Die Reiselust ist zwar zurück, Baukostenexplosion und Inflation drücken aber auf die Gewinne der Betreiber, und die Banken bleiben skeptisch. Das Management des Mainzer Projektentwickler Feuring zeigt sich im Tophotel-Gespräch dennoch gelassen.
Der Blick zurück zeigt das Ausmaß des Desasters: 2019 knackte das Transaktionsvolumen des deutschen Hotelinvestmentmarkts nach Angaben der wichtigsten Maklerunternehmen der Branche zum zweiten Mal nach 2016 die Fünf-Milliarden-Euro-Marke. 2022 erreichte der Markt nur noch ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro, selbst gegenüber 2021 ein Rückgang um 26 Prozent.
Auch zu Beginn dieses Jahres läuft eher wenig. Bei Feuring, einem der bekanntesten Entwickler Deutschlands mit Sitz in Mainz, ist dies kein Grund, den Kopf hängen zu lassen. Die deutlich angestiegenen Performance-Zahlen der Betriebe sprechen dagegen. „Der Markt hat sich als resilienter erwiesen, als es alle Experten vorhergesagt haben“, betont Matthias Lowin, geschäftsführender Gesellschafter bei Feuring. Viele Pandemie-Prognosen seien nicht eingetreten.
Selbst Frankfurt, dem aufgrund des starken Airport- und Messegeschäfts ein langes Siechtum vorhergesagt wurde, entwickle sich erfreulich. „Seit Mai 2022 kamen die gewerblichen Kunden zurück, die Konferenzräume in unserem Hyatt Place in Gateway Gardens waren monatelang ausgebucht. Im ersten Quartal 2023 war auch die Messe sehr stark. Der Flughafen erwartet 55 Millionen Passagiere, vor Corona waren es 80 Millionen, da ist noch Luft nach oben“, so Lowin.
"Der Markt hat sich als resilienter erwiesen, als es alle Experten vorhergesagt haben."
Matthias Lowin, geschäftsführender Gesellschafter, Feuring Hotelconsulting
In ganz Europa habe sich das Reiseaufkommen ab Mai 2022 sehr gut entwickelt, mit Ausnahme von Destinationen, die stark von asiatischen und amerikanischen Gästen leben. Doch auch sie würden im Laufe der Zeit zurückkehren. „Der Betrieb läuft jetzt schon gut, obwohl die Hälfte der Gäste noch gar nicht zurück ist“, sagt Lowin. Die ganze Welt wolle nach Europa reisen, sobald die Verhältnisse es wieder unkompliziert zuließen. Dies bestätige unter anderem die Studie „Tourism Towards 2030“ der United Nations World Tourism Organization (UNWTO).
Zwar blieben Rom, Paris und London die Hotspots im Europa-Tourismus. Doch insgesamt profitiere der gesamte Kontinent davon. So verzeichneten etliche von Feuring entwickelte und betreute Hotels bereits in einzelnen Monaten des vergangenen Jahres Umsatzsteigerungen von bis zu 50 Prozent gegenüber dem Vergleichsmonat in 2019. Und alle Tourismus-Experten gehen davon aus, dass die Performancezahlen der deutschen Ferienhotellerie in diesem Jahr das Niveau von 2019 erreichen oder sogar übertreffen werden, der Stadthotellerie wird dies ab 2024 prognostiziert. „Die Selbstheilungskräfte des Marktes sind bemerkenswert“, zitiert Lowin dazu eine historische Wirtschaftsweisheit, die Marktbereinigungen durch Rezessionen und Krisen als Chancen sieht.
Banken in Erwartung der Marktbereinigung noch zurückhaltend
Dass die Banken nach wie vor bei der Finanzierung neuer Hotelprojekte äußerst restriktiv seien und ein Teil der Investoren dem Markt den Rücken gekehrt hätten, habe andere Gründe: „Banken haben während der Pandemie festgestellt, dass ein Teil der Betreiber nicht krisenfest aufgestellt war und nur wenige Monate durchhielt“, bringt Lowin dies auf den Punkt. „Sie wissen, dass im Juni 2022 die Corona-Fördermaßnahmen für die Betreiber ausgelaufen sind und möchten erst einmal die zu erwartende Marktbereinigung abwarten.“
Schließlich seien in den Hypejahren 2018 und 2019 auch viele überzogene Mietverträge für Standorte unterzeichnet worden, die niemals Erfolg haben könnten. „Die Banken wollen jetzt besser verstehen, welcher Betreiber nachhaltig erfolgreich ist und wer nicht.“ Ein guter Stichtag für diese Bilanz sei vermutlich der 30. Juni 2023, ein Jahr nach Auslaufen der Fördermittel.
Das mangelnde Interesse einiger institutioneller Investoren an Hotelentwicklungen führt Lowin auf die gestiegenen Renditen zurück. Vor 2020 habe der Markt eine unnatürliche Entwicklung erlebt: günstige Finanzierungen, ein hoher Nachfrageüberhang und in der Folge permanent steigende Preise. Jetzt sei die Branche auf dem Weg in die Realität, ein Teil der Investoren kaufe lieber wieder konservativere Anlagen und Anleihen. „Obwohl Einzelhandel und Büros während der Pandemie ebenfalls leer waren, gelangten sie nicht derartig in die Negativ-Presse wie die Hotellerie“, erläutert Geschäftsführer Bardo Feuring einen weiteren Grund für die derzeitige Zurückhaltung bei Investoren.
