2025 soll die vom Bundesverfassungsgericht eingeleitete Grundsteuerreform umgesetzt werden. Ab dann wird der bisherige Einheitswert durch einen neuen Grundsteuerwert ersetzt. Was das für Immobilieneigentümer bedeutet, erklärt Achim Bulander von ETL Adhoga.
Lange Jahre war sie im Gespräch, nun soll sie endgültig neu berechnet werden: die Grundsteuer, die jeder Immobilieneigentümer in Deutschland jährlich an das Finanzamt zahlen muss und die bisher noch auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) beruhte. Dass diese Werte bei der aktuellen Preisentwicklung für Grundbesitz nicht mehr den tatsächlichen Werten entsprechen, ist nicht überraschend. Die vom Bundesverfassungsgericht eingeleitete Grundsteuerreform soll daher 2025 umgesetzt sein. Zu diesem Zeitpunkt wird dann der bisherige Einheitswert durch einen neuen Grundsteuerwert ersetzt. Die Länder haben für die Berechnung die Wahl zwischen dem Bundesmodell und einem Sonderweg.
Von Feinheiten abgesehen bedeutet dies, dass alle Grundstücke nunmehr hinsichtlich ihrer Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäude- und Wohnfläche und dem Baujahr neu bewertet werden müssen, um den neuen Grundsteuerwert zu ermitteln. Danach erfolgt wie bisher auch die Feststellung des Grundsteuer-Messbetrages und daraus resultierend die Festsetzung der Grundsteuer.
Deadline: 31. Oktober 2022
Zum 1. Juli 2022 soll die Möglichkeit zur Erfassung und Übermittlung der Steuererklärung im Portal freigeschaltet werden. Grundstückseigentümern bleibt dann bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die Steuererklärung einzureichen. Was folgt, ist der Erlass der Grundsteuerwertbescheide und die Überprüfung der Messzahlen und Hebesätze, bevor im zweiten Halbjahr 2024 alle Messbetrags- und Grundsteuerbescheide erlassen werden, damit zum 15. Februar 2025 erstmals die neue Grundsteuer von den Eigentümern bezahlt werden kann.
Bei der Datensammlung ist es wichtig, beispielsweise frühere Einheitswertbescheide hinsichtlich Steuernummern, Aktenzeichen oder Nummerierung der Gebäude, Grundbuchauszüge hinsichtlich Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen und gegebenenfalls Bruchteilen sowie Unterlagen zur Flächenberechnung sowohl der Wohnfläche für das Ertragswertverfahren als auch der Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren bereitzuhaben.
Die Erstellung und Übermittlung der Steuererklärung kann ein Steuerberater übernehmen. Grundstücksbesitzer, die ihre Steuererklärung selbst erstellen möchten, sollten sich rechtzeitig um eine Registrierung im Elster-Portal kümmern, da dieser Prozess einige Zeit in Anspruch nehmen wird.
Hinweis
Damit die neue Bewertung nicht wieder irgendwann zu verfassungswidrigen Werten führt, ist alle sieben Jahre eine neue Hauptfeststellung durchzuführen. Das Verfahren ist sehr pauschalierend. Daher sind Ausstattungsmerkmale, Besonderheiten oder auch Außenanlagen nicht zu berücksichtigen. Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke werden ebenso zusammen bewertet wie ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude auf fremdem Grund und Boden.
Zum Autor
StB Achim Bulander vom ETL Adhoga Verbund aus Bad Saulgau ist spezialisiert auf die Beratung von Hotels und Gaststätten.
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