IHIF Wie steht es um den Hotelinvestmentmarkt?

Volle Häuser und bessere Raten als im Vor-Pandemie-Jahr 2019 stimmen die Hotelbetreiber in Europa zuversichtlich und beruhigen die Investoren. Doch die Herausforderungen bleiben groß.

Mehr als 2.500 Hotelbetreiber, -berater und ­investoren versammelten sich Mitte Mai im Intercontinental Berlin unter dem diesjährigen IHIF-Motto „Fortune Favours the Bold“, im Deutschen als das Sprichwort „Den Mutigen hilft das Glück“ geläufig. Im Mittelpunkt der meisten Panels standen die derzeit brennenden Themen Kapitalbeschaffung, ESG, Umsatzsteigerung und Kostensenkung – immer mit dabei: Die Sorge um genügend qualifizierte Mitarbeitende.

Auswirkungen der Corona-Pandemie

So verdeutlichte auch Ian Goldin, Professor für Globalisierung und Entwicklung an der Universität Oxford, in seiner Eröffnungsrede zur 25. IHIF-Jahreskonferenz, dass das Gastgewerbe zwar eine „gute Investition“, aber aufgrund des Mangels an effektiver Lobbyarbeit ein vernachlässigter Sektor sei, der weiterhin durch hohe Inflation und Personalprobleme beeinträchtigt werde. Zunächst beschrieb Goldin die Auswirkungen der Pandemie auf die Gesellschaft, wie den Trend zu Remote Work, der noch eine lange Zeit andauern und zu einer sinkenden Nachfrage nach Büroräumen führen werde. Auch müssten sich angesichts des veränderten Kaufverhaltens die Gesichter der Städte wandeln. „Sie müssen experimenteller werden, ein Hub für Kreativität“, so Goldin. Als ein Paradox der Globalisierung werde es dabei immer wichtiger, begehrenswerte Orte zu schaffen.

Der Wandel der Arbeitswelt hin zur Wissensarbeit werde in Zukunft bestimmen, wo die Menschen arbeiten möchten. Der zentrale wirtschaftliche Schwerpunkt verlagere sich dabei sehr schnell in Richtung Osten, zum Beispiel in die Golfstaaten, nach Indien oder China. Andere bislang begehrte Städte wie etwa San Francisco gerieten in eine Krise. Dass die weitere Entwicklung des Westens fragil sei, lasse die Menschen aber auch besondere Augenblicke mehr wertschätzen, so Goldin. Davon profitiere die Reiseindustrie. Zudem sorge der wachsende Anteil der Kundengruppe „High Net Worth Individuals“, kurz HNWI, für gute Geschäfte im Luxusbereich.

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Im Westen werde sich – auch wegen der ungünstigen Demografie – der „War for Talents“ verschärfen. Goldin verglich die heutige Zeit mit der Renaissance, dem Übergang vom Mittelalter in die Neuzeit, in der die Menschen viele Veränderungen erfuhren und die Gesellschaft diverser war als heute. Zum Ukraine-Krieg sagte der Wissenschaftler: „Ich glaube, dass er noch lange Zeit andauern wird – und mit ihm die Inflation und die höheren Zinsen. Doch diese dürften im zweiten Halbjahr zumindest nicht mehr ansteigen, sondern stagnieren.“

Viele IHIF-Diskussionsrunden bekräftigten Goldins weitere These, dass die derzeit gute Belegung und das Durchsetzen höherer Preise in der Hotellerie in erster Linie durch das Nachholbedürfnis nach Reisen und die damit gekoppelte Bereitschaft, mehr Geld dafür auszugeben, getrieben werde. „Die Menschen kaufen keine Fernseher, Autos und Waren, sie kaufen Erlebnisse, Flugtickets, buchen Restaurants und Hotels, und das ist ein großartiges Zeichen“, konstatierte in Berlin der scheidende IHG-CEO Keith Barr. „Im Vergleich zum vergangenen Jahr ist die Stimmung unter den Betreibern auf dem IHIF 2023 viel besser“, bekräftigte auch IHIF-Teilnehmerin Gesa Rohwedder, Head of Hospitality beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer, gegenüber Tophotel. Und Stefanie Salwender, Senior Investment Manager Transactions Hotels bei Art-Invest Real Estate, ergänzte: „Größtenteils können die Betreiber die Kosten durch die Raten abfedern.“

Kosten senken, Umsätze steigern

Aber eben nicht vollständig. Deshalb kam in mehreren Panels die Frage auf, ob es angesichts der enormen Kostensteigerungen noch gerechtfertigt sei, Umsätze mit dem Vor-Pandemiejahr 2019 zu vergleichen. Maßnahmen zu Kostensenkungen und Partnerschaften mit externen Dienstleistern wurden mindestens ebenso intensiv diskutiert wie die Messbarkeit von ESG-Maßnahmen. Parallel dazu suchte die Branche nach Lösungen, nicht nur die Zimmerbelegung, sondern auch den Umsatz pro Quadratmeter der Hotels zu steigern. „Driving Alpha. Efficiency, Productivity, Profitability“ lautete demnach eine sehr gut besuchte Diskussion, an der unter anderem HR-Group-CEO Ruslan Husry teilnahm.

