Hotelimmobilienmarkt IHIF: Vorsichtiger Optimismus

Auf dem International Hotel Investment Forum in Berlin strotzen die großen Hotelgesellschaften vor Kraft, aber auch die Laune der Investoren bessert sich zusehends.

Das Stimmungsbild beim diesjährigen International Hotel Investment Forum, IHIF EMEA, in Berlin: Die aktuellen geopolitischen Krisen bereiten weiterhin Sorgen, hinzu kommen die Wahlen in den USA, weiterhin hohe Zinsen und hohe, wenn auch sinkende Energiekosten. Doch die operativen Erfolge, die bei nicht wenigen Hotelgruppen bereits die Vor-Pandemie-Jahre übertreffen, sowie die weltweit ungebrochene Lust aufs Reisen schüren große Hoffnung, dass sich auch die Krise auf dem Hotelimmobilienmarkt bald dem Ende nähert. James Pomeroy, Wirtschaftsexperte bei der HSBC Bank, brachte die Situation in seiner Keynote auf den Punkt: „2024 ist das Jahr des Wartens“, sagte er. „Das Warten auf die Zinssenkungen und das Warten auf die Wahlausgänge.“

Doch die Eurozone erhole sich sichtbar, mit Deutschland als Schlusslicht. Dort dürfe man sich aber in diesem Sommer unter anderem auf eine weitere Belebung der Hotellerie durch die Fußball-EM freuen, für die es schon keine Karten mehr gebe, wie er selbst erfahren musste. Beim Reiseaufkommen setzen alle Hospitality-Experten ihre Hoffnung analog zu den Vor-Pandemie-Jahren wieder auf den wachsenden Mittelstand in den asiatischen Ländern, vor allem aber auf Indien und China. „Insbesondere im internationalen Reiseverkehr wird die Nachfrage der indischen Verbraucher in den nächsten 20 Jahren jährlich um zwölf Prozent steigen. Dies wird die Art und Weise, wie wir über globales Wachstum denken, völlig verändern“, so Pomeroy.

Investitionen, Konversionen und eine Überraschung

Hatte sich im Bereich Hotelinvestments, vor allem in Deutschland, zuletzt sehr wenig bewegt, zeigt sich auch hier ein Schimmer am Horizont. „Es sind viele Immobilien in der DACH-Region auf dem Markt, vor allem in Österreich“, so Johann Kerkhofs von 12.18. Investment Management. Doch die Preisvorstellungen klafften noch zu weit auseinander. Insgesamt sprachen die Kongressteilnehmer aber über eine Annäherung von Kaufinteressenten und Verkäufern. Viele Ankündigungen internationaler Hotelgruppen unterstrichen zudem ihr weiteres Interesse an der Expansion im deutschen Markt. Dabei setzen sie vor allem auf ihre Softbrands, die den Anschluss noch privater Häuser erleichtern.

Die größte Überraschung gelang zweifellos IHG mit der Bekanntgabe seiner langfris­tigen Kooperationsvereinbarung mit der deutschen Novum Hospitality. Bereits vor der offiziellen Verkündung hatte Elie Maalouf, CEO IHG Hotels & Resorts, in einem IHIF-Panel verkündet: „Wir werden auch weiter in reifen Märkten expandieren, in Deutschland und Japan beispielsweise, der drittgrößten und der viertgrößten Wirtschaftsmacht.“ Zudem erklärte er: „55 Prozent unserer Buchungen kommen über die Loyalty-Member.“ Mit dem Novum-Deal verdoppelt IHG seine Präsenz in Deutschland auf mehr als 200 Hotels in fast 100 deutschen Städten. Die Novum-Häuser werden dabei entweder den Marken Garner und Candlewood zugeordnet. Für die Novum-Marke The Niu wird es ein Doppelbranding Holiday Inn – The Niu geben. Somit sollen bis 2028 bis zu 108 Novum Hospitality Hotels (15.334 Zimmer) und elf in der Entwicklung befindliche Hotels (2.369 Zimmer) dem System der IHG beitreten.

"99 Prozent aller Fehler, die gemacht werden, sind einer mangel­haften Kommunikation geschuldet."

Federico J. Gonzáles Tejera, Executive Vice Chairman & CEO Radisson Hotel Group/Louvre Hotels Group

Novum wird damit zum White-Label-Betreiber, hält aber parallel seine Erfolgsmarke Niu am Leben. David Etmenan, CEO & Owner Novum Hospitality: „Durch die Partnerschaft mit IHG erhält unser familiengeführtes Unternehmen die nötige Strahlkraft, um unsere Marktpräsenz in Europa zu verstärken. Der Zusammenschluss von The Niu und Holiday Inn bringt zwei Marken zusammen, die sich perfekt ergänzen. Wir schätzen den Respekt und die Rücksichtnahme, die unserer Marke The Niu entgegengebracht wird, und freuen uns auf die Zukunft.“

Große Pläne in Europa verkündete auch Marriott. Die Gruppe plant ihr Portfolio hier um knapp 100 Hotels und über 12.000 Zimmer allein durch Konvertierungen und Umnutzungsprojekte bestehender Gebäude zu erweitern. Seit ihrer Einführung im Jahr 2023 hat Marriotts Midscale-Marke Four Points Express by Sheraton Konvertierungsmöglichkeiten in Europa massiv befördert. Dem kürzlich eröffnten Four Points Express by Sheraton Bursa in der Türkei sollen bis Ende 2025 fünf weitere Hotels der Marke im Vereinigten Königreich und in der Türkei folgen. Im Select-Service-Segment stellen Moxy Hotels, AC Hotels by Marriott, Four Points by Sheraton und Residence Inn by Marriott mehr als 25 Prozent der erwarteten Neuzugänge des Unternehmens durch Konvertierungen und Umnutzungen in Europa bis Ende 2026 dar. Im Premiumsegment machen die Marken Tribute Portfolio und Autograph Collection über 20 Prozent der erwarteten Neuzugänge in Europa während des gleichen Zeitraums aus.

Auch Wyndham arbeitet weiter intensiv an seiner Expansion in Europa, darunter auch Frankreich, wo am 10. Juni in Kooperation mit den H-Hotels das H+ by Wyndham in Paris eröffnen wird. Ebenfalls an den Start bringt Wyndham ein Dolce Hotel in Versailles. Außerdem kündigte das Unternehmen den Launch seiner gehobenen Exteded-Stay-Marke Water Walk in Europa an. „Wir wollen unser Engagement in Frankreich forcieren, aber dort ist die Betreiber­suche schwieriger als in Deutschland, das quasi das Mekka der White-Label-Betreiber ist“, betonte Dimitris Manikis, Präsident EMEA Wyndham Hotels & Resorts. „Aber wir können den Markt nicht mehr Accor und Louvre überlassen und haben einen ­Development Manager für Frankreich eingestellt.“

Große Aufmerksamkeit wird auf dem IHIF stets den „Leadership Insights“ der CEOs zuteil, die sich in kurzen, von ihren Teams angefeuerten Auftritten, auf der Bühne den Fragen eines Moderators stellen. In diesem Jahr präsentierten sie sich unisono als nachdenkliche, empathische Strategen, die ihrem Team die operativen Geschäfte anvertrauen. Im Mittelpunkt ihrer Überlegungen stehen zudem Themen wie die Verringerung des CO2-Abdrucks, Teambuilding und die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Tourismus allgemein.

"40 Prozent unseres Geschäfts kommen aus den Vereinigten Staaten, es macht Sinn für uns, diesen Kundenstamm zu nutzen."

Sir Rocco Forte, President der Rocco Forte Hotels

Federico J. Gonzáles Tejera, Executive Vice Chairman & CEO Radisson Hotel Group/Louvre Hotels Group unterstrich bei der Frage nach einer funktionierenden Unternehmensstrategie, dass dabei Ehrlichkeit die größte Rolle spiele. „99 Prozent aller Fehler, die gemacht werden, sind einer mangelhaften Kommunikation geschuldet,“ so Gonzáles Tejera. Ehrlichkeit, gepaart mit dem Aufzeigen von Chancen, erhöhe zudem die Bereitschaft von Bewerbern, sich für sein Unternehmen zu entscheiden. „Wir zeigen inzwischen jedem Mitarbeiter beim Einstellungsgespräch seine Karrierechancen auf. Das verändert bei ihnen die Einstellung zum angebotenen Job“, so der CEO.

Sébastien Bazin, Chairman & CEO Accor, hob als wichtigste Strategie das genaue Zuhören hervor. Er handle häufig intuitiv, bereite sich aber in bestimmten Fällen wie bei einer kürzlich gehaltenen Rede in Indien auch intensiv auf seine Präsentation vor. „Am wichtigsten ist das Zuhören, am zweitwichtigsten ist es, Vertrauen zu schenken“, erläuterte er zum Umgang mit Mitarbeitenden. Als CEO von Accor gab er sich „gelassen“, da er den Geschäftsplan, den er vor über einem Jahrzehnt ins Auge gefasst hatte, nun fertiggestellt habe. „Ich hatte eine klare Vorstellung davon, was Accor brauchte – ich wollte dieses Unternehmen in Bezug auf das Geschäftsmodell, die Segmente und die Geografien auf den Kopf stellen. Das habe ich getan. Jetzt, da die Umstrukturierung hinter mir liegt – sie hat drei Jahre länger gedauert als erwartet –, bin ich beruhigt.“

Zukunft des Tourismus

Bazin betonte aber auch, dass sich die Gruppe nicht auf ihren Lorbeeren ausruhen werde und weiterhin Innovationen anstrebe. „Ich möchte neue Gewässer befahren“, sagte er. Gedanken mache er sich aber auch darüber, wo der Ausbau des Tourismus sinnvoll sei. Welchen CO2-Ausstoß bedeute etwa der Bau eines neuen Hotels, wie stark schade der Wasserverbrauch von Hotels der Umwelt? Auf der anderen Seite gebe der Tourismus vielen Menschen Arbeit und schaffe zwölf Prozent aller Arbeitsplätze.

Die Zukunft des Tourismus per se beschäftigt auch Chris Nassetta, President & CEO von Hilton, der sich auch als Präsident der US Travel Association engagiert und selbst rund 80 Prozent des Jahres auf Reisen ist. „Wir müssen die Zukunft des Tourismus mit viel Energie und Leidenschaft vorantreiben“, betonte er. Dazu zähle es auch, ein Ecosystem für Inlandsreisen aufzubauen. Weltweit würde sehr viel Geld in die Infrastruktur investiert, ob in Saudi-Arabien, China, Indien oder den USA. Überall entstünden mehr Flughäfen, Häfen und Bahnhöfe. Gleichzeitig herrsche in der Arbeitswelt mehr Flexibilität vor, in vielen Teilen der Welt habe sich Remote Working  durchgesetzt. „Mobilität und Flexibilität bieten dem Tourismus große Chancen“, ist er überzeugt. Und als beste Sicherheit gegen Krisen führte er auf: „Man muss eine großartige Unternehmenskultur schaffen und eine solide Bilanz haben.“

"Ich wollte das Unternehmen in Bezug auf das Geschäftsmodell auf den Kopf stellen. Das habe ich getan."

