Energieeffizienz ist das Hauptthema jeder Gebäudemodernisierung. Für die Einordnung beim Finanzamt gilt: Vorausschauendes Vorgehen spart Geld und Nerven.
Moderne Hotels investieren heute in neue Heizungen, Regelungstechnik, Fenster, Dämmung und Gebäudeautomation, um Energie zu sparen und den Komfort zu steigern. Trotz staatlicher Förderungen fallen dabei oft hohe Kosten an, und steuerlich gilt: Wird ein Umbau als Anschaffungs- oder Herstellungskosten eingestuft, verteilt sich die Entlastung über Jahre und wirkt nur über die AfA. Gerade bei umfangreichen Modernisierungen kann dies die Liquidität spürbar belasten. Hinzu kommt zusätzliche Unsicherheit durch das Handelsrecht.
Der neue Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW RS IFA 1 n.F.) rückt energiebezogene Maßnahmen stärker in den Fokus und wirft die Frage auf, ob solche Verbesserungen künftig automatisch aktiviert werden müssen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) schafft mit seinem Schreiben vom 26. Januar 2026 Klarheit. Steuerlich führt eine deutliche Reduzierung des Energieverbrauchs nicht automatisch zu einer Aktivierung der Kosten. Handels- und Steuerbilanz können sich dabei unterscheiden, wichtig ist die Abgrenzung für die steuerliche Wirkung.
Renovierung oder Upgrade
Eine Standardhebung liegt vor, wenn das Gebäude nach dem Umbau deutlich höherwertig nutzbar ist als zuvor. Es geht also nicht um Reparaturen, sondern um einen qualitativen Sprung, den viele Projekte vermeiden wollen, wenn der Sofortabzug im Vordergrund steht. Das BMF prüft dafür in klarer Reihenfolge: Zunächst, ob eine Erweiterung vorliegt – mehr Fläche oder neue Nutzungsmöglichkeiten sprechen für Herstellungskosten, zum Beispiel ein neuer Spa-Bereich, zusätzliche Zimmer oder Tagungsflächen. Auch umfassende Umbauten, die die Gebäudestruktur so verändern, dass wirtschaftlich ein anderes Gebäude entsteht, gelten regelmäßig als Herstellungskosten.
Ein weiterer Punkt ist der Zustand des Hotels beim Erwerb. War das Gebäude nicht nutzbar, können Aufwendungen zur erstmaligen Herstellung der Nutzbarkeit als Anschaffungskosten gelten. Schließlich entscheidet die Standardhebung darüber, ob bauliche Veränderungen den Gebrauchswert insgesamt erhöhen und somit steuerlich als Herstellungskosten eingeordnet werden. Beispiele sind Komfortsprünge, neue Hotelkategorien, modernisierte Sanitärbereiche oder technische Aufrüstungen. Dabei gilt: Selbst wenn handelsrechtlich eine andere Bewertung zutrifft, ist diese für die steuerliche Einordnung nicht entscheidend.
Zusätzlich sollten Hoteliers die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten, bezogen auf die Gebäudeanschaffungskosten. Werden in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb umfangreiche Instandsetzungen oder Modernisierungen durchgeführt und überschreiten die Aufwendungen diese Grenze, ist der Sofortabzug in der Regel ausgeschlossen. Die Aufwendungen können dann nur noch über die AfA berücksichtigt werden. Davon zu unterscheiden ist die sogenannte Sanierung in Raten, also eine abschnittsweise Umsetzung, zum Beispiel Etage für Etage.
Führen die Maßnahmen insgesamt zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts, können sie als einheitliche Gesamtmaßnahme gewertet werden. Das BMF geht regelmäßig davon aus, wenn die Arbeiten innerhalb von drei Jahren abgeschlossen werden. Dieses Zeitfenster ist enger als früher und darf nicht mit der gesetzlichen Drei-Jahres-Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten verwechselt werden.
Das Gesamtbild zählt
Entscheidend ist immer das Gesamtbild der Maßnahmen. Erneuern diese das Gebäude nur zeitgemäß oder steigern sie den Gebrauchswert deutlich, zum Beispiel durch zusätzliche Zimmer, modernisierte Technik oder komfortable Upgrades? An dieser Stelle entscheidet sich, ob Aufwendungen sofort steuerlich wirken oder über Jahre abgeschrieben werden müssen. Eine klare Dokumentation und sorgfältige Planung helfen, steuerliche Vorteile zu sichern.
Zum Autor
Christian Johannes, Steuerberater beim ETL Adhoga-Verbund in Köln, ist auf die Beratung von Hotels und Gaststätten spezialisiert.