Sanierung & Renovierung Hotel Bootshaus: Bauen im Denkmal

Nach fünf Jahren Planungszeit und zweieinhalbjähriger Bauphase ist in Amberg mit dem Bootshaus ein ambitioniertes Boutiquehotel gestartet. Sechs historische Häuser wurden entkernt und zu einem Ensemble zusammengefügt.

Baufällige Gebäude zu sanieren ist für Bauherren ein Kraftakt und kostet nicht nur viel Geld, sondern auch eine Menge Nerven. Klaus Herdegen, Unternehmer und seit Kurzem auch Inhaber des Boutiquehotels Bootshaus in Amberg, sanierte gleich sechs alte Häuser auf einmal – drei davon unter Denkmalschutzauflagen. Doch der Umbau der kulturhistorischen Bauten war nicht die einzige Herausforderung: Als kompliziert erwies sich auch der Standort – und das gleich in mehrfacher Hinsicht: Bei den Häusern handelt es sich um vordere und hintere Steinhäuser direkt an der Vils, einem wasserreichen Nebenfluss der Donau, der sich idyllisch durch die fast 1.000 Jahre alte Altstadt schlängelt.

„Es war extrem kompliziert, an dieser Stelle zu bauen“, sagt Herdegen. Die Baustelle war zwischen Fluss und schmalen Altstadtgassen für schweres Gerät nur schwer erreichbar. Um das über die Schiffgasse angelieferte Baumaterial über die Vils auf die Baustelle zu hieven, musste daher im kleinen Hof, der die verschiedenen Gebäude miteinander verbindet, ein riesiger Turmdrehkran aufgebaut werden. Anderthalb Jahre hinweg prägte dieser das Stadtbild.

Auch die direkte Lage am Fluss machte den Umbau kompliziert – und fast doppelt so teurer. Um überhaupt mit den Bauarbeiten beginnen zu können, mussten unzählige 25 Meter lange Mikrobohrpfähle in den Boden getrieben werden, um das Ufer zu befestigen und die Häuser zu unterfangen. Im Laufe der Jahrzehnte hatte sich der Zustand der Pfähle, die die Gebäude tragen, massiv verschlechtert und für eine leichte Neigung Richtung Vils gesorgt. Bei diesen Maßnahmen stellte sich heraus, dass genau an dieser Stelle Ambergs erster Hafen vermutet wurde. Es folgten archäologische Untersuchungen, die Herdegens Zeitplan erneut durcheinanderbrachten, und aufwendige Genehmigungsprozesse, von der Denkmalschutzbehörde bis hin zum Wasserwirtschaftsamt.

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Residenz eines Königs

Alle sechs Häuser, in denen das neue Hotel Bootshaus untergebracht ist, eint eine spannende Historie: Sie sind laut Herdegen Teile von Ambergs erstem Königsschloss, das einst aufgeteilt und zu einzelnen Wohnhäusern umfunktioniert wurde. Hier residierte einst König Ruprecht († 1410) mit seiner Frau Königin Elisabeth († 1411). Amberg wurde vor rund 1.000 Jahren das erste Mal urkundlich erwähnt. Teile der Dachstühle reichen bis ins Jahr 1397 zurück. Sogar eine Kanonengießerei samt Lage kam beim Umbau zutage, auch Kugeln wurden gefunden, die heute im Restaurant als Dekoration in der Wand verbaut sind. Ein schöner Fund ist auch die restaurierte Balkenbohlendecke im ersten Stock, die bis auf das Jahr 1488 zurückgeht. Das älteste der Gebäude stammt sogar aus dem Jahr 1250.

