Josef Vollmayr im InterviewLimehome Co-Founder über Digitalisierung, Pricing und den Immobilienmarkt

Prozesse wie Preissetzung, Zimmerzuteilung, Check-in, Rechnungsstellung und Reinigung hat Limehome bereits vollständig automatisiert. Ein noch digitaleres Hotelerlebnis ist das nächste Ziel. (Bild: Limehome)

Der aufstrebende Apartment-Anbieter Limehome verfügt über derzeit 400 Apartments an 42 Standorten in Deutschland und Europa. Wie das Start-up die Hotellerie digital revolutionieren möchte und inwiefern Airbnb die Konzeption von Limehome beeinflusste, legt Co-Founder und Managing Director Josef Vollmayr im Gespräch mit Tophotel dar.

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Josef Vollmayr ist Co-Founder des Apartment-Anbieters Limehome aus München. Nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre und der Statistik an der Ludwig-Maximilians-Universität München promovierte er an der Universität Mannheim. Während seiner anschließenden knapp fünfjährigen, internationalen Tätigkeit als Engagement Manager bei Mckinsey lag sein Fokus auf den Themen Wertschöpfung, Private Equity und Retail/Konsumgüter. (Bild: Limehome)

Tophotel: Herr Vollmayr, das Segment der Serviced Apartments gilt angesichts der Coronakrise als vergleichsweise widerstandsfähiges Segment in der Hospitality Industrie. Können Sie dieses Ergebnis des aktuellen Marktreport Serviced Apartments untermauern?

Josef Vollmayr: Wir befinden uns inmitten eines Umbruchs in der Branche. Spätestens die Covid-19-Krise hat dem nahezu mühelosen jährlichen Wachstum der vergangenen 15 Jahre ein jähes Ende gesetzt. Das heißt, auch die Hotelbetriebe, die die Digitalisierung bislang sehr stiefmütterlich behandelt haben, sind nun gezwungen, sich mit neuen Konzepten und Wegen auseinanderzusetzen. Gerade in der Krise hat sich das Geschäftsmodell der Anbieter von Serviced Apartments bewiesen. Konkret auf Limehome bezogen in jener Hinsicht, da wir mit unseren vergleichsweise kleinen, voll digitalisierten Standorten sowie einer schlanken Kostenstruktur auch bei geringerer Auslastung unsere Standorte geöffnet lassen konnten. Während des Lockdowns konnten wir eine Auslastung von 40 bis 45 Prozent über alle Standorte hinweg erzielen. Ende Mai lag die Auslastung schon wieder bei mehr als 70 Prozent und mittlerweile sind wir konstant bei über 80 Prozent. Strukturell wie auch konzeptionell unterscheiden wir uns derzeit von klassischen Hotelbetreibern. Wir gehen davon aus, dass Covid-19 dort zu einer Konsolidierung des Marktes führt und die Digitalisierung weiter vorantreibt.

Das Konzept von Limehome ist kontaktlos und komplett digital aufgebaut. Der Zugang zu den Apartments erfolgt mittels Eingabe eines Zahlencodes.

Wodurch unterscheidet sich Ihr Konzept konkret von klassischen Hotelbetrieben?

Unser Konzept ist kontaktlos und komplett digital aufgebaut, das heißt wir haben die wesentlichen Prozesse eines Aufenthalts von Preissetzung, Zimmerzuteilung, Check-in bis hin zur Rechnungsstellung und Reinigung automatisiert. In einem nächsten Schritt wollen wir auch zusätzliche Services, wie beispielsweise das Frühstück oder die Anbindung von Partnern wie Fitnessstudios vor Ort automatisieren, um unseren Gästen auch während des Aufenthalts ein noch digitaleres Hotelerlebnis zu bieten. Grundsätzlich arbeiten derzeit fast alle größeren Hotelketten an digitalen Lösungen. Dadurch, dass deren Systeme jedoch auf die klassische Guest Journey ausgelegt sind, sind es meist einzelne zusätzliche Lösungen zu bestehenden Prozessen: Es gibt eine Rezeption und daneben ein Check-in Terminal. Das führt dann, wenn überhaupt, nur zu geringen Effizienzsteigerungen. Doch auch dadurch gewöhnen sich die Kunden nach und nach an neuere, digitale Lösungen.

