Eine Treugast-Analyse zeigt, was Hotelneueröffnungen in Ferienorten tatsächlich bewirken – und warum die Angst vor Verdrängung oft unbegründet ist.
Neue Projekte in Hotelmärkten lösen bei bestehenden Betrieben regelmäßig Sorgen aus: Angebotsüberhänge, Preisdruck, Kannibalisierung. Doch laut einer Impact-Analyse des Münchner Beratungsunternehmens Treugast ist die Angst vor neuem Wettbewerb in vielen Fällen unbegründet. Am Beispiel der oberbayerischen Gemeinde Ruhpolding und weiterer deutscher Destinationen zeigt die Untersuchung, dass ein gezielter Kapazitätsausbau unter bestimmten Voraussetzungen nicht den Wettbewerb verschärft, sondern bislang unerschlossene Nachfrage mobilisiert.
Vier Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden
Grundlage der Analyse ist die 2015 vom Treugast Institut veröffentlichte Studie „Ferienhotellerie in Deutschland und Österreich“. Darin werden vier aufeinander aufbauende Erfolgsfaktoren identifiziert, die eine Region als wirtschaftlich tragfähige Feriendestination qualifizieren.
An erster Stelle steht laut Treugast das natürliche Angebot – also naturräumliche Gegebenheiten wie Seen, Berge, Küsten oder Kurorte mit hoher touristischer Anziehungskraft. Zweitens braucht es eine touristisch geprägte Nachfrage mit positiver Wachstumstendenz, gemessen unter anderem an einer hohen Tourismusintensität, also dem Verhältnis von Übernachtungen zur Einwohnerzahl. Drittens ist eine ausgeprägte Freizeit- und Tourismusinfrastruktur nötig, die unterschiedliche Zielgruppen anspricht – von Bergbahnen über Schwimmbäder bis hin zu Wander- und Radwegenetzen. Zuletzt spielt ein attraktives Hotelangebot eine Schlüsselrolle, insbesondere kapazitätsstarke Leitbetriebe. Erst wenn alle vier Faktoren zusammenwirken, seien die Voraussetzungen für die Entfaltung einer starken touristischen Nachfrage gegeben, so das Beratungsunternehmen.
Praxisbeispiel Ruhpolding: Eine Erfolgsgeschichte
Die Gemeinde Ruhpolding mit ihren 6.777 Einwohnern (Stand 2025) liegt im Südosten des oberbayerischen Landkreises Traunstein, eingebettet in die Chiemgauer Alpen und rund 23 Kilometer vom Chiemsee entfernt. Das angrenzende Drei-Seen-Gebiet, das unter Naturschutz steht und umgangssprachlich als „Klein-Kanada" bezeichnet wird, bietet eine naturbelassene Seenlandschaft mit einem weitläufigen Netz an Berg-, Wander- und Radwegen. Überregionale Bekanntheit erlangte der Ort vor allem durch die Chiemgau Arena, in der seit 1980 jährlich ein internationaler Biathlon-Weltcup stattfindet.
Ergänzt wird die Destination durch einen Ortskern mit traditionell bayerischem Charakter, ein breites gastronomisches Angebot sowie zahlreiche Freizeiteinrichtungen – darunter das Wellness- und Erlebnisbad Vita Alpina, der Freizeit- und Märchenpark Ruhpolding, das Berg-Erlebniszentrum am Unternberg, der Chiemgau Coaster, Wintersportangebote wie Langlaufloipen, Rodelbahnen und familienfreundliche Skigebiete sowie ein 18-Loch-Golfplatz. Diese Vielfalt ermögliche es laut Analyse, neben Natur- und Aktivurlaubern auch Familien gezielt anzusprechen und die saisonalen Nachfrageschwankungen abzumildern.
Bereits 2018 wies die Gemeinde mit rund 98 Übernachtungen pro Einwohner eine hohe Tourismusintensität auf. Dennoch stagnierte das Übernachtungsvolumen. Die Ursache lag laut Treugast nicht in mangelnder Standortattraktivität, sondern in einer strukturellen Angebotslücke. Der Hotelmarkt bestand fast ausschließlich aus privatgeführten Betrieben mit einer durchschnittlichen Größe von rund 50 Betten und überwiegend lokaler Reichweite. Ein kapazitätsstarker Betrieb mit überregionaler Marktpräsenz und eigenständigem Akquisitionspotenzial fehlte.
