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StartCoronakriseZahlung von Gewerbemiete: Kammergericht Berlin gewährt 50 Prozent Mietreduktion

Zahlung von GewerbemieteKammergericht Berlin gewährt 50 Prozent Mietreduktion

Im Gastgewerbe wird bereits seit längerem diskutiert, wie mit den Gewerbemieten bei coronabedingten Betriebsschließungen umzugehen ist. Dabei fielen bisher unterschiedliche Urteile. Neben den Oberlandesgerichten Dresden und Karlsruhe hat nun das Kammergericht Berlin als weiteres Obergericht entschieden.

Weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben

Es gehe – so der 8. Zivilsenat des Kammergerichts – im vorliegenden Fall nicht um ein ’normales‘ Risiko der Gebrauchstauglichkeit beziehungsweise Verwendung des Mietobjekts, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der Geschäftsgrundlage sei.

Weder Mieter noch Vermieter soll Risiko alleine tragen

Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne daher regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren sei.

Konkrete Existenzbedrohung muss nicht positiv festgestellt werden

Dabei müsse eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, sondern die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.“

Einschätzung von Rechtsanwalt Clemens Engelhardt

Clemens Engelhardt ist Jurist und Professor. Der Rechtsanwalt ist für die Münchner Kanzlei Trustberg LLP Rechtsanwälte tätig. (Bild: privat)

Dazu sagt Jurist und Professor Clemens Engelhardt von der Münchner Kanzlei Trustberg LLP Rechtsanwälte: „Dieses Urteil ist sehr gut auf die Hotellerie übertragbar. Denn es ging um einen vollständig untersagten Betrieb ohne mögliche anderweitigen Nutzungen wie etwa im Texitlhandel die Nutzung der Ladenfläche als Interims-Lager für den stark wachsenden Online-Bereich. Zudem wird hier nicht – wie beispielsweise durch das LG München – auf fiktiv zumutbare Rücklagen (zum Beispiel 20 Prozent EBIT der Vorjahre) abgestellt im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung, was durchaus kritisch zu betrachten ist – betriebswirtschaftlich und operativ-strategisch.“

Bisherige Gerichtsurteile mit unterschiedlichen Ergebnissen

Vor dem KG Berlin hatte bereits das Oberlandesgericht Dresden geurteilt, dass die Gewerbemiete bei Lockdown-Schließungen durchaus anzupassen ist (wir berichteten). Anders entschied dagegen das Oberlandesgericht Karlsruhe. Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im Corona-Lockdown für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren, hieß es.

Das OLG Karlsruhe versagte also die Mietreduktion aufgrund der konkreten kompensierenden Nutzungsmöglichkeiten im konkreten Fall; eine Absage an den Reduktionsanspruch dem Grunde nach stellte das OLG Karlsruhe aber nicht auf. Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte aus rein prozessualen Gründen das Thema nicht entscheiden können. Die gesamte Mitteilung des KG Berlin zum Thema finden Sie hier.

Störung der Geschäftsgrundlage?

Im Dezember hatte zudem der Bundestag eine Klarstellung auf den Weg gebracht (wir berichteten): Das Gremium hat den nötigen Paragraphen gesetzlich angestoßen, der eine Störung der Geschäftsgrundlage durch coronabedingte Schließungen anerkennt und somit Mietern grundsätzlich den Rücken stärkt.

 

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