Unterscheiden Sie sich auch in puncto Distributionskanäle von klassischen Hotelbetrieben? 

Für Erstbucher sind grundsätzlich auch bei uns Booking.com und Expedia die stärksten Kanäle. Während der Corona-Phase haben wir aber verstärkt Buchungen über die Long-Term-Kanäle wie Homelike oder Wunderflats angenommen, da die Nachfrage nach kurzfristigen Aufenthalten natürlich deutlich zurückging. Insgesamt sind Direktbuchungen über unsere eigene Website aber bereits jetzt der zweitstärkste Kanal. Mit Einführung unseres Loyalitätsprogramms hoffen wir, hier nochmals einen deutlichen Sprung zu machen.

Wie gestalten Sie Ihr Pricing?

Wir liegen aktuell bei einer durchschnittlichen Tagesrate (Average Daily Rate) von circa 85 Euro über all unsere Standorte hinweg. Für längerfristige Aufenthalte bieten wir teilweise günstigere Raten an. Generell ist unser Pricing sehr dynamisch. Auf Basis eines selbst entwickelten Machine-Learning-Algorithmus, der verschiedene Nachfragefaktoren, Dauer und Typ der Buchung aber auch die eigene Auslastung für den jeweiligen Tag berücksichtigt, passen wir, ähnlich wie die Airline-Industrie, automatisiert die Preise mehrmals täglich für jedes Zimmer für das gesamte nächste Jahr an – sofern sich ein Faktor verändert. Hier kommen schnell mal mehrere tausend Anpassungen pro Tag zusammen.

Die Suiten von Limehome befinden sich in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Innenstadtlagen oder vielversprechenden Mikrostandorten. Inwieweit inspirierte Sie Airbnb bei der Konzeption? 

Airbnb hat privat genutzte Wohnungen über eine Plattformlösung für Reisende erschlossen und es auch noch geschafft, darüber ein Lebensgefühl zu vermitteln. Die Idee ist genial und war in meinen Augen die größte Innovation in der Hospitality-Industrie der letzten 100 Jahre. Dennoch ist Airbnb in erster Linie eine Buchungsplattform, die es geschafft hat, sehr viel Supply zu aggregieren. Ich würde Airbnb daher grundsätzlich eher in die Kategorie von Booking.com oder Homeaway (jetzt Vrbo) einordnen. Airbnb hat aber auch deutlich gemacht, dass eine sehr hohe Nachfrage nach voll ausgestatteten Apartments mit einem entsprechenden Qualitätsstandard besteht und hat deshalb ein Kundenbedürfnis offengelegt, das auch bei der Entstehung von Limehome wichtig war. Ansonsten ist unser Modell jedoch näher an einem Hotel.

Ein Großteil der aktuell 42 Standorte konnte im Innenausbau nach den Vorstellungen und Standards von Limehome geplant werden. (Bild: Limehome)

Stichwort Lebensgefühl: Ist ein authentisches und lokal geprägtes Erlebnis Teil Ihres Konzepts?

Uns ist es wichtig, einen gleichmäßig hohen Qualitätsstandard über alle Standorte hinweg zu garantieren. Das funktioniert nur mit einem hohen Maß an Standardisierung. Das widerspricht ein wenig dem “Überraschungsgedanken” und Erlebnisgedanken, den beispielsweise Airbnb verfolgt. Dadurch, dass bei uns grundsätzlich kein Personal vor Ort ist, ist es auch schwerer, ein lokal geprägtes Erlebnis zu vermitteln. Unsere Standorte sind fast ausschließlich Gewerbeflächen, die wir im Innenausbau nach unseren Vorstellungen und Standards planen konnten. Mit unserem Ansatz vermitteln wir Reisenden ein Gefühl von ‘Zuhause’, indem wir ihnen in unseren Apartments ausreichend Platz zum Schlafen, Wohnen und Arbeiten bieten. Wir setzen alles daran, dass sich unsere Gäste bei uns wohlfühlen und sich in ihrem Tagesablauf nicht einschränken müssen.

In vielen deutschen Innenstädten ist bezahlbarer Wohnraum ein knappes Gut. Tragen Konzepte wie Ihres zu einer Verschärfung dieser Situation bei?

