Expansion Leonardo Hotels: Bis zu einer Milliarde fürs Portfolio

Die Hotelgruppe hat nicht nur eine gut gefüllte Expansionskasse, sondern nimmt nun auch Ferienhotels und Serviced Apartments ins Visier. Geschäftsführer Yoram Biton sprach mit Tophotel über die jüngsten Entwicklungen.

Erst Ende Mai eröffneten die Leonardo Hotels Central Europe ein neues Haus am italienischen Gardasee. Mit dem Leonardo Hotel Lago di Garda – Wellness and Spa erhöht sich die Zahl der Leonardo Hotels in Italien auf sechs. „Mit dem Haus in Lazise nehmen wir eine weitere Leisure-Destination in unser Portfolio auf“, sagt Yoram Biton, Managing Director von Leonardo Hotels Central Europe, eine Tochter der Fattal Hotel Group. Das Haus sei ein wichtiger Schritt in der Expansionsstrategie, die seit 2022 auch auf Freizeitdestinationen ausgerichtet ist. Biton: „Italien ist dafür der ideale Standort, und wir wollen hier weitere Projekte realisieren.“

Der Deal am Gardasee erfolgte im Rahmen der Fattal European Partnership II. Die Fattal Hotel Group hatte im April 2022 einen institutionellen Investmentfonds mit bis zu 400 Millionen Euro Eigenkapital in bar aufgelegt, der für die Erweiterung des Hotelportfolios bestimmt ist. Er wird von Guy Vardi und Yaniv Amzaleg verwaltet und stellt das Startkapital für Investitionen in Höhe von bis zu einer Milliarde Euro zur Verfügung. Der Fonds wurde bereits für den Kauf mehrerer Hotels in verschiedenen Märkten und an unterschiedlichen Standorten in Europa genutzt. Verkäufer des Hotels am Gardasee war Aquileia Capital Services, eine Gesellschaft von Bain Capital Credit, beraten von JLL Hotels & Hospitality. 

Markenvielfalt ausbaubar

In Europa betreibt Leonardo seine Hotels bisher unter fünf Eigenmarken im Dreisterne-plus- bis Viersterne-plus-Segment. Die Markenfamilie besteht aus den klassischen Leonardo Hotels und den größeren Full-Service Leonardo Royal Hotels, die insbesondere auf Business und Meeting fokussiert sind. Hinzu kommen die Leonardo Boutique Hotels, kleinere Innenstadthotels, die sich durch ihr Design und ihre besonderen Serviceleistungen auszeichnen. „Mit Leonardo Boutique möchten wir unsere Gäste immer wieder überraschen, sei es durch kleine Geschenke oder ein besonderes Frühstück“, so Biton. „Sie sind persönlicher, gleichzeitig aber auch digitaler.

Mit der Lifestyle-Marke NYX ist Leonardo in Europa bisher in Bilbao, Hamburg, Madrid, Mailand, Mannheim, München, Prag und Warschau vertreten. Athen und Thessaloniki stehen vor dem Start. Die fünfte Marke ist die Limited Edition, eine Kollektion von Heritage Hotels wie dem Dilly Hotel am Piccadilly Circus in London, The Midland in Manchester oder Schloss Alden in Zürich. Auch jüngere Immobilien mit ausgefallener Architektur oder Lage kommen für die Marke in Frage, wie das am Fuße der Bahai-Gärten in Haifa gelegene Hotel Botanica.

Angepasste Strategie

Rund 50 Prozent der Leonardo Hotels befinden sich im Eigentum, das restliche Portfolio wird über Management- oder Mietverträge betrieben. „Wir sind auch bereit, über Forward-Deals Projekte zu übernehmen“, so Biton. Zudem entwickle das Unternehmen selbst Hotels. „Wir haben nicht vor, mit anderen Marken als unseren eigenen oder mit externen Betreibern zusammenzuarbeiten. Was wir suchen, sollte Flag- und Operator-free sein. Wir machen alles selbst.“

Jedoch habe sich die Expansionsstrategie etwas verändert. „Auch wir haben durch Corona gelernt, dass ein ausgewogeneres Portfolio in schlechten Zeiten sinnvoll sein kann“, so Biton. „Daher erschließen wir nun auch das Leisure-Segment für uns und haben unter anderem gerade sechs neue Häuser auf den Balearen eröffnet.“ Ob Stadt oder Land: Grundsätzlich würden Hotels danach ausgewählt, welcher Return on Investment (ROI) und Net Operating Income (NOI) sich mit ihnen erzielen ließe. Die Mindestzimmergröße für ein Hotel in seiner Gruppe beziffert Biton mit 100 Zimmer aufwärts, schränkt zugleich jedoch ein: „Im Zentrum von Paris würden wir uns auch für Hotels ab 60 Zimmer interessieren.“

