Hotelbetreiber in der DACH-Region erhöhen zwar weiter ihre Raten, doch Margen und Cashflows geraten zunehmend unter Druck. Das zeigt der dritte „Select Hotel Operator Monitor“ von Select Hotel Consulting und Tophotel. Für Eigentümer rücken damit operative Kennzahlen und die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit einzelner Hotels stärker in den Fokus.
An der diesjährigen Betreiberumfrage beteiligten sich von April bis Juni 2026 insgesamt 51 Betreibergesellschaften aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Sie repräsentieren zusammen mehr als 1.100 Hotels mit rund 155.000 Zimmern. Mit der dritten Erhebung in Folge lassen sich erstmals Entwicklungen über einen längeren Zeitraum ablesen.
Demnach planen oder realisieren 83 Prozent der befragten Betreiber weitere Preissteigerungen. Gleichzeitig berichten 52 Prozent von sinkenden operativen Margen, 46 Prozent von einem rückläufigen operativen Cashflow. Höhere Zimmerpreise allein reichen somit bei vielen Betrieben nicht mehr aus, um gestiegene Kosten dauerhaft auszugleichen.
„Es wird deutlich, dass die Tragfähigkeit von Geschäftsmodellen nicht an einzelnen Objektsanierungen, Marken oder steigenden Zimmerpreisen hängt“, sagt Tina Froböse, geschäftsführende Gesellschafterin von Select Hotel Consulting. Entscheidend sei vielmehr das Zusammenspiel von Betreiber und Eigentümer sowie die Rentabilität im Gesamtportfolio.
Lange Pachtverträge bieten keine Ertragssicherheit
Auch langfristige Pachtverträge sind laut Studie kein verlässlicher Gradmesser für die wirtschaftliche Stabilität eines Hotelbetriebs. Zwar verfügen 37 von 50 Befragten über Pachtlaufzeiten von mehr als zehn Jahren. Zugleich rechnen 66 Prozent mit einer Pachterhöhung. Bei 14 von 47 Betreibern liegt die Pachtbelastung inzwischen bei mehr als 25 Prozent des Umsatzes.
Für Eigentümer und Investoren werde es daher wichtiger, nicht allein auf Vertragslaufzeiten oder historische Erträge zu schauen, sondern auf den tatsächlichen Sicherheitspuffer zwischen operativem Cashflow und Break-even. Besonders relevant seien dabei Faktoren wie Pachtquote, Kostenflexibilität, Investitionsbedarf und die Belastbarkeit der Nachfrage.
Mehrwert für den Gast entscheidet über Pricing Power
Die Studie sieht nachhaltige Pricing Power als zentrale Voraussetzung für wirtschaftliche Stabilität. Neun von 47 Betreibern haben ihren RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) seit Anfang 2024 gar nicht steigern können; bei weiteren 22 lag das Plus lediglich zwischen einem und fünf Prozent. Parallel sank die Auslastung bei 17 von 48 Teilnehmern.
Damit werde entscheidend, ob Gäste für ein Hotel auch dauerhaft höhere Preise akzeptieren. Dafür brauche es einen erkennbaren Mehrwert – etwa durch Standort, Produktqualität, Nutzungskonzept oder operative Leistung. Investitionen in den Bestand (CapEx, Capital Expenditures) konzentrieren sich laut Monitor derzeit vor allem auf Ersatzmaßnahmen: 43 von 50 Betreibern nennen sie als Schwerpunkt. CapEx diene damit zunehmend dem Werterhalt und weniger der unmittelbaren Wertsteigerung.
Auch Marken- und Betreiberwechsel müssten sich künftig stärker über ihren wirtschaftlichen Beitrag zum einzelnen Hotel beweisen, heißt es in der Studie. Nicht Bekanntheit oder Vertragsstruktur seien ausschlaggebend, sondern der zusätzliche Cashflow, der nach Gebühren, Investitionen und weiteren Kosten im Asset verbleibt.
Fünf Thesen für Betreiber, Eigentümer und Investoren
Mit der dritten Ausgabe entwickelt Select Hotel Consulting die bisherige Betreiberumfrage weiter: Aus ihr wird der „Select Operator Monitor“. Der Monitor betrachtet die diesjährigen Umfrageergebnisse dabei nicht nur als Stimmungsbild der Betreiber, sondern leitet daraus auch Folgen für Cashflow, Risiko und die langfristige Wertentwicklung von Hotelimmobilien ab. Im Mittelpunkt stehen dabei fünf Investmentthesen – zur wirtschaftlichen Resilienz von Hotelbetrieben, zur Aussagekraft langfristiger Pachtverträge, zur Pricing Power, zur Rolle von CapEx sowie zum Wertbeitrag von Marken- und Betreiberstrukturen. red/brg
Der vollständige "Select Hotel Operator Monitor 2026" steht bei Select Hotel Consulting zum Download bereit: