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StartAufmacherHotelinvestmentmarkt::Verhaltenes Auftaktquartal 2022

HotelinvestmentmarktVerhaltenes Auftaktquartal 2022

Im Auftaktquartal 2022 wurden laut Colliers rund 450 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert. Nach einem starken Schlussquartal im vergangenen Jahr bedeutet das Ergebnis einen ruhigen Jahresauftakt für den Hotelinvestmentmarkt. Was die Experten für die kommenden Monate erwarten.

Das Transaktionsvolumen liegt im Auftaktquartal laut Colliers leicht unter dem Vergleichsquartal des vergangenen Jahres mit einem Volumen von rund 493 Millionen Euro. Mit der überaus starken Dynamik des gesamten gewerblichen Investmentmarktes, der einen Rekordjahresauftakt hinlegte, habe die Assetklasse Hotel nicht mithalten können.

Dementsprechend sank der Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen auf rund zwei Prozent (zum Vergleich: sechs Prozent im ersten Quartal 2021). Das starke Ergebnis des gesamten gewerblichen Investmentmarktes wurde im ersten Quartal allerdings vor allem durch Unternehmensbeteiligungen wie beispielsweise der mehrere Milliarden Euro schweren Übernahme von Alstria Office REIT AG durch Brookfield Asset Management aus Kanada getrieben, wie die Immobilienberater von Colliers mitteilen. Mit lediglich einem Hotelobjekt in dieser Großtransaktion sei die Auswirkung auf das Transaktionsvolumen Hotel vernachlässigbar gewesen. Da es darüber hinaus 2022 bislang kaum Portfoliotransaktionen im Hotelsegment gab, war der Jahresauftakt im Hotelsegment eher verhalten.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers, sagt: „Nach dem dynamischen Schlussquartal 2021, in dem noch viele Hoteltransaktionen abgeschlossen wurden, haben wir einen erwartungsgemäß ruhigen Jahresauftakt erlebt. Ein entsprechendes Ergebnis im ersten Quartal ist für den Hotelinvestmentmarkt nicht ungewöhnlich und nicht negativ zu werten“.  Trotz des unterdurchschnittlichen Ergebnisses wäre es, so Schappner, falsch zu glauben, dass das Transaktionsgeschehen zum Erliegen gekommen ist.

In der Vergangenheit sei im ersten Quartal in der Regel weniger als ein Fünftel des Jahresergebnisses erzielt worden. „Unverändert dauern Transaktionen aufgrund intensiverer Prüfprozesse derzeit einfach länger. Da jedoch weiterhin einige, auch großvolumigere, Transaktionen im Markt gehandelt werden, wird die Transaktionsaktivität im weiteren Jahresverlauf deutlich zunehmen.“

Transkation des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade

Die größte Transaktion in den vergangen drei Monaten und gleichzeitig auch die Einzige mit einem Kaufpreis von über 100 Millionen Euro war das Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade. Die Deutsche Finance International erwarb das Fünfsternehaus in Partnerschaft mit der Cells Group für rund 116 Millionen Euro von der Archer Hotel Capital und bringt es in einen Value-Add Fonds ein. Daneben dominierten vor allem kleinere Hotelverkäufe. Über 70 Prozent der gezählten Transaktionen fanden in einem Preissegment von unter 20 Millionen Euro statt, so Colliers. Darunter sind wieder viele Privatinvestoren und Inhaber sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite.

„Der Konsolidierungsprozess in der Privathotellerie ist auch knapp zwei Jahre, nachdem die Corona-Pandemie auf dem Hotelinvestmentmarkt angekommen ist, noch nicht gänzlich abgeschlossen. Dieser Prozess beschränkt sich aber nicht nur auf kleinere, inhabergeführte Hotels, sondern bezieht auch größere Betreiber und Bestandshalter mit ein“, erklärt Schappner. Gerade bei größeren Hotelimmobilien, die für institutionelle Investoren interessant sind, werde sich der Konsolidierungsprozess noch einige Zeit hinziehen.

Value-Add-Anteil am Transaktionsvolumen bleibt hoch

Der Appetit auf Value-Add Produkte sei seitens der Investoren weiterhin groß. Lag der Anteil von Value-Add-Transaktionen für das Gesamtjahr 2021 bei knapp über 14 Prozent und damit verglichen mit den Vorjahren schon relativ hoch, stieg der Anteil zu Jahresbeginn noch einmal deutlich. Über 35 Prozent des in Hotelimmobilien investierten Kapitals floss nach Angaben der Immobilienexperten im ersten Quartal 2022 in Objekte mit diesem Risikoprofil.

Schappner dazu: „Viele institutionelle Investoren fokussieren sich derzeit auf den Ankauf von Core- oder Value-Add-Objekten. Während Core-Objekte größtmögliche Sicherheit gewähren und geringen Assetmanagementaufwand erfordern, verheißen Value-Add-Objekte höhere Renditen.“

Finanzierungsumfeld weiter angespannt

Colliers geht außerdem davon aus, dass das Finanzierungsumfeld für Hotelimmobilien weiterhin angespannt bleibt. Bereits vor dem deutlichen Anstieg der Inflationsraten und bevor die Zentralbanken den Weg zur Zinswende geebnet haben, war das Umfeld für Hoteltransaktionen schwieriger als bei anderen Assetklassen.

Pipeline gut gefüllt, mehr Abschlüsse erwartet

Die Transaktionspipeline ist nach wie vor gut gefüllt und die Stimmung optimistisch, teilt Colliers mit. „Wir gehen davon aus, dass der Markt kontinuierlich an Fahrt aufnehmen und sich im Jahresverlauf steigern wird. Ein Ergebnis im Bereich von drei Milliarden Euro halten wir nach wie vor für realistisch. Aufgrund der gestiegenen Inflationsraten und der sich dadurch abzeichnenden geldpolitischen Wende seitens der Zentralbanken erwarten wir einen Anstieg der Zinsen und somit eine Verteuerung der Finanzierungskosten. Durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten werden die Renditen im Jahresverlauf voraussichtlich moderat zulegen“, gibt Schappner einen Ausblick.

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