Weitere Marken der Fattal Hotel Group nach Europa zu bringen, werde stets individuell geprüft. Durch die Übernahme der österreichischen Star-Inn Hotels Ende vergangenen Jahres wurde Leonardo Eigentümer von zwei Serviced-Apartment-Komplexen in Salzburg. Sie werden derzeit renoviert und könnten danach beispielsweise unter der Marke Master Collection betrieben werden, unter der Fattal bereits Serviced Apartments in Tel Aviv führt. Zudem hat das Unternehmen ein Grundstück neben dem neuen Leonardo Hotel Hamburg-Altona erworben. Laut Webseite sollen dort 2024 weitere 84 Serviced Apartments der Master Collection sowie ein 275 Quadratmeter großer Tagungsbereich mit vier Meetingräumen eröffnen.

Pläne für den deutschen Markt

Zu den Expansionsplänen in Deutschland sagt Biton: „Uns fehlen noch Standorte im Westen wie Stuttgart oder Freiburg. Wir hätten aber auch gern mehr Häuser in Hamburg oder Berlin, wo wir derzeit fünf haben.“ München dagegen sei mit elf Hotels sehr gut abgedeckt. Die Bayernmetropole performe derzeit aber nicht so gut wie Berlin oder Hamburg, das regelrecht boome.

"Wir hätten gern mehr Häuser in Hamburg oder Berlin.“

Yoram Biton, Managing Director von Leonardo Hotels Central Europe

Bild: Leonardo Hotels Central Europe/Hoffotografen

Im operativen Bereich erhole sich Deutschland insgesamt schwächer als etwa Italien, Spanien, Portugal oder London, so Bitons Beobachtung. „In den meisten Destinationen Deutschlands werden die Hotels in diesem Jahr ihre Umsätze von 2019 erreichen oder übertreffen, aber bei einer Ratensteigerung von fünf bis sieben Prozent ist es schwieriger, die gestiegenen Kosten zu kompensieren als in Ländern wie Italien, wo die Raten regelrecht explodiert sind. In Rom werden für ein Viersternezimmer, dessen Preis vor der Pandemie unter 150 Euro lag, heute über 200 Euro bezahlt.“

Der Jahresbeginn sei in Deutschland diesmal schleppender als vor der Pandemie verlaufen, weil sich Veranstaltungsbuchungen aus Furcht vor einer weiteren Coronawelle in den Frühsommer verschoben hätten. „Ich bin sicher, dass viele Konferenzen wieder in den Winter zurückkehren werden, weil wir in dieser Jahreszeit bessere Konditionen anbieten können“, so Biton.

Das große Ganze im Blick

Den momentanen Herausforderungen, Mitarbeitende, Digitalisierung und Nachhaltigkeit, stelle sich die Hotelgruppe mit einer Reihe eigener Maßnahmen. Etwa bietet die Leonardo Akademie ein Weiterbildungsprogramm auf drei Leveln: Beginner, Management und Expert. Die Kurse finden digital statt und werden mit persönlichen Treffen verknüpft, die auch ins Ausland führen können. Für alle Themen rund um Nachhaltigkeit wurde zudem eine eigene Abteilung gegründet.

Bei der Digitalisierung arbeitet das Team an vielen Themen: von Payment-Lösungen über das Zimmer-Entertainment bis zur Back-off-House-Optimierung. „Unser Schwerpunkt bei der Digitalisierung liegt auch auf der Mitarbeiterzufriedenheit“, sagt Yoram Biton und unterstreicht, dass der Teamgedanke bei Leonardo keine Plattitüde, sondern gelebte Wirklichkeit sei. „Das Besondere an Leonardo ist, dass wir von der Geschäftsleitung bis zum Azubi Hand in Hand arbeiten“, erläutert er. „Auch im Management konzentriert sich nicht jeder nur auf seinen Bereich, sondern behält darüber hinaus den Blick für das große Ganze.“ Diese Einstellung sei von Unternehmensgründer David Fattal übernommen worden. Biton: „Er ist von ganzem Herzen Hotelier, sein Spektrum reicht vom Development über das Immobilieneigentum bis hin zum operativen Bereich. Er versteht die Zusammenhänge und weiß sehr genau, was umsetzbar ist und wo der Schuh drückt.“