488 neue Betten – und ein Nachfragesprung von 67 Prozent
Den Wendepunkt markierte nach Angaben des Beratungsunternehmens die Eröffnung des Hotels Aja Ruhpolding im Mai 2019. Mit 488 Betten wuchs der lokale Hotelmarkt schlagartig um 56 Prozent. Die Wirkung war unmittelbar: Noch im selben Jahr stiegen die Übernachtungszahlen um 67 Prozent, die durchschnittliche Auslastung des gesamten Hotelmarkts legte um drei Prozentpunkte zu.
Auch die pandemiebedingten Einbrüche der Folgejahre änderten laut der Analyse nichts am grundsätzlichen Trend. Die zügige Erholung nach der Krise deute darauf hin, dass nachfrageseitig eine positive Dynamik in Gang gesetzt worden sei. Seit 2022 wachse der Markt mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 2,8 Prozent weiter. Über den gesamten Betrachtungszeitraum von zehn Jahren (2015 - 2024) habe sich das Übernachtungsvolumen des Ruhpoldinger Hotelmarkts trotz der Krisenjahre mehr als verdoppelt.
Das neue Hotel habe dabei die Rolle eines sogenannten Leitbetriebs übernommen, so Treugast: ein kapazitätsstarkes Markenhotel, das als Impulsgeber für die gesamte Destination wirke und bislang unausgeschöpfte Nachfragepotenziale erschließe.
Ähnliche Effekte in Dinkelsbühl, Scharbeutz und Oberhof
Ruhpolding sei keine Ausnahme. Treugast verweist auf vergleichbare Entwicklungen in drei weiteren deutschen Feriendestinationen. In Dinkelsbühl, einer mittelfränkischen Kleinstadt mit vollständig erhaltenem historischem Altstadtkern, öffnete im Oktober 2019 das Meiser Design Hotel mit rund 300 Betten, was einem Kapazitätszuwachs von 29 Prozent entsprach. Bereits 2022 habe die Nachfrage um 37 Prozent über dem Vorkrisenniveau gelegen.
An der Ostsee öffnete in Scharbeutz im Juni 2014 das Bayside Hotel mit rund 260 Betten, ein Zuwachs von fünf Prozent. Im Folgejahr 2015 stieg die Nachfrage um rund 32 Prozent. In Oberhof, einer als Wintersportzentrum bekannten Thüringer Gemeinde, ging 2022 das The Grand Green – Familux Resort mit 125 Zimmern an den Start, was die Kapazität um etwa 15 Prozent erweiterte. Das Nachfragewachstum gegenüber dem Vorkrisenniveau betrug ebenfalls 15 Prozent.
Neues Hotelprojekt in Ruhpolding in der Ausschreibungsphase
Mit Blick auf die Zukunft geht Treugast davon aus, dass der Ruhpoldinger Tourismus weiterhin dynamisch wachsen kann. Die zunehmende Freizeitinfrastruktur, die Bekanntheit als Biathlon-Weltcup-Standort und die positive Marktentwicklung der vergangenen Jahre böten weiteres Potenzial. Neue, zeitgemäße Hotelprodukte könnten die touristische Wahrnehmung und den Bekanntheitsgrad der Gemeinde zusätzlich stärken.
Konkret befindet sich derzeit ein weiteres Hotelprojekt in der Ausschreibungsphase: Für das geplante Hotel am Kurpark will die Gemeinde eine rund 10.000 Quadratmeter große Teilfläche des gemeindeeigenen Kurparks veräußern. Dafür wurde ein Konzeptvergabeverfahren gestartet, bei dem das Grundstück zu einem Fixpreis von 340 Euro pro Quadratmeter an einen Investor vergeben werden soll. Ziel sei es, einen Investor und Betreiber zu gewinnen, der ein hochwertiges, ortsbezogenes Hotelangebot realisiert und damit die touristische Qualität der Destination weiter anhebt. red/sar