Mit rund 960 Millionen Euro liegt das Volumen der ersten neun Monate 39 Prozent unter dem Vorjahreswert. Käufer setzen auf Einzelobjekte, gefragt sind vor allem Häuser in Ferienregionen.
Von 1,58 Milliarden Euro auf rund 960 Millionen Euro: So stark ist das Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum geschrumpft. Das geht aus einer Auswertung des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield hervor. Auch auf dem gesamten Immobilieninvestmentmarkt verlieren Hotels demnach an Gewicht. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen halbierte sich im Dreivierteljahr von zehn auf rund fünf Prozent.
Pentahotels-Paket ist größter Deal
Die größte Hoteltransaktion der ersten neun Monate war der Verkauf des deutschen Anteils des Pentahotels-Portfolios mit sechs Häusern. Die Aroundtown SA veräußerte ihn an ein Joint Venture der britischen Ogilvy Capital und der US-amerikanischen Ironstone Group. Im dritten Quartal stach der Erwerb des Intercityhotels am Frankfurter Hauptbahnhof heraus: Die Art-Invest übernahm das Haus von der CA Immo.
Gemessen am Fünf-Jahres-Durchschnitt fiel das Volumen der ersten drei Quartale um elf Prozent niedriger aus. Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany bei Cushman & Wakefield, ordnet den Wert ein: „Trotz der beiden ‚Ausreißer‘ 2021 und 2025 gehen wir davon aus, dass der Fünfjahresvergleich mit den Jahren 2021 bis 2025 auch zum Jahresende vergleichsweise moderat ausfallen wird.“ Größer sei der Abstand zum Zehn-Jahres-Schnitt der ersten drei Quartale von 2016 bis 2025. Hier betrage das Minus 47 Prozent, weil die Boomjahre vor der Pandemie stark in die Berechnung einfließen würden.
Fehlen von Hotel-Portfoliotransaktionen
Einen wesentlichen Grund für den Rückgang sieht das Beratungsunternehmen im nahezu vollständigen Fehlen von Portfoliotransaktionen. Abgesehen vom Pentahotels-Deal kamen solche Pakete kaum zustande. „Wir sehen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt eine klare Verschiebung“, stellt Mayer fest. Ihr zufolge erwerben Käufer oft einzelne Hotels, häufig mit dem Ziel, sie zu modernisieren oder etwa in Serviced Apartments umzuwandeln. „Investoren verlangen jetzt belastbare Betreiberkonzepte und realistische Capex-Pläne“, ergänzt die Expertin.
Die Insolvenz der Revo-Gruppe hat den Markt laut Cushman & Wakefield punktuell beeinflusst. Zahlreiche frühere Revo-Objekte übernehmen jedoch neue Betreiber. Solche Einzelfälle gelten nach Einschätzung des Unternehmens als Marktbereinigung und als Gelegenheit für kapitalstarke Investoren und expansive Betreiber.
„Investoren sind weiterhin präsent, sie kaufen aber selektiv Einzelobjekte mit stabiler Betreiberstruktur oder klarer Revitalisierungsperspektive“, führt Mayer aus. Asset Deals und Übernahmen durch Betreiber würden das Geschehen bestimmen. Daraus ergeben sich nach ihren Worten Chancen für Käufer, die gezielt in Refurbishment oder Umnutzung investieren wollen. Das Interesse richte sich derzeit weniger auf Hotels in den großen Metropolen als auf Häuser in deutschen Urlaubsregionen. Das passe zum Trend zu Kurz- und Wochenendurlauben, „nicht nur an Nord- und Ostsee, sondern auch in den Mittelgebirgen“, so Mayer.
Regionen außerhalb der Top-7 stützen den Markt
Eine Auswertung der Statistiken nach Regionen untermauere diese Entwicklung. Außerhalb der Top-7 sank das Volumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 21 Prozent auf 550 Millionen Euro. In den Top-7-Märkten fiel der Rückgang mit 54 Prozent auf 411 Millionen Euro deutlich stärker aus. „Letztlich stützen die Transaktionen außerhalb der Top-7 den Markt“, resümiert Mayer. Statt großer Portfoliodeals prägen dort Einzeltransaktionen das Bild, teils in Mittelzentren, teils in Ferienregionen.
Bei den Spitzenrenditen gebe es dagegen keine Bewegung. Sie liegen nach Einschätzung von Cushman & Wakefield im neunten Quartal in Folge bei 5,50 Prozent. Ob dieses Niveau nach der Anhebung der Leitzinsen bis zum Jahresende Bestand hat, werde erst das vierte Quartal zeigen. red/sar