„Die Häuser waren alle maximal kaputt. Fünf haben wir zu 100 Prozent zerlegt und saniert, teilweise sogar wieder die alten Durchgänge des Schlosses geöffnet“, erzählt Herdegen, der hauptberuflich eine große Firma für Kupplungssysteme betreibt. Alle Gebäude wurden bis auf die Dachstühle entkernt. Die Bodenplatten wurden herausgerissen, neu gegossen und die Häuser sukzessive wieder aufgebaut. Dabei spielte das Thema Entwässerung eine entscheidende Rolle: „Jedes Haus hat ein anderes Höhenniveau. Wir mussten sicherstellen, dass das Wasser in den Leitungen der Zimmer später auch ablaufen kann. Wir wollten vermeiden, Pumpwerke einbauen zu müssen“, erläutert der verantwortliche Architekt Georg Zunner. Mithilfe eines zentralen Treppenhauses mit Fahrstuhl wurden die Häuser wieder miteinander verbunden, damit die Gäste später bequem von einem Haus ins andere gelangen. Alle Etagen sind rollstuhlgerecht, nur die Suiten ganz oben in den Dachstühlen sind über Treppen erreichbar.

Kostspieliger Hochwasserschutz

Ursprünglich sahen die Planungen für das Hotel drei Gebäude vor. Doch als immer weitere Nebenhäuser zum Verkauf standen – eines entdeckte ein Freund der Familie auf Ebay Kleinanzeigen – zögerte Herdegen nicht lange und erwarb sie ebenfalls. Das bedeutete allerdings, auch die bereits genehmigten Pläne immer wieder neu zu überarbeiten. „Das alles im Überblick zu behalten war schon herausfordernd“, so Zunner.

"94 Prozent der gesamten Baukosten stecken im Rohbau."

Klaus Herdegen, Hotel Bootshaus

Jedes Haus brachte mindestens eine weitere „Überraschung“ zu Tage. So waren zwei der Häuser von den Vorbesitzern regelrecht „kaputtsaniert“ worden. Zunner: „Die Oberflächen sahen zwar schick aus, aber darunter war alles Schrott. Es war statisch nicht mehr zu halten“. Also mussten die Häuser, die im Grunde frisch saniert waren, wieder komplett zerlegt werden. Die unsachgemäße statische Sanierung bereitete dem Team immer wieder Probleme. „Bei einem der Häuser hatten die Vorbesitzer extrem viel Stahl verbaut, das sorgte für erhebliche Probleme beim Brandschutz. Aus Zeitgründen mussten wir daher viel mit Trockenbau verkoffern, was irre teuer war.“

Da sich die Gebäude in einem Hochwassergebiet befinden, mussten zudem sogenannte Hochwasserschürzen verbaut werden. Hinzu kamen druckwasserdichte Fenster sowie wasserdichte Technikschächte. Da sich die neue Terrasse vorm Hotel direkt an einer Brücke befindet, war zudem eine besondere Mechanik erforderlich, um diese bei Hochwasser nach oben fahren zu können. Dies war Vorgabe vom Wasserwirtschaftsamt. „Allein diese Maßnahmen haben rund 20 Prozent der Investitionskosten ausgemacht“, so der Architekt. Auf die Frage nach den gesamten Baukosten hält sich Klaus Herdegen bedeckt: „Im Grunde sieht man nur sechs Prozent der Kosten – die 94 Prozent stecken im Rohbau.“ Wiederverwendet wurden die originalen Ziegelsteine, die Herdegen wochenlang mit der ganzen Familie klopfte und von Mörtelresten befreite – wie einst die Trümmerfrauen. „Diese alten Steine sind super gebrannt. Würde man neue einmauern, entstünden Abrisse, die ganz starr sind“, so Zunner.

Dämmputz aus geschäumtem Kalk

Ein Recylingprodukt sind auch die Gredplatten (Gehwegplatten) von einem alten Gutshof in Brandenburg, die ein Schreiner zugeschnitten hatte und auf die Herdegen per Zeitungsanzeige aufmerksam wurde. Insgesamt 400 Quadratmeter kaufte Herdegen, vier Sattelzüge voll. Diese kommen im Hotel Bootshaus nicht nur als Terrassenbelag zum Einsatz, sondern auch als Waschtische in den Bädern. Solche „Trouvaillen“ bereiteten Herdegen besondere Freude. So auch die Entdeckung eines neuartigen Dämmputzes mit geschäumten Kalk, der zum ersten Mal im Denkmalschutzbereich verbaut wurde und eine Isolierwirkung wie 20 Zentimeter dicke Styroporplatten hat.

