Brandschutz Sicherheitsanlagen richtig warten

Viele sicherheitstechnische Anlagen in Gebäuden weisen Mängel auf. Mit sorgfältiger Planung sowie regelmäßiger Wartung und Instandhaltung lassen sich die meisten Schwachstellen jedoch vermeiden.

Die Zahlen des TÜV-Verbands sind alarmierend: Laut Mängelstatistik 2024 weist mehr als jede vierte Brandschutzanlage (27 Prozent) wesentliche Mängel auf – sie funktionieren im Ernstfall nicht oder nur eingeschränkt. Bei weiteren 44 Prozent wurden geringfügige Mängel festgestellt. Diese beeinträchtigen die Betriebssicherheit zwar nicht unmittelbar, können aber dennoch zum Risiko werden. Typische Beispiele sind kleinere Schäden wie eine gebrochene Melderabdeckung, leichte Abweichungen von technischen Regelwerken oder eine unvollständige Dokumentation.

Hotels und Pensionen gelten, ebenso wie Konferenzzentren und Gaststätten, als Sonderbauten. Für diese schreibt unter anderem das Landesbaurecht gemäß der Beherbergungsstätten-Verordnung regelmäßige Prüfungen vor. Trotz dieser Pflicht waren nur 29 Prozent und damit noch nicht einmal jede dritte sicherheitstechnische Anlage einwandfrei und ohne Mängel. Die Untersuchung bestand aus wiederkehrenden Prüfungen im laufenden Betrieb an knapp 70.000 sicherheitstechnischen Anlagen sowie 13.000 Prüfungen vor Inbetriebnahme.

Für die Fehleranalyse hat TÜV Süd etwa 600 Prüfberichte ausgewertet. Besonders im Fokus standen Brandmelde- und Alarmierungsanlagen. Ziel der Analyse war es, Wege zu finden, die seit Jahren konstant hohe Mängelquote deutlich zu senken. Die DIN 14675-1 (Brandmeldeanlagen) spezifiziert Schutzziele, die mit fehlerhaften Anlagen nicht zu erreichen sind. Die Norm fordert das sichere Erkennen und Lokalisieren von Bränden schon in der Entstehungsphase ebenso wie das Warnen aller Personen, die sich im Gefahrenbereich befindend. Außerdem muss sichergestellt sein, dass die Hilfskräfte alarmiert und je nach Brandschutzkonzept weitere brandschutzrelevante Anlagen angesteuert werden.

Prüfungen digital durchführen

In Hotels geraten eigene sicherheitstechnische Prüfungen mitunter in den Hintergrund. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil der laufende Betrieb dafür kaum Zeit lässt. Anders als Schulen oder Gewerbeimmobilien, die abends oder am Wochenende leer stehen, ist ein Hotel rund um die Uhr in Betrieb. Eine Prüfung durchzuführen ist schwierig: Nachts sollen Gäste möglichst ungestört bleiben und auch tagsüber einen angenehmen Aufenthalt erleben. Andernfalls drohen negative Gästebewertungen.

Dabei sind Sicherheit und reibungslose Abläufe ebenso essenziell wie Komfort. Gerade weil Hotels rund um die Uhr genutzt werden, ist die Verfügbarkeit aller sicherheitsrelevanten Systeme besonders wichtig. Technische Hilfsmittel wie die sogenannte Brandfallsteuermatrix helfen dabei, Prüfungen effizient und wirtschaftlich zu planen. Die Matrix dokumentiert gewerkeübergreifend alle relevanten Funktionen und Steuerungsprozesse – eine wichtige Grundlage für koordinierte Abläufe, minimale Störungen und maximale Sicherheit im Hotelbetrieb.

Um Prüfaufwand und Betriebsunterbrechungen so gering wie möglich zu halten, kommen zunehmend digitale Verfahren zum Einsatz. Ein Beispiel ist die sogenannte „Digitale Wirk-Prinzip-Prüfung“: Dabei werden alle Systemreaktionen im Brandfall digital erfasst und automatisch mit dem hinterlegten Soll-Profil aus der Brandfallsteuermatrix abgeglichen.

Die Aufgabe von Sachverständigen verändert sich dadurch: Sie überprüfen nicht mehr jede einzelne Reaktion manuell, sondern kontrollieren, ob das digitale System korrekt arbeitet, plausibel reagiert und die Anforderungen aus den geltenden technischen Regelwerken erfüllt. So lassen sich selbst komplexe Wirkzusammenhänge effizient und regelkonform prüfen. Und der Eingriff in den laufenden Betrieb ist so gering wie möglich.
Noch ist der Einsatz digitaler Prüfverfahren in vielen Betrieben nicht Standard, was teils gravierenden Folgen hat: Prüfungen werden vernachlässig und Mängel übersehen. Das zeigte sich während der Corona-Pandemie: Viele Hotels nutzten die zwangsweise Schließzeit, um ihre sicherheitstechnischen Anlagen in Ruhe zu überprüfen und stießen dabei auf teilweise jahrelang unentdeckte Defekte und Fehlfunktionen. Häufige Ursache solcher Rückstände sind organisatorische Schwächen sowie Planungs- und Ausführungsfehler, insbesondere im Bereich der Wartung und Instandhaltung. Auch eine unvollständige oder veraltete Dokumentation erschwert die Prüfprozesse erheblich. Insbesondere wenn Hoteliers bei baulichen Änderungen versäumt hatten, die sicherheitstechnischen Systeme entsprechend anzupassen.

