Im DACH-Raum verschiebt sich die Nachfrage. Asset Manager müssen Strategien laut mrp hotels quarterly in kürzeren Zyklen anpassen.
Aktives Asset Management wird im aktuellen Marktumfeld zum entscheidenden Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg von Hotelimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das jüngste Online-Panel „mrp hotels quarterly", das mrp Hotels gemeinsam mit Vertretern der Erste Group, der LLB Immo KAG, der Lindner Hotel Group und Livory Capital veranstaltet hat.
Wachstum auf Kosten der Marge
Im ersten Quartal 2026 stieg die Auslastung in dem von mrp hotels analysierten Portfolio von rund 20 Hotels in der DACH-Region um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Zimmerrate legte dagegen nur um 1,0 Prozent zu. Der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) wuchs um 3,4 Prozent – getragen vor allem durch die höhere Belegung. Der Bruttobetriebsgewinn pro Zimmer (GOPPAR) stieg um 3 Prozent; Energie- und Personalkosten belasten die Margen.
„Der Fokus lag klar auf Volumen statt auf Rate. Gäste sind deutlich preissensibler geworden", sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.
Segmente entwickeln sich unterschiedlich
Budget- und Economy-Hotels sowie Serviced Apartments mit schlanken Servicestrukturen kommen laut der Analyse besser durch das schwierige Umfeld als klassische Full-Service-Häuser. „Das Budgetsegment funktioniert aktuell klar besser als die klassische Vier-Sterne-Hotellerie", sagt Michael Schoppe, Managing Director bei LLB Immo KAG.
Die Nachfrage insgesamt bricht nicht ein, verschiebt sich aber: Reisen würden kurzfristiger gebucht, regionale Ziele gewinnen, internationale Verbindungen stünden unter Druck. „Wir sehen keinen klassischen Nachfragerückgang, sondern eher einen Volatilitätsbooster", sagt Henning Schneekloth-Plöger, Vice President Portfolio- & Asset Management bei der Lindner Hotel Group.
Rolle des Asset Managements wächst
Mit dem Druck auf die Margen wandelt sich die Funktion des Asset Managements. Neben strategischen Aufgaben rückten operative Themen in den Vordergrund, ebenso die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern. Hotels, die bereit seien, ihre Konzepte anzupassen und operativ flexibler zu werden, kämen deutlich besser durch das aktuelle Umfeld.
„Es reicht heute nicht mehr, ausschließlich auf die Pacht zu schauen", sagt Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels. Asset Management bedeute vielmehr, die Performance und strategische Ausrichtung eines Hotels kontinuierlich zu analysieren, Transparenz über die wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen und bei Bedarf gezielte Impulse zu setzen.
Christian Habermann, Fund Manager bei Livory Capital, sieht insbesondere bei der Energieeffizienz Nachholbedarf: „Gerade in der aktuellen Marktphase sehen wir häufig, dass wirtschaftlich sinnvolle Investitionen nicht umgesetzt werden, weil Eigentümer und Betreiber unterschiedliche Interessen verfolgen. Umso wichtiger ist es, Maßnahmen gemeinsam zu denken und partnerschaftliche Lösungen zu entwickeln."
Zinsanhebungen wahrscheinlich
Auch die Finanzierungsbedingungen sind ein Faktor. „Wir bewegen uns in einem sehr dynamischen Umfeld, in dem sich Rahmenbedingungen fast täglich ändern", sagt Rainer Singer, Head of Major Markets & Credit Research bei der Erste Group. Mit Blick auf die Zinsen ergänzt er: „Je länger die Krise dauert, desto wahrscheinlicher werden Zinsanhebungen."
Fazit des Paneels: Asset Management ist heute der zentrale Hebel, um Hotels wirtschaftlich stabil und zukunftsfähig aufzustellen. "Nicht die Marktentwicklung allein entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität der Steuerung“, so Schaffer. red/nz