Historisch niedrige Transaktionsvolumina werden aktuell von den Hotelinvestmentmärkten gemeldet. Unter welchen Voraussetzungen wird der Markt wieder Fahrt aufnehmen?
"Zunächst einmal müssen wir feststellen, dass das Interesse von Investoren im Bereich Hotel und Hospitality ungebrochen hoch ist. Hinderlich wirken sich die verschärften Finanzierungsbedingungen aus, die durch hohe Zinsen gekennzeichnet sind", sagt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei MRP Hotels. Möglich seien oft teure Mezzanine-Finanzierungen, für die meisten Hotelimmobilien sei dies allerdings nicht darstellbar. In der Folge würden Marktteilnehmer abwarten und ihre Investmenttätigkeit mindestens auf den Herbst dieses Jahres verschieben, das sie auf sinkende Preise hoffen. "Zudem ist die Entwicklungspipeline stark eingebrochen, sie lag Ende 2022 deutlich niedriger als in den Vorjahren, wir schätzen circa 20 Prozent", so Schaffer.
Der Hotelmarkt im Überblick
Für die Hotellerie zieht Martin Schaffer insgesamt weitgehend positive Bilanzen und Prognosen. Ein Blick in das Asset- und Revenue-Management zeige aktuell vor allem für die Stadthotellerie einen positiven Ausblick bei Rate und Volumen. "Soweit wir dies überblicken, bewegen sich die Raten an den meisten Stellen steigend über dem Inflationsniveau. Tendenziell wagen es viele Betreiber aber nicht, den positiven Outlook in den Forecasts abzubilden, da sie der Stabilität bei der Übernachtungsnachfrage noch nicht trauen", sagt der Experte.
Eine vorsichtige Budgetierung zum Jahresende habe dazu geführt, dass in den meisten Fällen die Budgets im Plan lagen oder sogar übertroffen wurden. Beispielsweise seien in der Luxushotellerie GOP-Margen (gross operating profit) von fünf bis zehn Prozent im Budget übertroffen worden. Martin Schaffer: "Wir gehen davon aus, dass im zweiten und dritten Quartal 2023 eine Umsatzsteigerung im Vergleich zu 2019 von über zehn Prozent möglich ist." Vorsichtig sei man allerdings bei den Hotels, die in erster Linie dem Bereich MICE zuzuordnen sind, hier würden RevPar und GOP inflationsbereinigt unter den Werten von 2019 zurückbleiben.
Darüber hinaus könne aber auch die Ferienhotellerie über gute GOP-Margen über Inflation berichten. Und im Luxusbereich wird von einer Umsatzsteigerung von 20 Prozent und mehr gegenüber 2019 ausgegangen. Er schneidet damit besser ab als der Durchschnitt. "Vor allem im Bereich der Luxushotellerie werden Preissteigerungen an den Kunden weitergegeben", so Schaffer.
Die Bedeutung von ESG ist auch im Investmentbereich spürbar
Zudem stelle sich aktuell vielfach die Frage, wie Investoren und Betreiber den Spagat zwischen Erfüllung der ESG-Anforderungen und ihren dazugehörigen Investitionen schaffen. Martin Schaffer: "Vor allem die Finanzierungsseite erhöht den Druck in Sachen ESG. Banken bieten aktuell bessere Konditionen, einen sogenannten green discount, für nachhaltige Projekte und Produkte, bleiben dabei aber wachsam, um Greenwashing zu vermieden. Die Kreditvergabe ist an eine Vielzahl von Kriterien gebunden."
Herausforderung durch Kosten
"Einsparungen bei Energiekosten sind mit Investitionen verbunden, diese kann nicht allein der Eigentümer tragen und nur der Betreiber davon profitieren", meint Schaffer. Wie so oft komme es dabei auf einen Ausgleich zwischen Eigentümer und Betreiber an, beispielsweise in Sachen Versorgung mit grünem Strom. Hier könne der Asset Manager moderierend unterstützen. "Zusammengefasst sind Immobilienbesitzer in der Pflicht zu definieren, wann ein Asset als ‚stranded‘ gilt beziehungsweise gelten könnte und wie dies zu vermeiden ist", so Martin Schaffer abschließend.