Im IHIF-Bereich „Adjacent Spaces“ im Pullman Hotel, dem Treffpunkt für Beherbergungsformen wie Serviced Apartments oder Hostels, konzentrierte sich ein Panel auf die Diversifizierung und Verschmelzung mit anderen Dienstleistungssektoren. „Sie müssen Substanz hinzufügen, nicht nur Stil“, erläuterte dort Shafi Syed, Globaler Development-Chef der Equinox Hotels, die ihren Ursprung in High-End-Health-Clubs haben. In der CEO-Podiumsdiskussion im Interconti untersuchten derweil Dillip Rajakarier von Minor Hotels, Katerina Giannouka von der Jumeirah Group, Oliver Bonke von Deutsche Hospitality und Gilda Perez-Alvarado, Global CEO JLL Hotels & Hospitality, ebenfalls den Wert von Partnerschaften für die Wettbewerbsfähigkeit – bei Deutsche Hospitality geschieht dies etwa mit Porsche Design. Einen Teil ihres Optimismus zogen sowohl Betreiber als auch Investoren aus der Tatsache, dass die derzeitige Markterholung noch weitgehend ohne Reisende aus bevölkerungsstarken Ländern wie Indien, China oder Südamerika erfolgt, die künftig wieder erwartet werden.

Finanzierungen schwierig, Notverkäufe nicht auszuschließen

Der zweite IHIF-Tag legte den Fokus auf Hotelinvestitionen. Vor dem Hintergrund erhöhter Zinsen, wachsender ESG-Anforderungen und einer stark reduzierten Bautätigkeit waren dabei auch die Preisentwicklungen von Immobilien Thema. Noch sind Schnäppchen rar. Experten gehen aber davon aus, dass sich dies in den nächsten Monaten ändern könnte, wenn Kredite verlängert werden müssen oder die operativen Kostensteigerungen zu weiteren Defiziten bei den Betreibern führen. In seinen Reflektionen nach dem IHIF auf Linkedin erwähnte Saar Sharon, Head of Hotel Capital Markets bei Colliers, dass für eine Reihe von Portfolios derzeit nach einem Exit Ausschau gehalten werde, darunter A&O, Center Parcs, Landsec – Häuser unter Accor Marken in Großbritannien) – sowie ein Accor-Portfolio in Deutschland.

Für Tophotel zog Andreas Ewald, Managing Partner bei Engel & Völkers Hotel Consulting und Moderator des Panels über notleidende Immobilien, ein exklusives IHIF-Fazit: „Herausfordernde Zeiten bieten auch immer Chancen. Neue Betriebsmodelle und Digitalisierungsstrategien werden etabliert, Hotel und Wohnnutzungen verschwimmen, Kostendruck und gestiegenes Verantwortungsbewusstsein machen einen nachhaltigen Umgang mit den Ressourcen zwingend erforderlich“, so der Experte. Das Interesse an Investitionen in Hotels sei weiterhin groß, auch wenn Kauf- und Verkaufsangebote nach wie vor voneinander abwichen.

„Insgesamt pendelt sich das Verhältnis von Business und Leisure wieder ganz gut ein: Stadthotels mit ausgewogener Business-/Leisure-Bilanz sind die Gewinner. Zugleich interessieren sich Investoren immer mehr für die Privathotellerie“, so Ewald. „Wir dürfen nicht vergessen, dass die Hotellerie einen eingebauten Inflationsschutz hat, weil die Preise anpassbar sind. Fremdkapital ist vorhanden, wenn auch zu höheren Kosten. Die Banken zeigen sich noch zurückhaltend beim Durchsetzen von nicht eingehaltenen Auflagen und Kapitalrückzahlungen, verlangen aber von ihren Kunden, dass sie sich auf die bevorstehenden Fälligkeitstermine vorbereiten. Die Margen gehen wieder zurück, und da die Leitzinsen immer noch unsicher sind, erschweren die Fremdkapitalkosten das Geschäft.“ Aktive Käufer seien derzeit unter anderem Family Offices, die langfristiger investieren und keine hohen Fremdkapitalanforderungen haben. Trotzdem würden aktuell größere Portfolios angeboten. Ewald: „Hier spielt die Finanzierungsseite eine größere Rolle.“

IHIF-Talk: Dimitris Manikis über Wyndham

Herr Manikis, wie geht es Wyndham?

