Wirtschaftliche Unsicherheit, hohe Inflationsraten und steigende Zinsen waren im vergangenen Jahr die dominierenden Themen. Wie sie sich auf den Hotelinvestmentmarkt ausgewirkt haben, weiß René Schappner von Colliers.
Im Gesamtjahr 2022 wurden nach Angaben von Colliers 1,9 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert, was einem Rückgang gegenüber 2021 von rund einem Viertel entspricht. Während der Hotelmarkt 2021 eine Jahresendrally erlebte, blieb diese 2022, analog zum gesamten Immobilieninvestmentmarkt, aus. In den vergangenen drei Monaten des Jahres flossen laut den Immobilienexperten circa 528 Millionen Euro in Hotelobjekte.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: "Der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Verwerfungen haben den gewerblichen Immobilienmarkt insgesamt negativ beeinträchtigt. Trotzdem haben wir auf dem Hotelinvestmentmarkt ein relativ stabiles Transaktionsniveau über die Quartale hinweg registriert."
Renditespread zwischen Hotel- und Büroimmobilien sinkt
Gestiegene Finanzierungskosten haben Immobilienpreise assetklassenunabhängig laut Colliers sinken lassen. Die Preiskorrekturen im Hotelsegment waren aber geringer als in anderen Assetklassen. Während in den Jahren 2020 und 2021 vor allem in den Nutzungskategorien Büro sowie Industrie und Logistik deutliche Renditekompressionen stattfanden, blieben die Spitzenrenditen von Hotels konstant, teilt Schappner mit. Dementsprechend sei die Preiskorrektur 2022 weniger deutlich ausgefallen und die Abstände der Renditen zueinander hätten sich reduziert.
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"Die Herausforderung restriktiverer Finanzierungen und langwieriger Prozesse begleiten den Hotelinvestmentmarkt bereits seit fast drei Jahren. In dieser Zeit haben sich die Akteure bereits an ein schwierigeres Transaktionsumfeld angepasst", führt Schappner aus. Daher hätten die zusätzlichen negativen Einflüsse in 2022 nicht so erhebliche Einflüsse auf das Transaktionsgeschehen wie in anderen Assetklassen, wenngleich eine Beeinträchtigung nicht von der Hand zu weisen war. "Die deutliche Wiederbelebung des Reiseaufkommens 2022, verbunden mit hohen Zimmerauslastungen bei gestiegenen Übernachtungspreisen, bilden ein gutes Fundament für Hotelinvestitionen."
Ausblick auf 2023
Wie kaum eine andere Assetklasse bieten Hotelinvestitionen eine besonders langfristige Ausrichtung mit Miet- oder Pachtverträgen von zehn bis über 20 Jahren, so Colliers. Sie sind seien daher geeignet, Immobilienportfolios über einen konstanten Cashflow langfristig zu stabilisieren. Voraussetzung dafür sei allerdings ein solventer Betreiber.
"Die wirtschaftlich schwierige Situation vieler Betreiber während der Pandemie hat sich vielerorts gebessert. Die sich für 2023 abzeichnende Rezession wird jüngsten Prognosen zufolge relativ mild ausfallen, sodass wir keine Insolvenzwelle unter den Betreibern erwarten. Gleichwohl wird es zu weiteren Konsolidierungen kommen", sagt Schappner. Insbesondere große Hotelketten seien deutschlandweit weiter auf Expansionskurs. Dabei haben sie sowohl Bestandsobjekte, als auch erneut Projektentwicklungen im Fokus. Dadurch würden sich 2023 neue Investmentopportunitäten für Investoren ergeben.
Schappner weiter: "Weitere Preiskorrekturen bei anhaltenden Zinsanstiegen sind wahrscheinlich, allerdings gehen wir nur von kleineren Anpassungen aus. Ab der zweiten Jahreshälfte erwarten wir, dank einer stabileren volkswirtschaftlichen Lage und konstanteren Transaktionsparametern, eine Belebung des Hotelimmobilienmarktes."
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