Neue Wege gehen wollte die Familie auch beim Thema PV. „Eigentlich hatten wir rote PV-Module auf den Ziegeldächern vorgesehen, die zwar nicht so effizient wie schwarze sind, sich aber unauffälliger ins Stadtbild einfügen“, so Herdegen. „Die Stadt hätte uns das genehmigt, leider legte die Feuerwehr ein Veto ein.“ Beheizt werden die Gebäude mittels Fernwärmeanschluss und Biogas. Unterstützung bei technischen Fragen bekam das Team von Klaus Herdegens Sohn Max, der Technologie-Management studiert hat.

Viel Liebe zum Detail 

Und wie sah die Aufgabenteilung der Familie aus?  „Alles Bauliche hat Klaus Herdegen übernommen“, sagt Architekt Zunner. „Alles, was man in der Oberfläche sieht, ist hundertprozentig seine Tochter Eva Bogner, die das Hotel ja auch betreibt.“ Zum Glück sei die gemeinsame Schnittmenge sehr groß gewesen. Inspirieren ließ sich die studierte Hotelbetriebswirtin auf Instagram und in Zeitschriften, auch ihre Lehrjahre im Südtiroler Boutiquehotel 1477 Reichhalter prägten die junge Hotelinhaberin stilgebend. Während Architekt Zunner ihr immer wieder Mut machte, sich bei der Einrichtung auch mal was zu trauen, setzte sie oft auf das Motto „Weniger ist mehr“ – und fand so einen guten Kompromiss. „Mir war wichtig, nicht einfach zu kopieren, sondern etwas Eigenes zu schaffen. Das haben die baulichen Gegebenheiten natürlich schon vorgegeben“, so Eva Bogner, die während des Projekts immer die Befürchtung hatte, dass die ausgesuchten Details später nicht zusammenpassten. Doch die Sorgen waren unbegründet: „Es ist schön zu sehen, wie alles aufgegangen ist.“

Wirkung von Kunst nicht unterschätzen

Die Liebe zum Detail wird an vielen Stellen im Hotel deutlich. Während es ein Gesamtkonzept für Bodenbeläge und Fliesen gibt, ist jedes und jede der insgesamt 19 Zimmer und Suiten individuell gestaltet. Die Farbwelt changiert in den Tönen Schlammgrün, Grau und Weiß.  Bis auf die Stühle sind sämtliche Möbel im Bootshaus von regionalen Schreinern gefertigt, zum Beispiel die kofferähnlichen Schränke in den Zimmern, die alle Georg Zunner entworfen hat. Die Betten stammen von Treca, die Werkstattfliesen in unterschiedlichen Grüntönen vom renommierten Feinsteinzeugproduzenten Marrazzi. „Weil wir keine großen Wände in den Bädern haben, entschieden wir uns für kleinformatige Fliesen, die den Raum größer wirken lassen.“

Die neuen weißen Türen wurden nachträglich alle mit einem Pinsel nachlackiert, um einen Handmade-Effekt zu erzielen. Und die schwarzen Raumthermostate bekamen ein neues Finish, um unterschiedliche Schwarztöne in Kombination mit den Berka-Steckdosen zu vermeiden. Als Bodenbelag entschieden sich die Herdegens für Eichenholz und Teppichboden aus recycelten Fischernetzen. Schöne Details sind zudem die vergoldete Schankanlage im Restaurant und spezielle kleine Einbuchtungen an der Decke, in die Leuchtspots eingesetzt wurden und die so für eine ganz besondere Lichtatmosphäre im Raum sorgen. Und weil – laut Architekt Zunner – Bilder an der Wand eine enorme Wirkung auf das Interieur haben und oftmals von Bauherren unterschätzt würden, engagierten die Herdegens frühzeitig einen regionalen Fotografen, der ästhetische Motive entlang der Vils schoss, welche im Rahmen hinter ein Passepartout gelegt wurden. „Irre aufwendig, aber irre schön“, so Zunner.

