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StartBusiness & ManagementManagementWohnungseigentümergemeinschaften als Verpächter:: Eine Vielzahl von Fallstricken

Wohnungseigentümergemeinschaften als Verpächter Eine Vielzahl von Fallstricken

Viele Hotels in Deutschland gehören Wohnungseigentümergemeinschaften (sog. WEGs) und werden von diesen an Hoteliers verpachtet. Die Zahl der Eigentümer ist nicht selten so hoch wie die Anzahl der Zimmer des jeweiligen Hotels – und das kann zu Problemen führen.

Da die WEG keine Gesellschaft im rechtlichen Sinne darstellt, ist sie nicht vollständig rechtsfähig, sondern nur teilrechtsfähig. Die WEG kann also nicht Inhaber aller für die Verpachtung notwendigen Rechte und Pflichten sein, wie beispielsweise eine GmbH. Die Verpachtung wird aus diesem Grunde nicht durch die WEG vorgenommen, sondern durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft, GbR), die automatisch entsteht, wenn die Eigentümer in ihrer Gemeinschaft den Willen zur Verpachtung bilden und die Verpachtung dann als sog. Verpächtergemeinschaft durchführen. Nach der Rechtsprechung des OLG München vom 19. Januar 2012 (Az. 8 U 1985/11) hat diese Verpächtergemeinschaft in der Regel den Zweck der Verpachtung des Hotels und der damit einhergehenden Erzielung von Erträgen. Oftmals ist den einzelnen Eigentümern dies allerdings nicht bewusst und der Verpächtergemeinschaft wird kein eigener Name geschweige denn ein ausformulierter Gesellschaftsvertrag gegeben.

Welche Regeln gelten bei WEGs?

Dies bedeutet in der Praxis, dass bereits auf der ersten Seite eines Pachtvertrages darauf geachtet werden muss, dass die Parteien des Pachtvertrages richtig bezeichnet werden. Verpächter ist bei WEGs in aller Regel eben nicht die WEG, sondern die Verpächtergemeinschaft. Diese GbR tritt damit automatisch neben die WEG – andernfalls müsste der Pachtvertrag von sämtlichen Eigentümern unterzeichnet werden oder sämtliche Eigentümer müssten einem Unterzeichner jeweils einzeln eine entsprechende Vollmacht erteilen.
Weiterhin stellt sich die Frage, welcher inneren Ordnung eine solche Verpächtergemeinschaft unterliegt. Ist dies streng den Vorschriften für die BGB-Gesellschaft der §§ 705 ff. BGB zu entnehmen oder ist auch denkbar, dass die Eigentümer durch ihre Beschlüsse als WEG davon abweichen? Im besagten Fall hat das OLG München 2012 sehr praxisnah entschied, dass beispielsweise abweichend von den grundsätzlichen Vorschriften für diese Verpächtergemeinschaft bei Beschlüssen nicht die Einstimmigkeit gelten sollte, sondern Beschlüsse auch nach dem Mehrheitsprinzip gefasst werden können.

Auch muss hinterfragt werden, ob eine die Gesellschafterstellung in einer solchen Verpächtergemeinschaft für jeden Eigentümer zwingend ist und ob einzelne Eigentümer die Gesellschaft kündigen können. Würde letzteres zum Fortfall der Verpächtergemeinschaft als solches führen (so der gesetzliche Regelfall) oder nur zum Austritt der Gesellschaft? Wären dann unter Umständen einzelne Zimmer nicht mehr verpachtbar und für den Hotelier nicht mehr nutzbar? Man wird – ohne, dass hierzu bereits ein konkretes Urteil des Bundesgerichtshofes vorliegt – davon ausgehen müssen, dass die Mitgliedschaft in der Verpächtergemeinschaft an die Eigentümerstellung des einzelnen Teileigentümers gekoppelt ist. Wer Mitglied der WEG ist – also Eigentümer einer Einheit des Hotels –, ist zwingend Gesellschafter dieser GbR. Eine Kündigung oder ein Austritt sind nicht möglich, außer aus wichtigem Grund und im Falle des automatischen Ausscheidens bei Veräußerung des jeweiligen Eigentumsanteils. Diese Verpächter-GbR kann durch Mehrheitsbeschluss Entscheidungen treffen.

Praxistipp

Da hier vieles noch nicht endgültig vom Bundesgerichtshof entschieden ist, sollten aktuell WEGs als Verpächter sich unbedingt einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag für die neben die WEG tretende Verpächter-GbR abfassen. Hoteliers als Pächter sollten hierauf achten und bei der Hausverwaltung oder dem WEG-Beirat dies erfragen.

Der Autor ist Rechtsanwalt in München und auf Transaktionen und die sonstige Rechtsberatung im Bereich Hospitality spezialisiert. Herr Dr. Engelhardt ist Inhaber der Kanzlei LEGALCOUNSEL (www.legalcounsel.eu) und steht Ihnen unter sekretariat@legalcounsel.eu gerne zur Verfügung.

 

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