Übernachtungsrekord und steigende Investments: Der deutsche Hotelmarkt wächst moderat – und setzt dabei zunehmend auf Umnutzung statt Neubau.
Im Jahr 2025 verzeichnete Deutschland mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erneut einen Übernachtungsrekord. Wie schon im Vorjahr trug eine robuste touristische Nachfrage diese positive Entwicklung. Vor diesem Hintergrund hat sich auch der Hotelinvestmentmarkt weiter stabilisiert, so das zentrale Ergebnis einer Marktanalyse von Union Investment und dem Beratungsunternehmen Bulwiengesa.
„Für die Hotellerie hierzulande bedeutet dies: Die Nachfragebasis ist weiterhin solide, die operative Entwicklung wird jedoch nicht mehr allein von Nachholeffekten oder Großereignissen getragen“, erläuterte Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei Union Investment.
Während 2024 noch Sondereffekte wie die Fußball-Europameisterschaft und ein starkes Messe- und Kongressgeschäft die Auslastung stützten, rückte 2025 die nachhaltige Ertragsqualität der Betriebe in den Mittelpunkt. „Reales Umsatzwachstum, steigende Kosten, differenzierte Standortentwicklungen und die Qualität der Betreiberkonzepte gewinnen damit für die Bewertung von Hotelimmobilien weiter an Bedeutung“, so Schaller weiter. Auch Anfang 2026 habe sich ein moderater Aufwärtstrend bei den Übernachtungen fortgesetzt, wobei vor allem die Inlandsnachfrage zulegte, während die Auslandsnachfrage nur geringfügig gestiegen sei.
Transaktionsvolumen steigt auf 1,9 Milliarden Euro
Am Investmentmarkt kehrte 2025 spürbar mehr Dynamik ein. Das Transaktionsvolumen erreichte rund 1,9 Milliarden Euro – ein Plus von mehr als einem Drittel gegenüber dem Vorjahr und ungefähr auf dem Durchschnittsniveau der Jahre 2020 bis 2024. Großvolumige Einzeltransaktionen machten dabei etwa drei Viertel aller Abschlüsse aus. Zudem kehrten strategische Portfolio-Deals an den Markt zurück.
Bei den Spitzenrenditen zeigte sich ein differenziertes Bild. Im deutschen Durchschnitt lagen sie laut der Analyse weiterhin bei rund 5,25 Prozent. In ausgewählten Toplagen drückten die gestiegene Marktliquidität und die Rückkehr von Core- und Core-plus-Investoren die Renditen allerdings leicht nach unten. Eine flächendeckende Renditekompression sei jedoch nicht erkennbar, so die Studienautoren. Die Preisbildung bleibe stark von Objekt, Lage, Betreiber und Vertragsstruktur abhängig.
Hotelimmobilienwerte steigen moderat
Der Gesamtwert des investmentrelevanten deutschen Hotelmarkts stieg laut der Berechnung von 64,3 Milliarden Euro im Jahr 2024 auf rund 66,1 Milliarden Euro im Jahr 2025 – ein Zuwachs von etwa 2,8 Prozent. Allerdings offenbare ein genauerer Blick eine Zweiteilung: Die Werte bestehender Hotels legten über alle Standorte und Segmente hinweg nur um rund 0,5 Prozent zu. Der weitaus größte Teil des Wertzuwachses resultierte aus der Fertigstellung neuer Zimmer.
Laut den Bulwiengesa-Datenbanken kamen 2025 knapp 10.000 Zimmer im investmentrelevanten Segment auf den Markt, was einem zusätzlichen Marktvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro entspricht. „Der positive Wertentwicklungstrend der deutschen Hotelimmobilien bleibt weiterhin intakt, wenngleich sich die Dynamik gegenüber dem Vorjahr abgeschwächt hat“, ordnete Joseph Frechen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa, die Zahlen ein.
Neueröffnungen verlagern sich in kleinere Städte
Auffällig war 2025 die geografische Verteilung der Neueröffnungen: Nur rund 20 Prozent der neuen Zimmer entstanden in den großen A-Städten. Der Großteil entfiel auf kleinere Städte und ländliche Tourismusregionen. Zudem dominierten bei den Neueröffnungen die preisgünstigeren Economy- und Midscale-Segmente, während hochwertige Luxury- und Upper-Upscale-Projekte weniger stark vertreten waren als noch im Vorjahr. Der Wertzuwachs aus Neueröffnungen blieb daher hinter der Dynamik von 2024 zurück. „Dies unterstreicht das Bestreben der Hotelkonzerne, mit ihren Marken eine breitere Marktdurchdringung aufzubauen und auch abseits der gewachsenen Metropolen Nachfragepotenziale zu erschließen“, sagte Martin Schaller.
Konversionsprojekte gewinnen an Gewicht
Rund ein Drittel der 2025 neu auf den Markt gekommenen Hotelzimmer entstand laut dem Bulwiengesa Development Monitor durch Transformations- und Konversionsprojekte. Der Schwerpunkt lag in den Segmenten Midscale und Upscale, doch auch im Luxussegment wurden hochwertige Projekte umgesetzt. Als Beispiele nennen die Studienautoren das Conrad Hamburg im Levantehaus sowie The Florentin in der ehemaligen Villa Kennedy in Frankfurt.
Daneben traten Serviced-Apartment-Betreiber und hybride Beherbergungsmarken verstärkt als Nutzer von Bestandsimmobilien auf. Insbesondere Anbieter wie Stayery und Limehome nutzten ehemalige Hotels, Bürogebäude und Mixed-use-Objekte für neue Apartment- und Longstay-Konzepte. Auch Lifestyle- und Lean-Luxury-Marken wie Ruby oder The Cloud One setzten gezielt auf Revitalisierung und architektonische Identität.
„Auffallend ist, dass Transformations- und Konversionsprojekte insbesondere in den A-Städten realisiert werden, während Städte abseits der großen Metropolen geringer repräsentiert sind“, erläuterte Joseph Frechen. „In den A-Städten sind die Projekte zudem überwiegend hochwertig positioniert. Hier dominieren Midscale-, Upscale-, Upper-Upscale- und Luxury-Konzepte; reine Economy-Projekte spielen in dieser Gruppe der Transformations- und Sanierungsvorhaben keine prägende Rolle.“
Ein wesentlicher Grund dafür sei die eingeschränkte Flächenverfügbarkeit für klassische Hotelneubauten: Zentrale Grundstücke seien knapp, teuer und häufig bereits bebaut. Gleichzeitig rechtfertigten die hohe touristische und geschäftliche Nachfrage, starke Mice- und Corporate-Segmente, internationale Markenpräsenz und die hohe Liquidität am Investmentmarkt die höheren Investitionen in Sanierung und Umnutzung. „Sanierungen und Konversionen sind in A-Städten nicht nur eine Reaktion auf mangelnde Neubauflächen, sondern häufig auch ein Instrument zur wertsteigernden Repositionierung bestehender Immobilien“, so Martin Schaller von Union Investment. red/sar