Trotz makroökonomischer Unsicherheiten zeigt sich der Hotelinvestmentmarkt robust. Investoren und Finanzierer prüfen Projekte jedoch deutlich kritischer als noch vor einigen Jahren.
Belastbare Cashflows, die Qualität von Betreibern und Sponsoren sowie professionelles Asset Management gewinnen bei Investitions- und Finanzierungsentscheidungen im Hotelsegment weiter an Gewicht. Zu diesem Ergebnis kamen die Teilnehmenden des aktuellen MRP Hotels Quarterly, eines regelmäßigen Branchenwebinars des Beratungsunternehmens MRP Hotels. Trotz eines anspruchsvollen makroökonomischen Umfelds entwickle sich der Markt in Deutschland und Österreich insgesamt stabil.
An der Diskussion beteiligten sich Martin Schaffer (Managing Partner, MRP Hotels), Matthias Reith (Senior Ökonom, Raiffeisen Research), Norman Schaaf (Chief Development Officer, Cells), Peter Anthuber (Vorstand und CIO, Caerus Debt Investments) sowie Hannah Struck (Senior Asset Manager, MRP Hotels).
Geopolitik bestimmt Inflation und Zinsen
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben nach Einschätzung von Matthias Reith von geopolitischen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Energiepreise geprägt. „Die Unsicherheit bleibt derzeit der entscheidende Faktor. Die Entwicklung von Inflation und Zinsen wird weniger in Frankfurt als vielmehr durch die geopolitische Lage bestimmt“, sagte Reith.
Für die zweite Jahreshälfte erwartet er eine moderate konjunkturelle Erholung. Der Tourismus dürfte sich dabei vergleichsweise robust entwickeln: Viele Haushalte würden beim Konsum sparen, nicht jedoch zwangsläufig bei Reisen.
Übernachtungen legen zu
Die operative Entwicklung im ersten Halbjahr 2026 verlief positiv. In Deutschland stiegen die Übernachtungszahlen von Januar bis Mai um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in Österreich um 2,4 Prozent. In beiden Märkten wurde das Wachstum maßgeblich durch einen starken Mai getragen.
Regional zeigt sich ein differenziertes Bild: In Deutschland trugen vor allem Nordrhein-Westfalen sowie die Messestandorte Düsseldorf und Köln zum Wachstum bei, während Berlin und München hinter dem Vorjahresniveau zurückblieben. In Österreich sorgten Wien und Kärnten sowie eine wieder anziehende internationale Nachfrage – insbesondere aus den USA – für positive Impulse.
Martin Schaffer beobachte auf dem Transaktions- und Vermietungsmarkt eine zunehmend heterogene Entwicklung: „Abschlüsse sind möglich. Sie kommen heute allerdings nur zustande, wenn Standort, Betreiber, Sponsorenqualität, Businessplan und Finanzierung gleichermaßen überzeugen."
Revo-Insolvenz beschäftigt den Markt weiter
Die Folgen der Revo-Insolvenz wirken sich laut MRP Hotels weiterhin auf den Markt aus. Betreiberwechsel, Nachverhandlungen bestehender Pachtverträge und die Auswahl neuer Betreiber beschäftigten Eigentümer und Investoren unverändert. Schaffer sieht darin auch ein strukturelles Problem: Zahlreiche Projekte zeigten, dass Vertragscontrolling, die Bildung von FF&E-Reserven und aktives Asset Management vielerorts nicht konsequent umgesetzt worden seien. Viele Eigentümer müssten ihren Aufgaben im Asset Management konsequenter nachkommen.
Neue Hotels entstehen vor allem im Bestand
Die Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen haben sich nach Einschätzung von Norman Schaaf von Cells deutlich verändert. Neue Hotels entstünden heute vor allem dort, wo bestehende Immobilien revitalisiert oder im Rahmen gemischt genutzter Quartiere neu positioniert werden können. „Gerade in innerstädtischen Lagen prüfen wir heute deutlich häufiger, ob sich bestehende Büro- oder Handelsimmobilien für eine Hotelnutzung oder Mixed-Use-Konzepte eignen“, so Schaaf.
Hotels könnten verschiedene Nutzungen sinnvoll ergänzen und die Finanzierung von Quartiersentwicklungen unterstützen. Gleichzeitig orientiere sich die Attraktivität von Projekten zunehmend an der Mikrolage: Während sich Hotels in Toplagen weiterhin gut entwickeln ließen, werde die Umsetzung an schwächeren Standorten deutlich anspruchsvoller.
Finanzierung differenziert sich weiter aus
Die Finanzierung von Hotelimmobilien bleibt laut den Diskussionsteilnehmenden grundsätzlich möglich, wird aber differenzierter geprüft. Peter Anthuber von Caerus Debt Investments beobachtet, dass sich klassische Bankfinanzierungen und Private-Debt-Lösungen zunehmend ergänzen. Banken seien vor allem bei etablierten Bestandsobjekten mit langfristigen Betreiberverträgen aktiv, alternative Finanzierungsformen kämen bei komplexeren Projektentwicklungen, Revitalisierungen oder höheren Finanzierungsquoten zum Einsatz.
„Kapital ist grundsätzlich vorhanden – sowohl bei Banken als auch bei Debt Funds. Entscheidend ist heute, dass Standort, Betreiber, Businessplan und Finanzierungsstruktur überzeugen“, betonte Anthuber. Für Refurbishments und Bestandstransformationen gebe es derzeit attraktive Möglichkeiten. Klassische Hotelneubauten ohne Betreibervertrag oder belastbare Vorvermietung blieben hingegen schwierig.
Steigende Kosten drücken auf die Profitabilität
Die Auswertung des von MRP Hotels betreuten Asset-Management-Portfolios mit rund 20 Hotels in der DACH-Region zeigt für das erste Halbjahr 2026 ein gemischtes Bild. Die Nachfrage entwickelte sich stabil, die Auslastung legte leicht zu. Gleichzeitig blieb die Entwicklung der Durchschnittsraten verhalten. Steigende Personal-, Energie- und Wareneinsatzkosten konnten dadurch nicht vollständig kompensiert werden und belasteten die Profitabilität. Anhaltend kürzere Buchungsfenster erschwerten zudem die Preissteuerung.
„Da sich höhere Kosten nur begrenzt über die Zimmerrate ausgleichen lassen, gewinnen aktives Revenue Management, konsequente Kostensteuerung und digitale Prozesse weiter an Bedeutung“, stellt Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei MRP Hotels, fest.
Digitale Anwendungen und KI würden deshalb für viele Betreiber an Relevanz gewinnen. Ihr wirtschaftlicher Nutzen entstehe jedoch nicht allein durch neue Technologien, sondern durch deren konsequente Integration in Prozesse und Betriebsabläufe. Individualhotels seien dabei aufgrund kürzerer Entscheidungswege häufig schneller als große Ketten.
„Die Herausforderungen werden nicht kleiner. Umso wichtiger ist es, Hotels entlang ihres gesamten Lebenszyklus aktiv zu begleiten – von der Betreiberwahl über die Finanzierung bis hin zum laufenden Asset Management. Dort entscheidet sich künftig noch stärker, wie erfolgreich sich eine Hotelimmobilie entwickelt“, fasste Martin Schaffer am Ende der Diskussion zusammen. red/sar