Die Fachmesse hat gezeigt: Die europäische Immobilienwirtschaft stabilisiert sich, das Interesse an Hotelimmobilien wächst – doch passende, solvente Betreiber zu finden, wird zunehmend schwieriger.
Schon vor der Münchner Immobilienmesse hatten sich weiter Fusionen in der Hotelbetreiberlandschaft abgezeichnet. So gaben beispielsweise Ende September die Gorgeous Smiling Hotels (GSH) ihre neue Dachgesellschafts-Strategie bekannt, unter der künftig die Gruppen GSH, Aspire und Great2Stay mit insgesamt 85 Hotels und 7.276 Zimmern gebündelt werden. Auf der Expo Real verkündete diese neue Gruppe dann den Anschluss von weiteren 25 Hotels an das Franchise-System von Wyndham. „Insgesamt führen wir damit heute 38 Hotels unter Wyndham-Marken,“ erklärte GSH CEO Andreas Erben auf der Messe. Franchise-Verträge brächten Betreibern Vorteile bei der Guest Journey, höherer Raten und mehr gewerbliche Gäste.
Von Franchise-Modellen bis Markenflut
Grundsätzlich, so der Tenor eines Franchise-Panels auf der Messe, erwarten Betreiber heute eine höhere Flexibilität von Franchise-Gebern. Peter Verhoeven, CEO der Borealis Hotel Group, unterstrich: „Früher waren Franchise-Verträge lang und brachten dem Franchise-Nehmer auch Vorteile bei der Finanzierung. Wenn die Performance der Marke nicht funktioniert, sollten wir aber heute schneller in der Lage sein, sie zu wechseln.“ Dies sei auch eine Folge der enormen Markenvielfalt von Gruppen.
Nicht nur den Betreibern, auch den Investoren bereitet die Markenflut inzwischen Kopfzerbrechen. In den vergangenen zehn bis 20 Jahren sei man mit dem Modell White-Label-Betreiber und Franchise sehr zufrieden gewesen, sagte etwa Martin Schaller, Head of Asset Management Intercontinental bei Union Investment Real Estate. Doch inzwischen müsse man flexibler werden und auch nach Alternativen suchen. Neue Marken würden sehr schnell gelauncht und daher wisse man nicht, ob die Wahl von heute noch für morgen richtig sei. Nicht den Zeitraum von Pachtverträgen, sondern den von Franchise-Verträgen gelte es zu überdenken.
Betreiber unter Druck
Martin Schaffer, Geschäftsführer von mrp Hotels, führte als Beweis für die grundsätzlich gestiegene Flexibilität zum Markenwechsel den gleich am ersten Expotag verkündeten Deal zwischen Motel One und Flemmings Hotels auf. Dennoch sehe er noch keinen neuen Investitionszyklus in Summe. Verkaufsfaktoren des 19- bis 20-fachen wie sie vor 2019 üblich waren, seien heute erst dann erreichbar, wenn wirklich alles zusammenpasse. Zudem seien nur sehr wenige Betreiber heute noch banken- und investmentfähig. Viele White-Label-Betreiber stünden unter enormem Druck. Die Profitabilität auf GOP-Basis sei nicht gegeben und Pachthöhen wie vor der Krise unrealistisch. Große Asset Manager täten sich daher mit den Renditen schwer.
Auch vor diesem Hintergrund suchen White-Label-Betreiber den immer engeren Anschluss an die expansions- und ausgabefreudigen internationalen Franchise-Geber. Beim Vorjahres-Deal zwischen IHG und Novum Hospitality scheint sich das auszuzahlen. 88 Novum Häuser sind inzwischen erfolgreich IHG-Marken angeschlossen, seither habe man gemeinsam zudem ein Dutzend weiterer Hotels unterzeichnet, betonte IHG Nordeuropa-Chef Mario Maxeiner in München. Auch er geht davon aus, dass in absehbarer Zeit weitere deutsche Hotelmarken eingestellt oder zum Verkauf angeboten werden.
"Wir wollen in benachbarten Ländern weiter expandieren, in Frankreich, Italien, Spanien, Skandinavien."
