Die herausfordernden letzten Monate sind selbst an den liquiditätsstärksten Hotelbetreibern nicht spurlos vorübergegangen. Hotelimmobilienexperte Christie & Co beobachtet seit Beginn der Pandemie das Marktgeschehen und analysierte nun, ob die Pächtersuche im Moment ein unmögliches Unterfangen ist.
"Nicht unbedingt, sofern man als Verpächter etwas Flexibilität mitbringt und weiß, welche Hotelbetreiber (noch) aktiv sind", so das Fazit der Analyse. Reisebeschränkungen und Lockdowns, abgesagte Kongresse und Messen, vorsichtige Touristen – all das führte jedoch dazu, dass der Tourismus in den meisten Städten einbrach und die Zimmerauslastungen in unwirtschaftliche Tiefen sanken. Sofern nicht ohnehin gesetzlich angeordnet, entschieden sich viele Hotelbetreiber dazu, ihre Hotels zu schließen.
Vor allem Mieten und Pachten als hohe Belastung
Abgesehen von den Personalkosten, welche durch die Möglichkeit der Kurzarbeit zum Teil abgefedert werden konnten, stellen die Pachten oder Mieten oft den größten Kostenfaktor im Hotelbetrieb dar. Folglich wird es für viele Hoteleigentümer keine große Überraschung gewesen sein, als die Pächter zum Teil schon ab April 2020 einen Erlass oder zumindest eine Stundung der Pachtverpflichtungen vorschlugen. Auch wenn zunächst oftmals Lösungen zur kurzfristigen Überbrückung gefunden wurden, nahm die Belastung mit zunehmender Dauer der Pandemie wieder deutlich zu.
Werterhalt der Immobilien als Priorität
Die Priorität der meisten Hoteleigentümer lag in erster Linie auf dem Werterhalt ihrer Immobilien und der pächterseitigen Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen. Ob unverschuldet, durch eine für so ein unvorhersehbares Ereignis unzureichende Liquiditätsplanung, oder möglicherweise zu hohe Pachten, nicht für alle Pachtverträge konnte und kann eine Lösung gefunden werden. Und wenn als letzter Ausweg Garantien gezogen und Vertragsverhältnisse aufgekündigt werden, heißt es für Eigentümer, rasch eine Lösung für den Betrieb zu finden. An dieser Stelle sollten von einem Verkauf, einer Umnutzung bis zu einer Nachverpachtung alle Optionen überlegt und analysiert werden.
Verkauf, Umnutzung oder Nachverpachtung?
Trotz des momentan schwierigen Marktumfeldes gibt es diverse Hotelbetreiber, die an ihren langfristigen Expansionsplänen festhalten und über entsprechende Liquiditätsreserven verfügen. Teilweise werden diese auch von Kapitalpartnern unterstützt, die von einer Normalisierung der Tourismus- und Reisebranche mittelfristig überzeugt sind.
Fragenkatalog als Entscheidungshilfe
Wenn der Entschluss eines Betreiberwechsels gefasst wurde, sollten sich Hoteleigentümer auf folgende Fragen vorbereiten:
- Welche Betreiber kommen überhaupt für mein Hotel oder meine Hotels in Frage und verfügen über eine ausreichende Bonität?
- Bin ich unter Umständen bereit, für die nächsten ein bis drei Jahre (bis zu einer vollständigen Markterholung) eine hybride Pachtvariante zu akzeptieren, welche eine rein variable Pacht, eine Staffelpacht oder eine Kombination aus fixer und variabler Pacht vorsieht?
- Bin ich mir über mögliche Kosten eines eventuellen Markenwechsels bewusst? Neue Pächter erwarten sich bei Abschluss einen langfristigen Vertrag bei einem Rebranding unter Umständen einen Beitrag des Eigentümers.
Diese Punkte sollten in einen neuen Vertrag
Sofern man alle Fragen für sich beantworten konnte, gilt es vor Zeichnung eines neuen Vertrages die Fehler der Vergangenheit zu vermeiden und gemeinsam mit einem erfahrenen Juristen und einem fachkundigen Hotelberater auf folgende Inhalte zu achten:
- Klare Reportingverpflichtungen des Pächters (etwa quartalsweise, halbjährlich)
- Klare Regelungen in Bezug auf Sicherheiten, Indexierung und Instandhaltungsverpflichtungen (FF&E Reserven)
- Zusätzliche regelmäßige Transparenz der Pachtgesellschaft (etwa Wie hoch ist die Mietabdeckung im Portfolio? Wie steht das Unternehmen generell da?)
- Klare vertragliche Regelung im Fall von zukünftigen Geschehnissen, die die Wirtschaftlichkeit des Hotels in ähnlicher Weise einschränken
„Ein professioneller Berater war bei einer Pächtersuche immer schon unerlässlich, im aktuell durch Covid-19 angespannten Umfeld ist dies wichtiger denn je“, sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe beim Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co. Das Unternehmen unterstützt Hoteleigentümer seit 85 Jahren bei Betreibersuchen.