Die Verpachtung einer Hotelimmobilie stellt besonders Privateigentümer vor große Herausforderungen. Das Unternehmen Quin Investment rät dazu, den Mietabdeckungsfaktor zu errechnen.
Das Vertragswerk bei Verpachtungen ist komplex und umfangreich. Vor allem muss geregelt werden wer welche Rechte und Pflichten hat. Wie lange soll die Laufzeit des Pachtvertrages sein? Wie hoch ist die Indexierung? Welche Sicherheiten müssen hinterlegt werden? Wer ist für welche Instandhaltungen verantwortlich?
Im Mittelpunkt steht aber zunächst die anzusetzende Pachthöhe. Der Eigentümer ist bestrebt, eine möglichst hohe Pacht zu generieren, allerdings muss diese für den Betreiber nachhaltig erwirtschaftbar sein, sodass es auch bei Marktschwankungen zu keinem Mietausfall kommt. Eine angemessene Pachthöhe hängt primär vom voraussichtlichen Ertrag des Hotelbetriebes ab. Weitere pachtbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel die Lage, der Zustand und das Alter der Immobilie und des Inventars.
Derzeitige Pachtsituation
In den vergangenen Jahren befand sich der deutsche Hotelmarkt ungebrochen im Aufwind. Im Jahr 2018, dem zehnten Rekordjahr in Folge, gab es bei den Übernachtungen eine Steigerung von circa vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf insgesamt 478 Millionen. Ein Rekord nach dem anderen vor Augen, sind dementsprechend auch die Pachthöhen rasant gestiegen. Auch die Leistungskennzahlen (KPIs) in den großen und mittleren Hotelstandorten bewegten sich lange Zeit nur in eine Richtung. Momentan ist diese positive Entwicklung durch verschiedene beeinflussende Faktoren, wie die große Anzahl an neuen Hotelprojekten, teilweise rückläufig. In diesen Zeiten ist eine gewinnbringende Kalkulation der Hotelbetriebe unerlässlich, um die Pacht langfristig bedienen zu können.
Angemessene Pachthöhe
Doch wie erkennt der Eigentümer, der sein Hotel verpachten möchte, ob die Pachthöhe im angemessenen Bereich liegt? Hier dient vor allem der Mietabdeckungsfaktor oder auch RCR (rent coverage ratio) genannt, als guter Indikator. Dieser beschreibt das Verhältnis des Gewinns (vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen – EBITDA) zur Pachthöhe – wie viel Gewinn verbleibt beim Betreiber nachdem er die Kosten für die Pacht aufbringen musste.
Beispiel:
Gesamtumsatz: 2.000.000 Euro
EBITDA (in diesem Fall 20 Prozent des Umsatzes): 400.000 Euro
Jahrespacht: 310.000 Euro
400.000/310.000 = 1,29 (Mietabdeckungsfaktor)
Wird nun die Jahrespacht ins Verhältnis zum EBITDA gesetzt, kommt ein Faktor von circa 1,3 dabei heraus. Somit könnte der Hotelbetreiber mit seinem Ergebnis 1,3 Mal die Jahrespacht zahlen. In der aktuellen Marktphase ist das laut Quin Investment ein üblicher Wert. Je höher er wird, desto nachhaltiger die Pachtzahlung und desto geringer das Ausfallrisiko. Einen höheren Mietabdeckungsfaktor als 1,5 ist in der aktuellen Marktphase jedoch schwierig zu finden, heißt es bei Quin Investment.
Am Deutschen Hotelmarkt beobachtet das Unternehmen jedoch auch, dass einige Hotelbetreiber Pachtverträge mit einem Mietabdeckungsfaktor von 1,2 abschließen. Aus der Erfahrung heraus rät Quin Investment den Verpächtern bei diesem Faktor vorsichtig zu sein, da das Ausfallrisiko der Hotelbetreiber bei schwankenden Marktsituationen steigt.