EHMAWas darf ein Hotel kosten?

Wer sein Geld in Hotels investiert, hat eine Risiko-Rendite-Vorstellung. Eine hohe Rendite darf erwarten, wer sein Hotel nach den Grundsätzen des »Genetischen Mix« (© Völcker Hospitality Company) entwickelt und führt. Das verringert sein Risiko.

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Was ist ein »Genetischer Mix«? Er ist die »Gen-iale« Verschmelzung der Wurzeln des Standortes mit einem Konzept, das dort die Wünsche, Bedürfnisse, Geschmäcker, Gelüste und Sehnsüchte der künftigen Gäste so befriedigt, dass es eine Sucht wird, diesen Ort zu besuchen. Im »Genetischen Mix« vermögen es die Betreiber-Gene, befriedigende Gastlichkeit auf den Bühnen der Hoteltheaterwelt zu bieten, zum Besten des Ganzen. Das macht den Unterschied zum seelenlosen »Strategischen Fit«, bei dem es sich um eine simple Addition von Standort, Konzept und Betreiber handelt.

Gleichwie, die »finanzielle Bewertung« eines Hotels steht an, wenn die Erkenntnis gereift ist, dass man sein Vermögen, oft »in Hotels« verdient, »mit Hotels« nicht unbedingt schmälern möchte. Die ­Stunde der Wahrheit kommt für jeden, denn Investoren erwarten ­für die positive Immobilienentwicklung hohe Erlöse und stabile ­Rückflüsse. Der Wert eines Hotels definiert sich nun einmal einzig über den Ertrag aus der Bewirtschaftung bei laufender Instandhaltung. Jedoch ohne funktionierende Produkte und Angebote hat auch   ­der beste Betreiber nichts zu melden. Diese Voraussetzungen schafft der Hotelentwickler mit dem ­»Genetischen Mix«.

Grundstückseigner, ob kommunale Politiker oder Private, die »Götter« der SCAD Computer und des ­Geldes sowie manch hemdsärmelige Bauleute wollen davon nichts wissen. Sie sehen nur ihren Job und ­»ihr Pfeffersäckchen« und treiben so die Kosten, ­obwohl man doch auch richtig anständig Geld verdienen kann … Gleiches gilt für die Hüter des Denkmals. Sie parlieren wie »Alois auf der Wolke« und vergessen, dass die großen Bauwerke ohne Denkmalschutz und ohne Gestaltungsbeiräte entstanden sind, aber durch Mut und den Willen Einzelner, die Zukunft liebenswerter und lebenswert zu gestalten. Das Dilemma liegt an den ­diametralen Interessen der Beteiligten. Viele reden mit, keiner hat was zu sagen.

Gelänge es, mit den Parteien »im Gleichschritt« das Ziel zu erreichen, könnten die Gestehungskosten um mindestens zehn Prozent niedriger liegen und mit dem »Genetischen Mix« die Erlöse um 15 bis 40 Prozent höher ausfallen, als von selbsternannten Experten immer wieder »schablonenhaft« prognostiziert. Was ist ein Hotel wert? – Die Antwort ist: 1000 Prozent. 1000 Prozent der realistisch erzielbaren ARR (Average Room Rate) einerseits und 1000 Prozent der stabil erzielten Zimmerdurchschnittsrate – ­immer netto/netto – andererseits. Hilfsweise den zehn- bis zwölffachen GOP nach USALI, bei einer fundierten Belegung von mindes­tens 65 Prozent und Null-Renovierungsstau im Vergleich zu den Besten vor Ort.

Jeder Markt ist ein kleiner Kosmos: Bei gleichem Market Penetration Index (MPI) wie konkurrierende Hotels, bei identischem Fair Market Share (FMS) und vergleichbarem Produkt wird das neue Hotel eine ARR erzielen wie die »Altvorderen«, sagen wir, netto 120 Euro, Auslastung 65 Prozent. Die Gestehungskosten dürften somit pro Zimmer über alles nicht mehr als 120.000 Euro betragen, auskömmlich für ein internationales Drei-Sterne-Hotel. Baue ich das Hotelzimmer (im Gleichschritt) für 110.000 Euro statt 120.000 Euro und erziele später eine stabile Zimmerdurchschnittsrate von 130 Euro, so ­erhöht sich beim 1000-fachen der Rate der Wert pro Zimmer um 20.000 Euro. Bei einem 150-Zimmer-Hotel schafft das eine Wertschöpfung von drei Millionen Euro.

Gelänge es, die Gestehungskosten um zehn Prozent zu senken, könnte der Neue sein Produkt preiswerter als der Konkurrent anbieten, somit seinen MPI erhöhen, ergo die Erlöse und die Erträge. Verfügt der Betreiber zudem noch über ein geniales, der Konkurrenz überlegenes Konzept mit Produkten und Angeboten, das die Klientel süchtig macht, wird der Neue seinen Fair Share steigern und durch Self Generated Business (SGB) 15 bis 40 Prozent höhere Erlöse erzielen. Garantiert. Das bringt in toto mindestens 30 Prozent potenziellen Gewinn oder einen satten Sicherheitsbonus oder Mehrwert oder eben schneller das investierte Geld zurück: Nur weil einer entschieden hat, mit dem »Genetischen Mix« alles optimal zu machen. Kaufleute wissen: Der Gewinn liegt im Einkauf. 1000 Pro!
Info: www.voelcker-hospitality.de

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