Sébastien Bazin, Chairman & CEO Accor

Ungebrochen bleibt der Appetit der Markenhotellerie auf Resort-Hotels. „Wir haben unsere Resort-Präsenz verdreifacht und die Zahl unserer Lifestyle-Hotels vervierfacht“, unterstrich etwa Mark S. Hoplamazian, President & CEO der Hyatt Hotels. „Nach jeder Krise hat Leisure die Erholung angeführt.“ Gleichzeitig hob der Hyatt-CEO den Erfolg seines Loyalty-Programms World of Hyatt hervor. Es vereine besonders viele zahlungskräftige Kunden, da sich 40 Prozent des Portfolios im gehobenen Segment und im Luxusbereich befänden. Auch habe man 30 Prozent mehr Loyalty-Mitglieder pro Hotel als andere Gruppen. Auf die Frage, welche seiner Marken das größte Wachstumspotenzial habe, antwortete er: JdV by Hyatt. Eine eher weiche Marke, mit der vor zwei Jahren die Kooperation mit den deutschen Lindner und Me & All Hotels eingefädelt wurde. Große Chancen für die Resort-Hotellerie sieht CEO Elie Maalouf von IHG in der Zielgruppe der Babyboomer. Die „Welle von Ruheständlern“, die jetzt kommt und „noch jahrzehntelang die gesündeste und wohlhabendste Generation aller Zeiten sein wird“, wird den internationalen Freizeitverkehr vor­antreiben, ist er überzeugt.

Branchen-Veteran und nächste Generationen

Einen Einblick in seine Strategie, die sich ebenfalls zunehmend um die Resort-Hotellerie dreht, gab Branchen-Veteran Sir Rocco Forte von den Rocco Forte Hotels. Er verfolgt nicht nur weiterhin Pläne in Italien und Spanien, sondern auch in den USA und den arabischen Emiraten. Finanziell unterstützt wird er dabei vom Public Investment Fund Saudi-Arabiens. „40 Prozent unseres Geschäfts kommen aus den Vereinigten Staaten, es macht Sinn für uns, diesen Kundenstamm zu nutzen“, erläuterte er und nannte Ziele wie Beverly Hills, Miami und New York. „Aber es ist teuer, dort hineinzukommen“, fügte er hinzu. Er bestätigte die Unterzeichnung eines Objekts in Dubai und das Interesse an Marrakesch sowie Saudi-Arabien, wobei dort idealerweise „zwei oder drei“ Hotels geplant seien.

Nicht wenige Panels und Konzepte befassten sich mit der nächsten Generation der Reisenden. Harold Coenders, Chefstratege bei Colliers, fasste die Wünsche der Generation Y unter dem Begriff CHIPS zusammen. Das C stehe dabei für Convenience, das H für Health, also gesundes Essen, einen sportlichen Lifestyle, das I für Indulgence, sprich Genuss und damit auch für das gelegentliche Über-die-Stränge-Schlagen. Das P stehe für den Preis, der aber hier nicht negativ behaftet sei, sondern für bestimmte Dinge auch mal sehr hoch sein könne, etwa für begehrte Konzertkarten und Events. An fünfter Stelle folgt mit dem S der Wunsch nach Sustainability, also nach Nachhaltigkeit. Bei der Generation Z rücke S sogar an die zweite Stelle. Zu beachten sei bei dieser jüngsten, in den Arbeitsmarkt eingetretenen Generation auch, dass sie es, zumindest in Europa, schwerer als ihre Vorgänger habe, durch Arbeit wohlhabend zu werden – und dies auch gar nicht unbedingt anstrebe. Es sei daher wichtig, in Zukunft mehr hybride Hotelkonzepte zu entwickeln, wie beispielsweise Coworking- und Living-Flächen auf dem Land oder umwandelbare Hotelzimmer, die Remote Working ermöglichten, wie es die Marke Zoku böte.

Auf dem IHIF stellten sich gleich mehrere Hostel-, Serviced-Apartment- und Hotel-Konzepte vor, darunter das junge finnische Unternehmen Valo, in dessen Hotel in Helsinki sich alle Zimmer ausnahmslos mit wenigen Griffen in Büros umwandeln lassen. Zudem stellte Adina Hotels Europe in einem Seitentrakt des Adina Hotels am Hackeschen Markt in Berlin Musterzimmer der neuen Hybridmarke MM:NT vor. Sie reichen vom fensterlosen Elf-Quadratmeter-Zimmer mit Co-Living-Küche bis zum 25 Quadratmeter großen Familien-Apartment.