Dimitris Manikis: Bestens, wir hatten ein großartiges erstes Quartal, das die Erwartungen der Wall Street übertraf. Wir setzen unser Wachstum in der EMEA-Region fort. Erst kürzlich haben wir die Marke Vienna House übernommen. (Anm. d. Redaktion: Bei Wyndham bedeutet EMEA: Europe, Middle East, Eurasia, Africa)

Wie hat sich das im letzten Jahr ­vorgestellte Programm „Work from ­Wyndham“ entwickelt?

Sehr gut. Hotels sind Teil der Community, Plätze, an denen Menschen zusammenkommen. In Büros spielt sich immer weniger ab. Die meisten meiner Mitarbeiter kommen nur noch in unsere Büros, wenn es einen Grund gibt, sich persönlich zu treffen und Kontakte zu knüpfen. Dies erleben auch andere Unternehmen, die ihre Teams heute in Hotels einladen, anstatt ihre Präsenz im Büro einzufordern. Ich weiß, dass es Umfragen gibt, nach denen die Menschen wieder in die Büros zurückkehren wollen, allerdings unter veränderten Voraussetzungen. Wer als Arbeitgeber wettbewerbsfähig bleiben möchte, muss flexibel sein.

An welchen Marken und Entwicklungen arbeiten Sie derzeit?

Wir haben vier Schwerpunkte: Neben den Hotels möchten wir mit unserem Angebot an Branded Residences weiter expandieren. Sehr große Erwartungen haben wir auch an unsere neue Economy-Serviced-Apartment-Marke Echo Suites, deren Entwicklungspipeline derzeit mehr als 200 Hotels umfasst. Wir konzentrieren uns auch auf die Expansion in sekundären und tertiären Reisezielen in Europa. Die Menschen reisen im Augenblick lieber in Destinationen wie Manchester oder Lyon als Alternative zu überfüllten Metropolen. Ein anderes Ziel ist, Vienna House by Wyndham außerhalb Europas zu etablieren. Und wir sind gerade dabei, unsere Marke Tryp einem Redesign zu unterziehen. Wir unternehmen viel mit unseren Marken, denken aber auch über neue nach.

IHIF-Talk: Takuya Aoyama über Hyatts Expansion

Herr Aoyama, wie weit ist die Eingliederung der Lindner Hotels in den Hyatt-Vertrieb fortgeschritten?

Takuya Aoyama: Derzeit sind die Häuser noch über das Lindner-System buchbar, jedoch auch über Hyatt.com zu finden. Die vollständige Integration in das Hyatt-Buchungssystem findet noch in diesem Sommer statt, ab dann sind die Häuser online ausschließlich auf Hyatt.com buchbar. Die Mehrheit der Lindner-Häuser und alle Me and all Hotels werden dabei bereits Teil der Marke JdV by Hyatt und des Treueprogramms World of Hyatt. Vereinzelte Häuser ziehen nach umfassenderen Anpassungen nach.

Wie wichtig ist diese Zusammenarbeit für Hyatt?

Wir möchten Märkte skalierbar machen. In einem so wichtigen Markt wie Deut­schland auf 33 Hotels anzuwachsen, hat für uns eine große Bedeutung. Wir werden aber auch mit Einzeldeals weiter­wachsen. Beispielsweise bekommt Frankfurt Ende des Jahres luxuriösen Zuwachs in Sachsenhausen (Anm. d. Redaktion: Gemeint ist das Projekt Hotel Kennedy 89, das zur Unbound Collection stoßen soll). Wir sind davon überzeugt, dass in Deutschland der Trend der Inlandsreisen bestehen bleibt. Flugreisen sind für Familien sehr teuer geworden.

Mit welchen seiner 26 Marken wird Hyatt in Europa expandieren?

Alle unsere Marken kommen für alle Länder infrage, außer Urcove, das ausschließlich für den chinesischen Markt entwickelt wurde. Mit unserem sehr flexiblen Produkt Hyatt Regency expandieren wir derzeit stark im Resort-Bereich, unter anderem in Montenegro oder Bulgarien. In Bulgarien bieten wir zudem seit Mai ein All-inclusive-Produkt an, auf diesem Gebiet haben wir uns durch den Kauf der Apple Leisure Group eine hohe Expertise angeeignet. Und was die Standorte anbelangt: Vor fünf Jahren sahen wenige Potenzial in Destinationen wie der Hohen Tatra in Polen oder Rumänien, die jetzt angesagt sind.