Frank Marrenbach, CEO Althoff Hotels
Die Althoff Hotels werden es nicht sein. CEO Frank Marrenbach unterstrich auf der Messe: „Unsere Bonität und unsere bilanzierte Schuldenfreiheit sind gerade in Zeiten wie diesen gut für uns. Wir wollen in benachbarten Ländern weiter expandieren, in Frankreich, Italien, Spanien, Skandinavien.“ Der Anschluss an einen Franchise-Geber sei dabei nicht geplant.
Motel One denkt international
Den plant auch die Motel One Gruppe aus München nicht, deren Portfolio durch die sieben neuen Flemings Hotels auf 29.000 Zimmer gewachsen ist. Motel One Co-CEO Stefan Lenze sprach von einer möglichen Verdoppelung des Portfolios in einem überschaubaren Zeitraum, auch durch weitere Übernahmen. Auch die internationale Expansion schreite aktuell stark voran. In den USA werde ein zweites Projekt in New York erwartet, Fortschritte gebe es unter anderem auch in Miami und Chicago. Zudem beschäftige man sich mit dem mittleren Osten. „Die Mehrheit der neuen Projekte werden international sein“, so Lenze. Dabei konzentriere man sich auf die Marken Motel One und Cloud One, beobachte und analysiere aber auch den Markt für günstiges Übernachten unterhalb von Motel One sehr genau. „Wenn wir da was machen, dann wird das supergut, lasst euch überraschen.“
Der am 1. Oktober 2025 frisch angetretene CEO der Lindner Hotels & Resorts, Adrian Lindner, stellte sich auf der Messe Markteilnehmern vor. Noch befinde sich die Gruppe nach Abschluss des Insolvenzverfahrens in der Konsolidierungsphase, sei aber mittelfristig durchaus in der Lage zu wachsen. „Unsere Gedanken zur Zukunft schließen die Aufstellung zum Multi-Brand-Betreiber nicht aus“, erklärte er auf Tophotel-Nachfrage. Partner Hyatt werde dabei natürlich weiterhin eine große Rolle spielen. Und nach dem Verkauf der Marke Me and All an Hyatt sei man ja in gewisser Weise bereits White-Label-Betreiber. Allerdings habe sich bei der Analyse des Portfolios auch sehr klar gezeigt, dass Franchise-Systeme nicht allen Standorten Vorteile brächten. Diese Meinung vertrat auch Karl-Heinz Pawlizki, CEO von Arabella Hospitality, auf der Messe.
Die Frage nach der Nachfolge
Ein weiterer Trend zeichnet sich bei den Betreiberverträgen ab: Sie bearbeite derzeit viele Aufträge zum Thema Nachfolger-Suche erklärte Stephanie Zarges-Vogel, Geschäftsführerin des Beratungsunternehmens Zarges von Freyberg. Dabei hätten Pachtangebote abgenommen. Auch im Leisure-Bereich ginge der Trend zu Managementverträgen.
Außerhalb des Segments Hotelimmobilien dominierten ebenfalls Themen wie Marktbereinigungen, Strategiewechsel und neue Partnerschaften. So erläuterte etwa Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group: „Die Expo Real 2025 hat meine Einschätzung bestätigt, dass sich der Markt in einer Beruhigungsphase befindet und das Investoreninteresse, wenn auch zögerlich, langsam zurückkehrt. Der offene Austausch über Marktbereinigung, Herausforderungen und Zukunftschancen ist hilfreich, Geschäftsmodelle zu bestätigen, gegebenenfalls anzugleichen und zu justieren.“
Innovationen und Impulse für die Branche
Darüber hinaus gab die Messe zahlreiche Impulse im Bereich Innovationen und neue Technologien – von der Dekarbonisierung über digitale Geschäftsmodelle bis hin zur datengetriebenen Projektentwicklung. Über 80 Aussteller, darunter mehr als 50 Start-ups, präsentierten im Bereich Transform & Beyond konkrete Lösungen und gaben Impulse für die Weiterentwicklung des Marktes. Insgesamt kamen vom 6. bis 8. Oktober in München 1.742 Aussteller aus 34 Ländern sowie rund 42.000 Teilnehmer aus über 70 Ländern zusammen – ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Erfreulich ist dabei zudem die Steigerung des Anteils internationaler Teilnehmer um knapp fünf Prozent. Die nächste Expo Real findet vom 5. bis 7. Oktober 2026 in München statt.