Steuertipp Investitionen: Das können Sie abschreiben

Kapital muss möglichst effizient eingesetzt werden und arbeiten. Das gilt insbesondere für Investitionen in die Haupt-Assets des Hotels, den Grund und Boden sowie das Gebäude.

Ertragsteuerlich lässt sich die Performance dieser Anlageklasse nicht wirklich sehen, denn der Großteil der Investition kann oftmals nur sehr unzureichend geltend gemacht werden. So ist es zum Beispiel beim Grund und Boden, der gemeinhin als nicht abnutzbar betrachtet wird und daher steuerlich nicht abgeschrieben werden kann. Nach dem Kauf eines Grundstücks ist die Investition in den Grund und Boden somit bis zum späteren Verkauf in der Immobilie gebunden.

Erst beim späteren Verkauf der Immobilie können die Anschaffungskosten für den Grund und Boden gegen den realisierten Veräußerungspreis gerechnet werden, sodass nur die zwischen Kauf und Verkauf entstandenen stillen Reserven besteuert werden. Daher kommt der richtigen Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude eine wichtige Rolle zu, um über ein möglichst realistisches Abschreibungsvolumen des Gebäudes verfügen zu können.

Beim Gebäude sieht es auch nicht viel besser aus. Denn hier wirkt sich der Aufwand nur über die Abschreibung aus, die sogenannte Absetzung für Abnutzung. Bei Betriebsgebäuden wie Hotels wird dafür steuerlich eine Nutzungsdauer von 25 beziehungsweise 33 1/3 Jahren berücksichtigt. Das entspricht also einem jährlichen Abschreibungssatz von vier beziehungsweise drei Prozent. Gebäude im Privatvermögen können sogar nur über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (Abschreibung von 2 % p.a.) steuerlich berücksichtigt werden. Bei neueren Gebäuden können gegebenenfalls erhöhte Gebäudeabschreibungen ab dem Jahr der Fertigstellung angesetzt werden. Die Begünstigungszeiträume laufen hier aber bereits aus, neue Regelungen sind derzeit nicht in Sicht.

Kürzere Nutzungsdauer erfordert Gutachter-Expertise

Im Gegenteil! Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 wollte der Gesetzgeber sogar eine beliebte Möglichkeit für höhere Gebäudeabschreibungen gänzlich abschaffen. Dabei geht es um die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer anzusetzen als die vom Gesetzgeber vorgegebene. Stein des Anstoßes war ein neueres Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2021, wonach an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine besonders hohen Anforderungen zu legen waren. Aufgrund massiven Protests hatte der Gesetzgeber die Regelung dann jedoch beibehalten. Sie kann somit auch nach 2022 weiterhin genutzt werden, um eine höhere Gebäudeabschreibung zu erreichen. Die Hürden hierfür sind jedoch für Hotels nicht zu unterschätzen, wie ein neuer Anwendungserlass der Finanzverwaltung bestätigt.

Denn die ermittelte Restnutzungsdauer im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens oder der Immobilienwertermittlungsverordnung erfüllt diese Anforderungen ausdrücklich nicht. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer kann vielmehr nur durch Vorlage eines genau auf die Ermittlung der Restnutzungsdauer erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen erfolgen. Ein Bausubstanzgutachten ist zwar nicht zwingend erforderlich. Das Gutachten muss aber zumindest die Punkte technischer Verschleiß (Tragstruktur des Bauwerks, Dachkonstruktion, tragende Innen- und Außenwände, Geschossdecken, Fundament), wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten abdecken.

Bei der Anschaffung von Grundstücken, die mit älteren Gebäuden bebaut sind, kann es sich durchaus lohnen, die verkürzte Nutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten zu beantragen. Das geht grundsätzlich auch noch Jahre nach der Anschaffung. Die Anwendungsmöglichkeiten sind dabei weiter, als man zunächst denkt. Bei Investitionen etwa in selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter, wie Ladeneinbauten, Gaststätteneinbauten sowie sonstigen selbstständigen unbeweglichen Gebäudeteilen ist eine kürzere Nutzungsdauer begründbar.

Wird bereits für die Kaufpreisverhandlung ein Gutachten in Auftrag gegeben, sollte darauf geachtet werden, dass dieses nicht nur Angaben zum Verhältnis von Grund und Boden und Gebäude enthält, um die Kaufpreis­aufteilung abweichend vom Berechnungstool der Finanzverwaltung durchführen zu können. Das Gutachten sollte nach Möglichkeit auch bereits den neuen Vorgaben zur kürzeren Nutzungsdauer entsprechen, um diese ohne Zweitgutachten erfolgreich beantragen zu können.

Wichtig ist, dass es sich hierbei nur um eine Verschiebung der steuerlichen Bemessungsgrundlage handelt – in der Regel zahlt man Steuern also nur etwas später. Ob der Liquiditätsvorteil den Mehraufwand rechtfertigt, kommt dabei sehr auf den Einzelfall an.