Opening nach fast 3 Jahren Bauzeit

Nach insgesamt fünf Jahren Planungsphase und 2,5 Jahren Bauzeit ging im Herbst vergangenen Jahres schließlich das Hotel Bootshaus mit Restaurant an den Start. Noch bis zum Tag der Eröffnung wurde  fleißig gewerkelt. „Als wir vorn die Türen für die Gäste aufgesperrt haben, gingen hinten die Handwerker raus“, erzählt Herdegen lachend. Noch immer sei er beeindruckt, wie unkompliziert sich die verschiedenen Softwaresysteme von Ibelsa, Diers 21, Happyhotel, Gastronovi, Salt sowie E2N und die Schankanlage von Dirmeier zusammenführen ließen. „Dank des tollen Supports lief alles bald wie am Schnürchen.“

"Mir war wichtig, nicht zu kopieren, sondern etwas Eigenes zu schaffen."

Eva Bogner, Inhaberin Hotel Bootshaus

Die Strapazen der letzten Monate haben sich nach Angaben der Hoteliers gelohnt. Seit Eröffnung sei das Haus durchweg gut gebucht. Durchschnittlich verbringen die Gäste – unter der Woche viele Geschäftsreisende, am Wochenende Touristen – zwei Nächte im Hotel. Auch wenn der Betrieb eines Restaurants nicht zu unterschätzen ist, ist Eva Bogner rückblickend froh, dass sie sich nicht wie ursprünglich geplant nur für ein Café mit ein paar Hotelzimmern entschieden habe. „Das wäre mir viel zu langweilig – in unserem Restaurant ist immer etwas los, Gastro macht ein Hotel lebendig.“ Vor allem die große Terrassenfläche mit 120 Plätzen direkt an der Vils sei an sonnigen Wochenenden ein Pfund: „Die Leute haben uns die Bude eingerannt – endlich gibt es in Amberg mal ein Lokal direkt am Wasser“, sagt Herdegen.

Um den Gästen mehr Flexibilität zu bieten und die Mitarbeitenden zu entlasten, hat Eva ein Self-Check-in-System von Straiv eingeführt. Allerdings schätzt es die junge Hotelbetreiberin, neue Gäste persönlich zu begrüßen und aufs Zimmer zu begleiten. „Aufgrund der unterschiedlichen Gebäude brauchen Gäste eine Weile, bis sie sich im Haus zurechtfinden.“ Zudem seien die 19 individuellen Zimmer beim Verkauf erklärungsbedürftig.

Neue Pläne in der Schublade

Würde Familie Herdegen so ein Wahnsinnsprojekt noch einmal stemmen wollen? Vater Klaus, der während der Bauzeit an drei Bandscheibenvorfällen litt, ist sich da nicht so sicher. „Ich bin froh, dass endlich Normalität einkehrt.“ Tochter Eva kann ihm das nicht ganz glauben („Der Papa braucht immer eine Aufgabe“) und verrät, dass ihnen kürzlich ein siebtes Gebäude – rechts über der Straße – zum Kauf angeboten wurde. Hier könnten sie sich weitere Zimmer und ein Spa vorstellen, zu dem Gäste über einen verglasten Steg gelangen. Die Pläne dafür lägen bereits in der Schublade. „Fünf Jahre lang war es meine Aufgabe, die Eröffnung vorzubereiten. Jetzt bin ich tatsächlich schon am Überlegen, was ich als Nächstes tun könnte“, sagt die 25-Jährige und grinst.