Bezahlbarer Wohnraum ist enorm wichtig. Das zeigt die eigene Erfahrung als Student in München; aber auch die Schwierigkeiten, die unsere Mitarbeiter teilweise bei der Suche nach einer erschwinglichen Unterkunft haben, machen dies überdeutlich. Ohne ausreichende gewerbliche Nutzungskonzepte sind aber auch die Innenstadtlagen weniger wohnenswert. Die Hebel für bezahlbaren Wohnraum sind vielfältig, zum Beispiel über den Ausbau des Nahverkehrs, die Stärkung der Infrastruktur außerhalb der großen Zentren oder durch ausreichende Bautätigkeit. Ich möchte an dieser Stelle tatsächlich an eine einheitliche bundesweite Regulierung appellieren. So ist das Thema Beherbergung in Spanien beispielsweise sehr viel klarer geregelt.

In unserem konkreten Fall ist zunächst wichtig, zu betonen, dass wir uns bei Limehome auf Gewerbeflächen fokussieren. In innerstädtischen Lagen ist es für Städte wichtig, einen Mix aus Wohn- und Gewerbeflächen zu haben. Ohne Retail-, Praxis- und Büroflächen, Gastronomie und Beherbergungsflächen wären unsere Innenstädte weniger attraktiv – auch für die Wohnnutzung. Wir stehen in der Erschließung neuer Standorte fast immer im Wettbewerb zu anderen gewerblichen Konzepten, wie etwa Office-Konzepten oder Hotel- beziehungsweise Beherbergungskonzepten. Sehr häufig werden auch Konzepte gesucht, die einen guten Übergang zwischen Retail im Erdgeschoss und Wohnnutzung in den oberen Etagen bieten.

Was uns mittlerweile jedoch sehr häufig begegnet, ist der strategische Leerstand, vor allem im Gewerbebereich. Viele Eigentümer von Gewerbeflächen lassen ihre Flächen lieber leer stehen und setzen auf steigende Mieten, anstatt längerfristig zu vermieten.

Wie versuchen Sie, solche Eigentümer von einer Vermietung an Limehome zu überzeugen?

Unser Konzept erfordert zwar vom Eigentümer zu Beginn etwas höhere Investitionen, beispielsweise für den Einbau der Nasszellen, garantiert dafür aber langfristig zuverlässige und attraktive Mieten. Und das hat vor allem in B- und C-Städten einen enormen Wert, denn gerade hier sind stylische, moderne Übernachtungsmöglichkeiten oft Mangelware. Und natürlich bringen Übernachtungsgäste zusätzlich Umsatz in die Stadt.

Überzeugt haben Sie auch die Bestandsinvestoren Ihres Unternehmens. Diese haben ihre Beteiligung an Limehome um weitere 21 Millionen Euro erhöht. Wie möchten Sie dieses zusätzliche Kapital nutzen?

Wir wollen einerseits massiv in die Weiterentwicklung unserer Technologieplattform investieren und zugleich unser Produktangebot um Zusatzleistungen und weitere digitale Services ausbauen. Zudem ist geplant, die Anzahl unserer Apartments und Standorte zu erhöhen. Rund 30 weitere Objekte befinden sich aktuell in der Entwicklungsphase – weiterhin in B- und C-Städten aber auch vermehrt in A-Städten. Darüber hinaus bauen wir aktuell einen Unternehmensstandort in Spanien auf, hier entstehen gerade erste Standorte.

Was hat es mit dem Unternehmensnamen Limehome auf sich?

Als die Idee zu Limehome entstand, hatten wir tatsächlich zunächst darüber nachgedacht in London zu starten. Dort gibt es im Osten der Stadt, direkt an der Themse gelegen, das Viertel Limehouse, in welchem rund um die alten Docklands ein sehr hippes, junges Viertel entstanden ist. Wieso nun Limehome? Wir sind dann doch alle recht heimatverbunden, was sich auch in unserem Namen widerspiegeln sollte. So wurde aus Limehouse schnell Limehome. Denn wie heißt es so schön: ‘Da home ist’s einfach am schönsten’.

Interview: Laura Schmidt

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