"Wir betreuen derzeit fünf vor der Krise begonnene Baustellen."
Bardo Feuring, Geschäftsführer Feuring Hotelconsulting
Optimistisch stimmt die Feuring-Manager die Entspannung bei den Baukosten. Denn auch der Wohnungsbau ist aufgrund der gestiegenen Zinsen massiv ins Stocken geraten, der Bedarf an Büros durch die Homeoffice-Entwicklung gesunken. Bereits jetzt haben manche Gewerke weniger Aufträge, bis Herbst dürften viele weitere betroffen sein. Die Geschäftsführer sind sich einig: Projektentwicklungen im Segment Hotel hätten künftig wieder bessere Ausgangsvoraussetzungen. So lange müsse man eben die Füße still halten können. „Von März 2020 bis jetzt haben wir nicht nach neuen Projekten gesucht“, sagte Lowin Ende Februar 2023. Inzwischen sei wieder mehr Bewegung auf dem Markt, auch vonseiten der Betreiber.
Das Unternehmen Feuring kann auch deshalb die Füße still halten, weil es sich breiter aufgestellt hat. „Wir haben bereits die Zeit vor der Krise genutzt, uns als Anbieter in den Bereichen Investment & Asset Management weiter zu positionieren“, erläutert Feuring. Momentan liefen viele Pachtverträge aus, die neu verhandelt werden müssten. Die Frage, was man heute unterschreiben sollte und was nicht, sei spannend. Vor allem die gestiegenen Herausforderungen des Marktes, wie etwa eine überdurchschnittlich hohe Inflationsrate oder mögliche Auswirkungen künftiger Pandemien bereiteten Betreibern Probleme. Hierfür müssten Regelungen geschaffen werden.
„Wir haben während der Pandemie ein Premier Inn in Saarbrücken fertiggestellt und betreuen derzeit fünf vor der Krise begonnene Baustellen“, so Feuring. Inklusive der Projekte habe man 18 Hotels im Asset Management und baue dieses Team weiter aus. Großes Interesse hat das Unternehmen auch am italienischen Markt. Dort eröffnete es 2018 eine Niederlassung in Mailand, die ausgebaut werden soll.
"Die Konsolidierung steht nach wie vor im Fokus"
Investment-Experte: Martin Schaller,
Prokurist Asset Management Hospitality bei Union Investment Real Estate
Tophotel: Herr Schaller, an welcher Art von Hotel-Konzepten hat Union Investment weiter Interesse?
Martin Schaller: Unser Fokus im Investment- und Bestandsmanagement ist langfristig und von daher auch nach der Pandemie nahezu unverändert. Wir bleiben per se an all jenen Konzepten interessiert, die sich in ihren Märkten hinreichend klar positionieren und wirtschaftlich erfolgreich sind. Die Erfüllung von Nachhaltigkeitsanforderungen hinsichtlich Immobilie und Betrieb ist aber mittlerweile zur grundlegenden Voraussetzung einer jeden Investmententscheidung im Bestand und Ankauf geworden. Hier gilt es noch große Herausforderungen zu meistern, denn Komfort und Luxus sind in der Realität oftmals nicht so grün wie wir es gern hätten beziehungsweise zur Erreichung der Klimaziele benötigen.
Welche Veränderungen haben sich bei den Verträgen ergeben, sind Indexpachten überhaupt noch durchsetzbar
In der Pandemie wurden viele Hotelpachtverträge einem harten Praxistest unterzogen. Bei Vertragsverhandlungen sollte sich nicht der Illusion hingegeben werden, jede Eventualität rechtlich geregelt zu bekommen, denn die wirtschaftliche Realität wird sich erfahrungsgemäß am Ende durchsetzen. Daher halten wir auch nicht allzu viel von pauschalen Pandemieklauseln, wichtiger ist der Fokus auf all jenes, was im konkreten Einzelfall zwischen den Vertragsparteien tatsächlich leistbar ist. Indexpachten sind dafür ein gutes Beispiel, denn die dauerhafte Durchsetzbarkeit hängt von der Fähigkeit eines Betreibers beziehungsweise Konzepts ab, die entsprechenden Preissteigerungen auch an die Kunden weiterzugeben. Wir sehen viele Betreiber im Markt, denen das schon gut gelingt und andere, die zwar nominales, aber leider noch kein effektives Ratenwachstum mit ihren Hotels verzeichnen.
Wohin wird sich der Betreibermarkt entwickeln?
Konsolidierung, anorganisches Wachstum und strategische Partnerschaften stehen nach wie vor im Fokus vieler Betreiber, und dieser Trend wird durch das schwierige Kapitalmarktumfeld noch beflügelt. Insbesondere einige größere internationale Ketten stellen derzeit fest, dass sie mit ihren Select Service-Marken in den letzten Jahren zwar schnell gewachsen sind, aber die Upscale- und Luxusmarken vernachlässigt wurden. Hier zeigen sich Wachstumschancen für erfahrene White-Label-Betreiber, denn für Ketten wie etwa IHG wird das Wachstum mit höherklassigen Hotels und Marken in Märkten wie Deutschland eine neue Bedeutung gewinnen.