Steuertipp: Umsatzsteuer bei Betriebsverpachtung

Lokale und Gaststätten werden oft nicht vom Eigentümer selbst betrieben, sondern von einem Pächter. Der Vertrag umfasst dabei neben den eigentlichen Räumen oft auch das zum Betrieb notwendige Inventar. Doch wie ist eine solche Verpachtung umsatzsteuerlich einzuordnen?

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Grundsätzlich ist die Vermietung von Grundstücken beziehungsweise Räumen umsatzsteuerfrei. Anders sieht es aus, wenn die Beherbergung von Gästen mit kurzfristiger Unterkunft im Vordergrund steht. Für Hotelzimmer und Ferienwohnungen sieht das Gesetz die Umsatzsteuerpflicht vor – allerdings mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Pachtverträge jedoch unterliegen nicht selten dem Regelumsatzsteuersatz von
19 Prozent. Das gilt beispielsweise immer dann, wenn zur steuerfreien reinen Raumvermietung noch weitere Dienstleistungen hinzukommen. Dann muss geprüft werden, ob es sich dabei noch um eine Nebenleistung oder bereits um eine eigenständige Hauptleistung handelt.

Sofern die Dienstleistung noch als Nebenleistung gewertet werden kann, überwiegt die Hauptleistung der Grundstücksvermietung und es ist – ohne entsprechende Option zur Umsatzsteuer – insgesamt umsatzsteuerfrei abzurechnen. Dies gilt insbesondere für die Weiterberechnung der Betriebskosten. Ob die Mitvermietung des Mobiliars eines Lokals grundsätzlich noch für den Betrieb erforderlich ist, wurde bis dato allerdings noch nicht höchstrichterlich entschieden.

Sofern neben der Raumüberlassung weitere Leistungen erbracht werden – beispielsweise die Reinigung der Räume – können diese im Einzelfall separate, umsatzsteuerpflichtige Leistungen darstellen. Sofern nicht nur Räumlichkeiten, sondern auch Betriebsvorrichtungen wie Absaugvorrichtungen oder Lastenaufzüge mitverpachtet werden, muss der Vertrag in der Regel in einen steuerpflichtigen und einen steuerfreien Teil aufgeteilt werden.

Umfasst der Pachtvertrag aber ein derart komplexes, ineinander verzahntes Leistungsbündel, sodass ein Vertrag oder eine Leistung besonderer Art entsteht, ist dieses stets voll umsatzsteuerpflichtig. Dies kann beispielsweise bei der Vermietung von Stellflächen für Zigarettenautomaten oder Reklameflächen der Fall sein. Voll steuerpflichtig ist im Übrigen auch immer die Verpachtung von Stellplätzen, die für die Gäste vorgehalten werden.

Zum Autor: Jana Schubert ist Steuerberaterin in der auf die Beratung von Hotels und Gaststätten spezialisierten ETL ADHOGA Steuerberatungsgesellschaft in Ribnitz-Damgarten.

Kontakt:
ETL ADHOGA Ribnitz-Damgarten
adhoga-ribnitzdamgarten@etl.de
www.etl-adhoga.de

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