Eine deutliche Mehrheit der abstimmenden Gesellschafter des Adlon-Fonds hat sich zwar für den Verkauf des Berliner Luxushotels ausgesprochen. Gemessen am Fondskapital wurde die erforderliche Dreiviertelmehrheit jedoch verpasst. Fondsinitiator Anno August Jagdfeld kündigt bereits einen neuen Anlauf an – während Kritik an Preisuntergrenze und Vergütungsmodell bestehen bleibt.
Der geplante Verkauf des Hotel Adlon Kempinski in Berlin kommt vorerst nicht zustande. Nach Angaben der Jagdfeld Gruppe stimmten 86 Prozent der an der Abstimmung beteiligten Gesellschafterinnen und Gesellschafter des Jagdfeld Hotel-Adlon Fundus Fonds Nr. 31 für einen Verkauf. Bezogen auf das vertretene Fondskapital erreichte der Beschluss allerdings lediglich 71,04 Prozent. Erforderlich gewesen wären laut Gesellschaftsvertrag 75 Prozent.
Damit fehlten knapp vier Prozentpunkte der Kapitalmehrheit, um ein internationales Bieterverfahren für die Immobilie am Pariser Platz einzuleiten. Der Fonds hatte für einen Verkauf zunächst einen Mindestpreis von 280 Millionen Euro vorgesehen.
Fondsinitiator und Geschäftsführer Anno August Jagdfeld führt das Ergebnis auf die Beteiligungsstruktur des 1994 aufgelegten Fonds zurück. Rund 99 Prozent der etwa 4.400 Gesellschafter seien Privatanleger, teilte die Gruppe mit. In den vergangenen Jahren hätten sich jedoch auch professionelle Zweitmarktinvestoren mit Anteilen im Nominalwert von rund 35 Millionen Euro beteiligt. Diese hätten den Beschluss nach Darstellung des Fondsmanagements verhindert.
Jagdfeld wertet die Zustimmung von 86 Prozent der Gesellschafter dennoch als Auftrag für einen zweiten Verkaufsversuch. „Klar ist aber auch, dass 86 Prozent unserer Gesellschafterinnen und Gesellschafter den Verkauf wollen“, erklärte Jagdfeld. Er wolle deshalb „so rasch wie möglich“ erneut über eine Veräußerung abstimmen lassen.
Kritik an Mindestpreis und Erfolgsbeteiligung
Der Verkaufsplan hatte im Vorfeld für Diskussionen unter den Anlegern gesorgt. Kritische Gesellschafter hielten einen Preis zwischen 350 und 400 Millionen Euro für erzielbar und bezeichneten die Schwelle von 280 Millionen Euro als zu niedrig. Auch das Vergütungsmodell des persönlich haftenden Gesellschafters Jagdfeld wurde beanstandet: Nach Angaben der Kritiker sieht es unter anderem eine Beteiligung von 20 Prozent an Mehrerlösen oberhalb eines Kaufpreises von 310 Millionen Euro vor. Jagdfeld bezeichnete diese Erfolgsbeteiligung als marktüblich und verwies auf einen Interessengleichlauf mit den Anlegern.
Zugleich betont die Jagdfeld Gruppe, die Marke von 280 Millionen Euro sei lediglich eine Untergrenze und keine Preisobergrenze. Erst ein internationales, strukturiertes Bieterverfahren könne den tatsächlichen Marktwert der Immobilie ermitteln.
Das Ergebnis verdeutlicht die Unterschiede zwischen der Zahl der zustimmenden Gesellschafter und dem von ihnen vertretenen Fondskapital. Die Stimmgewichtung nach Kapitalanteilen bleibt damit für einen möglichen zweiten Anlauf entscheidend.
Betrieb des Hotels bleibt unverändert
Für den Hotelbetrieb hat das gescheiterte Verkaufsvotum zunächst keine Folgen. Das Hotel Adlon Kempinski wird weiterhin von Kempinski betrieben; der Pachtvertrag läuft nach bisherigen Angaben bis Ende 2032. Für Gäste, Mitarbeitende und Geschäftspartner ändere sich daher nichts, teilte Jagdfeld mit.
Der geschlossene Fonds war 1994 zur Finanzierung des Wiederaufbaus des historischen Hotels aufgelegt worden. Das ursprüngliche Adlon war 1945 weitgehend zerstört und 1984 vollständig abgerissen worden. Das neue Haus am Pariser Platz eröffnete am 23. August 1997. Heute verfügt das Luxushotel über 307 Zimmer und 78 Suiten.
Der nun gescheiterte Beschluss verdeutlicht zugleich ein grundlegendes Problem vieler langlaufender geschlossener Immobilienfonds: Während zahlreiche Anleger der ersten Stunde nach mehr als drei Jahrzehnten einen Ausstieg suchen, lassen sich Fondsanteile am Zweitmarkt oft nur mit deutlichen Abschlägen veräußern. Ein Objektverkauf könnte Liquidität schaffen – setzt im Fall des Adlon aber eine Mehrheit voraus, die bislang nicht erreicht wurde. red/brg