Technik Zielführend investieren: Wo es sich wirklich lohnt

Wenn Budgets knapp sind, konkurrieren Gebäudetechnik und Design um jeden Euro. Doch wer klug investiert, steigert nicht nur die Effizienz seines Betriebs, sondern auch den Wert seines Hauses.

Die Budgets der Hotels für Investitionsausgaben (CapEx) sind knapp und werden immer wieder gekürzt. Das Dilemma: Technikverantwortliche drängen auf die Modernisierung veralteter Systeme, während Hoteliers und Architekten in Atmosphäre, Stil und Raumwirkung investieren möchten. Doch wo liegt der größere Hebel? Und wo bringt die Investition den höheren Return on Invest (ROI)?

Bei der Technik lassen sich grundsätzlich drei Maßnahmenkategorien unterscheiden:

• Der Ersatz defekter Teile, in der Regel alternativlos. Natürlich wird auch gelegentlich eine defekte Klima- oder Lüftungsanlage einfach ersatzlos abgeschaltet, doch meist kann man auf deren Funktion nicht verzichten.

• Ersatz technisch überholter Komponenten mit hoher Störanfälligkeit oder hohen Betriebskosten. Hier lässt sich der ROI berechnen und belegen. Zusätzlich verbessert sich häufig der Komfort für die Gäste.

• Vorausschauende Modernisierung noch funktionsfähiger Anlagen am Ende ihrer Lebensdauer. Austausch gegen moderne Systeme mit geringen Betriebskosten, automatischer Steuerung und hohem Komfortgewinn. Das bleibt meist den sehr ertragsstarken Häusern vorbehalten.

3 Hauptthemen im Designbereich

Auch bei Investitionen ins FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) lassen sich im Allgemeinen drei Kategorien unterscheiden:

• Ersatz defekter oder unansehnlicher Elemente. Betriebsnotwendig, aber finanziell wenig bedeutend.

• Gezieltes Auffrischen einzelner Bereiche durch neue Farben und Materialien, insbesondere Stoffe, sowie Austausch einzelner Möbel (Kleinmöbel). Ergänzend werden bestimmte „Design-Hingucker“ platziert, die angesagt sind und die ältere Ausstattung in den Hintergrund treten lassen.

• Komplette Neuausstattung, häufig bereichsweise umgesetzt und oft verbunden mit baulichen Renovierungen wie dem Austausch von Fenstern, Türen, Fliesen oder neuen Fassadenanstrichen.

Ein typischer Sonderfall sind Badrenovierungen. Hier treffen Hardware und „Software“ direkt aufeinander. Technische Leitungen müssen erneuert werden, während gleichzeitig sichtbare Flächen und Ausstattung ersetzt werden. Das erfordert meist erheblichen Mitteleinsatz: Eine Baderneuerung kostet etwa so viel wie die komplette Neuausstattung eines Zimmers inklusive Wand- und Bodenbelägen.

Wenn das Budget nicht reicht: Keine halben Sachen machen

Reicht das Budget nicht für alles, sollte man keine halben Sachen machen. Sinnvoller ist es, die Hälfte der Zimmer komplett – inklusive Bad – zu modernisieren und diese als höherwertige Kategorie zu vermarkten. Die übrigen Räume bleiben als „Classic“-Zimmer bestehen. So lassen sich Mehrerlöse erzielen und der ROI nachvollziehbar kalkulieren. Energetische Sanierungen spielen dabei meist nur eine Nebenrolle. Neue Fenster oder eine zusätzliche Dämmung amortisieren sich zu langsam. Eine neue Heizungssteuerung oder der Austausch veralteter Kessel hingegen kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Vorausgesetzt, das Erscheinungsbild des Hotels überzeugt die Gäste. Schließlich zählt der erste Eindruck: Nach den Design-Guidelines einer internationalen Hotelgruppe entsteht der erste Eindruck binnen 30 Sekunden.

Den größten Effekt bei ihren Gästen erzielen Hoteliers bei begrenztem Budget zweifellos durch gezielte, sichtbare Auffrischungen. Besonders der Eingangsbereich und die Lounge sind entscheidend – dort fällt in Sekunden das Urteil über das ganze Haus. Diese Bereiche sollten daher nicht nur atmosphärisch überzeugen, sondern auch auf den Fotos der Buchungsplattformen prominent erscheinen, denn sie bestimmen den virtuellen ersten Eindruck.

Generell gilt die Faustregel: Wer alle paar Jahre gezielt größere optische Akzente setzt, erzielt mehr Wirkung als durch ständige kleine Eingriffe. Auch einzelne Zimmer höherer Kategorien sollten Hoteliers auffrischen, damit die Fotos auf der Hotelwebsite ein durchgängiges Erscheinungsbild erkennen lassen. Wenn der Gast in diesem aufgewerteten Hotel aufgrund seines Budgets dennoch im „Classic“-Zimmer landet, sieht das außer ihm niemand – und er ärgert sich über sein Budget, nicht über das Hotel, das ja sichtbar Besseres zu bieten hat.

Maßnahmen, die die Wertanmutung eines Hotels deutlich steigern, lassen sich oft zu Kosten realisieren, für die sich nicht einmal eine Klimazentrale austauschen ließe. Und wie lange eine solche Anlage tatsächlich noch zuverlässig läuft, ist ohnehin schwer vorherzusagen. Haustechniker kommentieren das gern mit einem Augenzwinkern: „Das Material ist schlauer als der Ingenieur“ – besonders, wenn vermeintlich ausgemusterte Technik weiterhin klaglos ihren Dienst tut. Totalausfälle kündigen sich in der Regel frühzeitig durch Störungen oder Leckagen an, sodass ein erfahrener Techniker rechtzeitig handeln kann.

