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StartAufmacherHotelimmobilien::"Der Mittelklassemarkt wird sich ausdünnen"

Hotelimmobilien"Der Mittelklassemarkt wird sich ausdünnen"

Das Kauf­interesse an Hotels ist weiterhin vorhanden. So lautet das Fazit der Immobilienmesse Expo Real in München. Neue Projekte sind derzeit allerdings schwer zu realisieren, denn Baukostenkalkulation und Finanzierung bleiben unsicher. Tophotel hat sich mit Andreas Ewald, Managing Partner Engel & Völkers Hotel Consulting, das aktuelle Marktgeschehen angesehen.

Kostenexplosion im Energiesektor und durch Inflation, Fachkräftemangel und Environmental Social Governance (ESG) – diese drei Themen beherrschten die Panels der Konferenz „Hospitality Industry Dialogue“ in den Messehallen der Expo Real in München. Die neuen Herausforderungen zu meistern, dazu haben viele kleinere Hotel­betriebsgesellschaften, aber auch viele Privathoteliers, teilweise nicht mehr genug Energie oder Rücklagen.

Denn während der Coronapandemie mussten sie viel Kraft aufwenden, um ihre Häuser durch diese Krise zu navigieren. „Die Marktkonsolidierung findet derzeit auf der Betreiberseite statt“, erläutert Andreas Ewald die Entwicklung. Als Beispiele in jüngerer Zeit nennt er die Übernahmen von Vienna House durch die HR Group und den Merger von Bierwirth & Kluth und Borealis.

„Die Marktkonsolidierung findet derzeit auf der Betreiberseite statt.“
Andreas Ewald, EVHC

Die Hotellerie befinde sich zwar im Umschwung, doch die RevPar-Entwicklung der vergangenen drei Jahre und die schnelle Wiederbelebung des Tourismus mit Ausklingen der Pandemie mache die Branche nach wie vor zu einem interessanten Anlageobjekt für Investoren, so Ewald weiter. Auch der günstige Dollarkurs und der aus internationaler Sicht nach wie vor sichere Hafen Deutschland sorgten zudem für eine neue Käuferschicht aus den USA.

Gestiegenes Interesse verzeichnet Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC) an der Ferienhotellerie, auch in der DACH-Region. Ewald ist überzeugt, dass sich diese Hotelsparte künftig ebenso segmentieren werde, wie die Stadthotellerie in den vergangenen Jahren. Am einen Ende würden sich Ultra-Luxus-Hotels für die besonders wohlhabenden Gäste durchsetzen, der Mittelklassemarkt werde sich ausdünnen und am unteren Ende entstünden neue schlanke Konzepte bis hin zur Renaissance des Camping-Urlaubs, lautet die Prognose des Immobilienexperten.


EVHC

Messestand von Engel & Völkers auf der Expo Real (Bild: Messe München GmbH/Thomas Plettenberg)

Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC) ist der ­Ansprechpartner im Engel-&-Völkers-Netzwerk, bei dem die weltweiten Hotelaktivitäten des Unternehmens zentral gebündelt werden. Die Gesellschaft unterstützt Investoren, Betreiber und Entwickler über den gesamten Lebenszyklus von Hotels hinweg. Die Beratung schließt die Immobilie, den Hotelbetrieb und die Hotelplattform ein.

 


 

Eine erfolgreiche Resort-Hotel-Marke seien die Falkensteiner Hotels mit Schwerpunkt Österreich, Italien und Kroatien. Parallel zur Hotelexpansion bauen diese ihr zweites Standbein Campingurlaub weiter aus. Als neue Marke im Beherbergungsbereich führt Ewald die Beherbergungsplattform „Raus“ an, die ökologisch abbaubare Tiny Houses vermarktet. „Der Appetit auf Freizeitimmobilien ist in allen Bereichen gestiegen“, so Ewald. „Entwickelt werden zudem zunehmend Konzepte im Bereich Health Care und Senior Living in Verbindung mit Hotel.“

Im Fokus: Stadthotel-Conversions

Während der Pandemie hat sich EVHC ­neben Transaktionsgeschäft und Betreibersuche zusätzlich aufs Performance ­Tracking für Banken und die Beratung von institutionellen Anlegern konzentriert. Zu den Beratungs­mandaten in diesem Bereich zählt zum einen ein Hotelfonds im Leisure-Segment mit einem Investitionsvolumen von 350 Millionen Euro, für den Resorts ab 120 Zimmer an attraktiven Standorten gesucht werden. Ein zweites Mandat hat seinen Schwerpunkt im Erwerb und der Repositionierung von Stadthotels.

Für einen City Conversions Fonds, dessen Volumen bei 500 Millionen Euro liegen soll, sucht EVHC in erster Linie Stadthotels ab drei Sterne aufwärts mit 70 bis 140 Zimmern in A-, B- und C-Städten der DACH-­Region, deren Eigentümer den Betrieb nicht mehr weiterführen möchten. „Wir gehen dabei nicht von Notverkäufen aus“, unterstreicht Ewald, „sondern denken dabei eher an Privathoteliers mit mangelnder Nachfolge-Regelung.“

Geplant ist, diese Hotels zu Boutique-Lifestyle-Hotels umzubauen und sie von einer professionellen Betriebsgesellschaft führen zu lassen. „Bei den City Conversions kann ESG die Achillesverse sein, deshalb legen wir über alles das ESG-Prüfraster“, erläutert Ewald ein weiteres Kriterium bei der Auswahl der Häuser.

Derzeit hat EVHC zehn Hotels für diesen Fonds in der Pipeline. Das Rendite-Niveau entwickle sich im derzeitigen Marktumfeld dynamisch. Die Finanzierungslandschaft bringe Eigen­kapital-starke Investoren in eine vorteilhafte Position. „Gerade in der Ferienhotellerie sehen wir weiterhin großes Interesse der ­Investoren, gepaart mit höheren Kaufpreisfaktoren“, so Ewald.

12.18. wächst auf Teneriffa

Auf die Resort-Hotellerie setzt auch das Unternehmen 12.18., das im vergangenen Jahr seinen Fonds „EV Leisure Hotel Fund I“ auf der Expo Real vorgestellt hatte. Dieser steht zwar in keinem Zusammenhang mit den Fonds, die EVHC berät. Allerdings unterstützte dort ein anderer E&V-Unternehmenszweig, die Engel & Völkers Asset Management, 12.18. bei der Zusammenstellung der Fondstruktur, wie 12.18.-CEO Jörg Lindner in München erläuterte. Doch auch dieser Fonds befindet sich auf Wachstumskurs und wird um ein 200-Zimmer-Hotel auf Teneriffa wachsen, wodurch sich sein Volumen auf 330 Millionen Euro erhöht.

Susanne Stauß


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