Fehler früh erkennen und beheben

Ein häufiger Schwachpunkt in sicherheitstechnischen Anlagen ist die Brandfallsteuerung. Einer der Hauptgründe: die zunehmende Komplexität moderner Bauvorhaben. Je mehr Gewerke beteiligt sind, desto mehr Schnittstellen müssen geplant, koordiniert und geprüft werden. Wird diese Abstimmung bereits in der Planungs- und Bauphase konsequent umgesetzt, lässt sich die Mängelquote laut TÜV Süd um bis zu 80 Prozent senken. Gleichzeitig steigt die Betriebssicherheit der Anlagen deutlich.
Um das reibungslose Zusammenspiel aller Komponenten zu gewährleisten, empfiehlt TÜV Süd eine eigenständige Funktionsprüfung – etwa nach VDI 6010 (Sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen für Gebäude). Besonders wichtig dabei: Auch regelwerksübergreifende Schnittstellen, etwa zwischen Baurecht und Betriebssicherheitsverordnung, müssen Hoteliers berücksichtigen, um die Funktionsfähigkeit im Ernstfall sicherzustellen. Damit sicherheitstechnische Anlagen im Ernstfall funktionieren, müssen Fehlfunktionen bereits vor dem Regelbetrieb erkannt und behoben werden. Ein strukturiertes Inbetriebnahmemanagement ist daher unerlässlich. Es sollte alle Einrichtungen und Schnittstellen systematisch prüfen und dokumentieren.

Da sicherheitstechnische Systeme im Regelbetrieb meist im Stand-by-Modus laufen, ist ihre tatsächliche Einsatzbereitschaft nicht unmittelbar erkennbar. Ob Brandmeldeanlage, Rauchabzug oder Türsteuerung: Ihre Funktion lässt sich nur durch gezielte Prüfungen sicher belegen. Entscheidend ist, dass alle Beteiligten klar definierte Zuständigkeiten haben.
Mängel an Kabel- und Leitungsanlagen sowie der Spannungsversorgung treten ähnlich häufig auf wie Fehler in der Brandfallsteuerung. Die Ursachen liegen meist in Planungs- oder Ausführungsfehlern sowie in einer mangelhaften Instandhaltung. Besonders kritisch ist die Spannungsversorgung: Im Brandfall muss sie sicherstellen, dass alle sicherheitsrelevanten Komponenten zuverlässig mit Energie versorgt werden.

Kontrollen fest einplanen

Außerdem problematisch: Die Leistungsfähigkeit von Akkumulatoren nimmt mit der Zeit ab. Werden sie nicht regelmäßig überprüft, kann das im Ernstfall die Funktionsfähigkeit ganzer Systeme lahmlegen. Ein häufiger Schwachpunkt ist der sogenannte Funktionserhalt von Leitungen im Brandfall – also die Frage, ob Kabel auch bei großer Hitze noch Strom sicher transportieren können. In diesem Bereich passieren laut Experten besonders viele Fehler, meist schon bei der Planung. Damit die Leitungen im Ernstfall funktionieren, müssen sie genau berechnet, richtig verlegt und nach den geltenden Regeln ausgeführt werden. Mit modernen Planungsmethoden und digitalen Tools lassen sich viele Fehler schon im Vorfeld erkennen. Mithilfe eines sogenannten „Digital Twin“, also eines digitalen Gebäudemodells, können Sachverständige bereits in der Planungsphase prüfen, ob die sicherheitstechnischen Anlagen korrekt konzipiert sind.

Und auch während der Bauphase kann man frühzeitig darauf achten, ob etwa Kabel richtig verlegt oder Brandmelder an den vorgesehenen Stellen montiert wurden. Planungs- und baubegleitende Prüfungen helfen dabei, kostspielige Nachbesserungen zu vermeiden, vor allem an schwer zugänglichen Stellen wie Zwischendecken oder Schächten. Werden dort Fehler erst nachträglich entdeckt, lassen sie sich oft nicht mehr ohne großen Aufwand beheben. Eine sorgfältige Prüfung während der Planung und Errichtung zahlt sich also doppelt aus: Sie spart Zeit und Kosten – und sorgt langfristig für Sicherheit.

Automatisierte Selbsttests erkennen technische Defekte an den Komponenten sofort, sodass diese schnell behoben werden können. Zeigen sich bei den Prüfungen dennoch defekte Bauteile, liegt das meist an unzureichender Sorgfalt bei der Störungsbehebung oder fehlendem Know-how im Umgang mit Stör- und Betriebsmeldungen der Anlagen.

Fazit

Fast alle Mängel sicherheitstechnischer Anlagen lassen sich durch regelmäßige Prüfungen erkennen und beheben. Da die Anlagen meist ruhen, sollten Hotels Kontrollen fest einplanen. TÜV Süd empfiehlt eine jährliche Überprüfung aller Brandschutzmaßnahmen, um einen sicheren Hotelbetrieb zu garantieren.