Massive Eingriffe planerisch und wirtschaftlich optimal bündeln

Erneuerungen der Haustechnik hingegen sind meist tiefgreifende Eingriffe in die Bausubstanz: Decken und Wände müssen geöffnet, Leitungen und Kabel neu verlegt werden. Solche Maßnahmen sind aufwendig, kostenintensiv und beeinträchtigen den laufenden Betrieb. Daher ist es häufig sinnvoll, sie mit einer Generalsanierung zu verbinden – beispielsweise bei einem Markenwechsel, dem Ablauf eines Pachtvertrags oder einem Eigentümerwechsel. So lassen sich Synergien nutzen und die Eingriffe planerisch wie wirtschaftlich optimal bündeln.

Auch ein vollständig neues FF&E ist in der Regel kostengünstiger als eine umfassende TGA-Erneuerung mit Strangsanierung und der Umstellung auf Wärmepumpentechnik. Wer also die Priorität auf Ausstattung, Design und Raumwirkung legt, trifft wirtschaftlich meist die pragmatischere Entscheidung. Voraussetzung dafür ist jedoch eine präzise Kenntnis des technischen Ist-Zustands: Die Haustechnik muss zuverlässig funktionieren und darf bis zur nächsten geplanten Renovierung keine gravierenden Ausfälle erwarten lassen. Ebenso unerlässlich ist eine vorausschauende langfristige Renovierungsplanung, die über den üblichen Fünfjahreshorizont der CapEx-Budgets hinausblickt und gestalterische wie technische Maßnahmen frühzeitig miteinander verzahnt.

Brand- und Bestandsschutz im Blick behalten

Bei allen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, insbesondere im Gebäudebestand, spielen baurechtliche Vorgaben eine entscheidende Rolle. Viele Hotels verfügen über eine historisch gewachsene Bausubstanz, deren ursprüngliche Nutzungsgenehmigungen oft nicht mehr dem heutigen Betrieb entsprechen. Vor jeder Investitionsentscheidung sollte daher sorgfältig geprüft werden, ob die bestehenden Genehmigungen weiterhin gültig sind – und ob geplante Umbauten, Erweiterungen oder technische Erneuerungen anzeige- oder genehmigungspflichtig sind. Maßnahmen, die mit einer Nutzungsänderung verbunden sind, erfordern in der Regel eine formelle Genehmigung.

Auch technische Erneuerungen, die den Brandschutz, die Lüftung, die Abwasserführung oder die Energieversorgung betreffen, können anzeige- oder genehmigungspflichtig sein. Werden in diesem Zusammenhang Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen, sollten Bauherren stets im Blick behalten, ob Bestandsschutz besteht, oder ob aktuelle bauordnungsrechtliche Anforderungen greifen. Bei energetischen Sanierungen ergeben sich häufig Schnittstellen zwischen Bau- und Energierecht.

Der Austausch von Fenstern, Fassaden oder Heizungsanlagen kann sowohl nach der jeweiligen Landesbauordnung als auch nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) genehmigungsrelevant sein. Dabei sind insbesondere Nachrüstpflichten, Dämmstandards und Anforderungen an Anlagentechnik zu beachten. Energetische Maßnahmen können in den Bereich der wesentlichen baulichen Änderungen fallen, wenn sie das Erscheinungsbild, den Wärmeschutz oder die Gebäudestatik beeinflussen.

Frühzeitig mit Fachplanern und Behörden abstimmen

Auch der Brandschutz spielt bei Modernisierungen eine zentrale Rolle. Werden im Zuge der Arbeiten Fluchtwege, Raumaufteilungen oder technische Anlagen verändert, sind die aktuellen Brandschutzanforderungen zwingend einzuhalten.

Gerade bei älteren oder baulich komplexen Gebäuden kann dies bedeuten, dass zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen erforderlich werden – etwa die Ausbildung neuer Brandabschnitte, die Nachrüstung von Rauchmelde- und Alarmanlagen oder der Einbau feuerbeständiger Installationsschächte. Eine frühzeitige Abstimmung mit Fachplanern und Behörden hilft, den Aufwand planbar zu halten und spätere bauliche Nachrüstungen zu vermeiden. In denkmalgeschützten Gebäuden kommen weitere Anforderungen hinzu: Hier sind alle Änderungen mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Außer den baulichen Aspekten sind auch Materialien, Farbkonzepte und technische Lösungen im Hinblick auf die denkmalpflegerischen Zielsetzungen zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Eine frühzeitige baurechtliche Prüfung ist unerlässlich.

Wer kosteneffiziente mikroinvasive Designeingriffe plant, benötigt umfassende Erfahrung in der Hotellerie, strategisches Denken, wirtschaftliches Verständnis und Kreativität. Im Netzwerk „Forever Young“ beispielsweise bündeln Partner diese Kompetenzen und unterstützen Hotels mit dem Paket „Refresh your Hotel“ bei der Umsetzung gezielter Modernisierungen. 

Fazit: Bei begrenzten Investitionsmitteln führt die Konzentration auf FF&E meist zu einem höheren ROI und zu einem sichtbaren Mehrwert im Gästeerlebnis. Technische Erneuerungen sollten dagegen nur bei ausreichend dotierten Renovierungsbudgets Priorität haben. Das mag dem deutschen Hang zur technischen Perfektion widersprechen – doch viele Gäste fühlen sich wohler in einem geschmackvoll gestalteten Landhotel mit Charakter, als in einem technisch makellosen, aber atmosphärisch kühlen Ambiente.

>> Der Beitrag ist in der Tophotel Ausgabe 12/2025 erschienen.