Analyse Kölner Beherbergungsmarkt auf Aufholjagd

Besonders im Kölner Stadtzentrum siedeln sich auch künftig einige Hotels an. (Bild: Hotel Affairs Consulting GmbH)

Wie gestalten sich die Projektpipelines in den Big 7-Städten Deutschlands aktuell und in der Zukunft? Das beleuchtet das Beratungsunternehmen Hotel Affairs Consulting, das unter anderem in den Bereichen Standortanalysen, Machbarkeitsstudien, Plausibilitätsprüfungen, Vermittlung von Hotelbetreibern und Transaktionsberatung tätig ist, in seiner neuen Serie. Dieses Mal haben sie die Stadt Köln analysiert.

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Nachdem die erste Ausgabe der Reihe „Projektpipelines der Big 7“ von der Hotel Affairs Consulting GmbH mit Düsseldorf startete, geht es nun flussaufwärts Richtung Köln. Zur Generierung touristischer Nachfrage hat die Destination Köln vieles zu bieten. Eine starke Positionierung als Messe- und Kongressstandort in Verbindung mit einer diversifizierten Unternehmensstruktur aus den Bereichen Versicherungswesen, Medien, Chemie, Automobilbranche sowie die Positionierung als aufstrebende Start-Up-Hochburg zeigen nur oberflächlich das Potenzial des geschäftlich motivierten Nachfragersegments an. Aus Hotelbetreiber- und Investorensicht wird die Attraktivität der Stadt durch das kulturelle Erbe sowie das breitgefächerte Angebot für freizeitorientierte Motive abgerundet.

2019 lag die durchschnittliche Zimmerauslastung bei 74,8 Prozent. Der Durchschnittspreis für eine Zimmerbuchung betrug 111 Euro, während der durchschnittliche Zimmerertrag bei 83 Euro lag. Kennzeichnend für den Kölner Beherbergungsmarkt ist eine starke Volatilität, die auf den Turnus des Messekalenders zurückzuführen ist. Die ungeraden Jahre führen zur Verbesserung der hotelspezifischen Kennzahlen, während die geraden Jahre tendenziell von einer Seitwärtsbewegung gekennzeichnet sind.

2019 kamen die Betriebsformen Hotels und Hotels Garni auf ein Zimmerangebot von rund 16.300 Einheiten. Sofern die Projektpipeline für 2020 und die folgenden Jahre mit einberechnet werden, kann mit einer prozentualen Zunahme von etwa 25 Prozent kalkuliert werden.

Viele Zimmer vor allem im Zentrum und nahe der Messe

Die Betrachtung der Agglomerationen auf dem Kölner Beherbergungsmarkt verdeutlicht, dass vor allem im Stadtzentrum sowie im Umfeld der Messe eine hohe Dichte an Hotelprojektentwicklungen angesiedelt sind. Ferner sind auch Hotelprojekte beispielsweise in Chorweiler (144 Zimmer) oder am Flughafen Köln/Bonn (250 Zimmer) geplant.

Generalüberholung für die rechtsrheinische Stadtseite

Vorallem im rechtsrheinischen Stadtteil Deutz ist ein deutlicher Wandel erkennbar. In der Quartiersentwicklung Cologneo der CG Grupppe ist die Eröffnung eines Moxy Hotels mit 176 Zimmern geplant. Eine weitere Quartiersentwicklung stellt das Projekt Messe City Köln dar. In einem Joint Venture entwickeln Strabag Real Estates (SRE) und ECE insgesamt 135.000 Quadratmeter Geschossfläche. Hier werden in naher Zukunft ein Adina mit 171 Apartments sowie ein Motel One mit 308 Zimmern in Betrieb genommen. Neben den drei genannten Projekten wird aktuell noch ein Leonardo NYX mit 336 Zimmern realisiert. Das Opening ist für das Jahr 2021 geplant. Alle Objekte befinden sich in unmittelbarer Nähe zur Messe, die in den nächsten Jahren erweitert werden soll.

Im benachbarten Stadteil Köln Mülheim entsteht das I/D Cologne, eine Quartiersentwicklung, die zur Aufwertung des industriell geprägten Umfeldes führen soll. Das Quartier soll Arbeitsplätze für über 7.000 Menschen schaffen und sieht in zwei Gebäuden die Ansiedlung von Hotels vor. Ein Gebäude ist bereits für ein Design-Hotel mit 223 Zimmern reserviert. Außerdem steht die Eröffnung des Niu Mills mit 149 Zimmern bevor, welches in unmittelbarer Nähe zur Mülheimer Brücke steht. Eine weitere Quartiersentwicklung sind die Deutzer Quartiere. Nach aktuellen Informationen fokussiert sich die Planung auf den Wohnungsbau, ergänzend mit gewerblicher Nutzung für Büro und Handel. Außerdem ist der Bau von zwei Schulen und Kindertagesstätten projektiert.

Das Kölner Zentrum hat Großes vor

Seit einigen Jahren wird die Wiedereröffnung eines der ältesten Grandhotels in Europa erwartet. Hierbei geht es um das ehemalige Dom-Hotel am Roncalli-Platz. Eine glamoröuse Immobilie, die sich in bester Lage mitten im Herzen der Kölner Innenstadt befindet. Zukünftiger Mieter wird die Althoff Hotel Gruppe sein. Die Eröffnung ist für Winter 2022/2023 geplant und die Planung sieht 130 Zimmer vor. Unweit vom Zentrum, in einem Szeneviertel, hat die Althoff-Gruppe ihr erstes Haus der Lifestyle-Marke Urban Loft eröffnet. Das 230-Zimmer-Hotel eröffnete am 21. September. Weitere Projekte sind das deutschlandweit erste Radisson Red (262 Zimmer) sowie ein Ruby Hotel mit 186 Zimmern. Im Mai erfolgte der Markteintritt des Premier Inn mit 323 Zimmer, welches im südlichen Teil des Kölner Zentrum liegt. In Planung befinden sich außerdem ein kleines Boutique-Hotel mit 20 Zimmern, sowie ein 300 Zimmer Hotel auf der Tunisstraße. Somit entstehen in Summe rund 1.200 neue Zimmereinheiten im Herzen des Kölner Zentrums.

Positive Prognose für Köln

In der Vergangenheit performte der Kölner Beherbergungsmarkt äußerst positiv. „Die geplanten Hotelprodukte decken die Bedürfnisse von Budget bis Luxury ab und sicherlich werden einige Hotelprodukte für ein höheres Interesse als andere bei den Gästen der Domstadt sorgen. Sobald die Corona-Pandemie gebremst wird, schätzen wir die Marktentwicklung des Kölner Beherbergungsmarktes als weiterhin positiv ein. Dies führen wir unter anderem darauf zurück, dass in einem Zehn-Jahres-Vergleich (2010 bis 2019) die Übernachtungen um 43,8 Prozent stiegen, dem gegenüberstehend das Bettenangebot nur um 19,5 Prozent zunahm. Zwar könnten die Kapazitätserweiterungen kurzfristig zu einer Abnahme der hotelspezifischen Kennzahlen führen, jedoch verfügt die Destination über ausreichend Nachfragegeneratoren, die eine schnelle Kompensierung des Wachstums sicherstellen sollten“, so Oliver Vinsant von Hotel Affairs.

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