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StartBusiness & ManagementUK Hotel Lending Report 2020: Das tut sich am britischen Hotelinvestment-Markt

UK Hotel Lending Report 2020Das tut sich am britischen Hotelinvestment-Markt

Das Real Estate Research Centre hat einen detaillierten Bericht über den Hotelinvestitions- und -kreditmarkt in Großbritannien veröffentlicht. Eines der Ergebnisse: 78 Prozent der Kreditgeber bevorzugen die Finanzierung von Hotels mit einem Franchise- oder renommierten Markenimage.

Das Real Estate Research Centre an der Business School (ehemals Cass), City University of London, hat in Zusammenarbeit mit der Berkeley Capital Group den ersten detaillierten Bericht über den Hotelinvestitions- und Kreditmarkt veröffentlicht. Unter Verwendung von Daten von STR und Analysen von Savills identifiziert der UK Hotel Lending Report 2020 den britischen Hotelinvestmentmarkt zum Jahresende 2019 mit einem Wert von etwa 135 Milliarden Pfund Sterling. Dies entspricht etwa zwölf Prozent des gesamten investierbaren britischen institutionellen Immobilieninvestmentmarktes, der eine geschätzte Größe von 1,1 Billionen Pfund Sterling aufweist.

Weitere Erkenntnisse aus dem Bericht:

  • Kreditgeber haben ihr Kreditengagement in Hotels seit der globalen Finanzkrise von 2008/09 erheblich ausgeweitet. Zwischen 2010 und 2020 stiegen die Hotelinvestitionen um 175 Prozent (45 Milliarden Pfund Sterling) und die Kreditvergabe um 141 Prozent.
  • In der ersten Hälfte des Jahres 2020 stiegen die durchschnittlichen Zielvorgaben der Kreditgeber für den Zinsdeckungsgrad auf durchschnittlich 2,2-fache an (im Allgemeinen wird 1,8-fache als niedrig und 2,5-fache als die gewünschte Mindestmarke angesehen). Einige Kreditgeber verlangen jedoch das 4-fache, insbesondere für gemanagte Hotels ohne oder mit einer weniger starken Markenassoziation.
  • 78 Prozent der Kreditgeber bevorzugen die Finanzierung von Hotels mit einem Franchise- oder renommierten Markenimage. Daher ist es für unabhängige Hotels einfacher, in den turbulenten Marktbedingungen, die durch die Pandemie verursacht wurden, eine Finanzierung zu erhalten, indem sie sich einer Marke anschließen.
  • Die durchschnittlichen Margen für vorrangige Hotelkredite stiegen von 270 Basispunkten auf 305 Basispunkte (bps) für die sechs Monate zwischen Dezember 2019 und Juni 2020 bei einem durchschnittlichen Beleihungsauslauf von 58 Prozent; bis Dezember 2020 sollte die durchschnittliche Marge bei 300 bps bis 400 bps für ein Hotel mit guter Bonität liegen.

Der Bericht stützt sich auch auf Daten und Stimmungen aus einer detaillierten Umfrage unter Investoren und Hoteleigentümern, die zeigt, in welchem Umfang britische Hotels ihr Geschäft umstrukturiert und unnötige Kosten gesenkt haben.

  • Die Umstellung auf Null-Stunden-Verträge für Hotelangestellte war eine der größten Kosteneinsparungen für die Branche, die kurz- bis mittelfristig auch einen Personalabbau von 20 bis 30 Prozent erwartet.
  • Investoren und Betreiber haben seit Beginn der Pandemie alternative umsatzgenerierende Aktivitäten erkundet. Die am häufigsten genannte Aktivität war die „Beherbergung von Schlüsselarbeitern„, gefolgt von „Home-Office„- Raumalternativen. Allerdings liegen die Zimmerpreise für diese Aktivitäten 30 bis 50 Prozent unter den üblichen Zimmerpreisen.
  • Renommierte Marken wie Marriott und Hilton haben weitere Anfragen von unabhängigen Hotels erhalten, die sich dem Franchise anschließen möchten, und haben proaktiver nach Möglichkeiten gesucht, diese zu berücksichtigen. Dieser Trend hatte sich bereits entwickelt, wurde aber aufgrund der hohen Nachfrage von unabhängigen Hotels während der Pandemie beschleunigt.

Insgesamt und trotz der Pandemie hat die Hotelkreditvergabe weiterhin einen wichtigen Platz in den Immobilienkreditbüchern der Kreditgeber und es wird erwartet, dass die Kreditengagements konstant bleiben werden, so die Herausgeber des Reports.

Insbesondere bestätigten die Kreditgeber, dass sie in großen innerstädtischen Hotels in Städten wie London oder Birmingham nach wie vor einen langfristigen Wert sehen und dass die aktuellen Auswirkungen der Pandemie ihre langfristige Perspektive über das Jahr 2020 hinaus nicht beeinträchtigen werden.

Ausblick

Es wird erwartet, dass sich das Neugeschäft für 2021 auf Schuldtitel konzentrieren wird, größere Transaktionen werden jedoch weiterhin von Banken und Versicherungen durchgeführt. Sowohl Banken als auch alternative Kreditgeber zeigen sich offen dafür, sowohl geleaste Hotels als auch solche mit Betriebsverträgen in Betracht zu ziehen.

Die individuelle Verschuldungssituation des aktuellen Geschäftsbetriebs und die Erfolgsbilanz eines Hotels sind bei der Kreditentscheidung von Bedeutung. In Bezug auf die Kreditgrößen liegt die meiste Liquidität auf dem Kreditmarkt zwischen 50 und 100 Millionen Pfund Sterling. Die Diversifizierung der Kreditgeber und die Verfügbarkeit von Krediten für kleinere Kreditgrößen sind deutlich eingeschränkter.

Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der Business School (ehemals Cass) und Autorin des Berichts, kommentiert: „Die Hotelbranche war eine der am stärksten von der Pandemie betroffenen Sektoren, und dies war insbesondere im Jahr 2020 der Fall. Es wurde viel über Hotelbelegung und Schließungsraten berichtet, aber dieser Bericht liefert weitere Einblicke in die Aktivitäten der Kreditgeber und berücksichtigt den Sektor und seine Zukunft.“

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