Konzept „Conversions sind der einzige Weg zu wachsen“

Weniger Bedarf an klassischen Hotelflächen und veränderte Lebensformen befeuern das Wachstum der Longstay-Branche. Die Serviced-Apartmentmarke Stayery hat ihre Expansionspläne deshalb angepasst.

Während vor allem die Betreiber von Full-Service-Hotels derzeit unter hohem Kostendruck ächzen, sieht sich der schlank aufgestellte und stark digitalisierte Serviced-Apartment-Betreiber Stayery davon weniger berührt. „Wir liegen bei den Umsätzen in vielen Betrieben 20 Prozent über dem Vorjahr, unsere Ratensteigerung verlief überproportional zum Kostenanstieg“, berichtete Stayery-CEO Hannibal DuMont Schütte jüngst am Rande der Immobilienmesse Expo Real in München. Die Energiekosten seien zwar der größte Kostentreiber, die Profitabilität der Häuser aber dennoch über Plan. 2016 gegründet, ging das Unternehmen 2019 mit dem ersten Haus an den Start und ist heute an den Standorten Berlin, Bielefeld, Bremen, Frankfurt, Köln und Wolfsburg vertreten.

Conversions als Wachstumstreiber

„Unsere Herausforderungen liegen eher auf der Immobilienseite“, so DuMont Schütte. „Das Bottle Neck ist die Grundstimmung am Immobilienmarkt.“ Derzeit sind sechs Stayery-Häuser geöffnet, sieben weitere befinden sich im Bau und sind vonseiten der Eigentümer bereits finanziert. „Unsere 13 Häuser in Deutschland sind alle sehr nah am Kernkonzept geblieben, elf von ihnen sind Neubauten.“ Bei den nun ebenfalls in Angriff genommenen Conversions gelte es etwas mehr Flexibilität an den Tag zu legen. In Wolfsburg wurde eine Conversion aus einem Hotel eröffnet, in Bayern wird eine Büroimmobilie umgewandelt, und bei einer Immobilie in Bremen, die sich im Eigentum von Union Investment befindet, hätten fünf Zimmer keine Küche. Dies erhöhe allerdings auch die Flexibilität bei der Vermietung. „Wir sind keine klassische Conversion Brand, aber Conversions sind derzeit der einzige Weg, um Wachstum zu treiben.“

Im Zuge dessen habe sich die Struktur der Immobilieninvestoren etwas verändert. Waren diese bisher ausschließlich institutioneller Art wie Union Investment, Commerz Real oder Hanse Merkur, stoßen nun auch vermehrt Family Offices zum Vermieterkreis von Stayery. Insgesamt seien die Expansionsaussichten für die Marke rosiger als bei der Gründung, weil die Asset-Klasse heute bekannter sei. „Wir haben keinen Wachstumsdruck, weil wir nicht durch Venture-Capital-Investoren finanziert sind und somit aus eigener Kraft wachsen können und langfristige Ziele haben“, so DuMont Schütte.

Was steckt hinter dem Stayery-Konzept?

Auf der Expo Real nannte er auch Zahlen und Eckdaten des Konzepts: So verkauft das Unternehmen im Longstay-Bereich kein Apartment unter 60 Euro pro Nacht, im Monat sind das dann etwa 1.800 Euro. Die Shortstay-Rate habe sich zwischen 100 und 110 Euro eingependelt, in Berlin lägen beide Raten deutlich höher. Die Auslastung beträgt an allen Standorten 80 Prozent oder mehr. Je nach Standort liege der Longstay-Anteil zwischen 40 bis 50 Prozent. Im Shortstay-Segment gibt es kaum Tagesübernachtungen, der Aufenthalt beträgt dort eher zwei bis drei Tage. Das Durchschnittsalter der Stayery-Gäste liegt bei 34 Jahren.

Jedes Stayery bietet eine Gemeinschaftsfläche mit einem kleinen Co-Working-Space, Lounge und einen Selbstbedienungsbereich mit ein bis zwei Kühlschränken, Kaffeemaschine und Minishop. Die Gäste bezahlen dort ausschließlich über Kreditkarte. Der Eigenvertriebsanteil macht im Longstay-Bereich 70 bis 80 Prozent aus, bei Shortstay etwa 60 Prozent, aber auch dort werden 70 Prozent angestrebt. Ein Stayery-Betrieb mit mehr als 80 Einheiten wird von zwei Vollzeitkräften betreut, bei 40 bis 50 Einheiten ist nur eine nötig. Diese sind dann in erster Linie Gastgeber vor Ort, koordinieren aber auch das Housekeeping und die Administration. Wird ein Haus mit einer Gastrofläche übernommen, dann wird diese an einen externen Betreiber vergeben. Auch Fitnessräume sind grundsätzlich nicht vorgesehen, werden in Ausnahmefällen aber angeboten. „Zum Beispiel, wenn durch einen Garagenbau noch Fläche übrig ist,“ so DuMont Schütte.

Die gewünschte Grundstücksgröße für ein Stayery sollte eine Bruttogrundfläche (BGF) von mindestens 2.500 Quadratmetern ermöglichen. Bei Projekten im Bestand sucht DuMont Schütte nach betreiberfreien Hotelimmobilien oder Serviced Apartments mit mindestens 70 Zimmern, auch Konversionsobjekte sollten eine BGF von mindestens 2.500 Quadratmetern haben. Die BGF pro Apartment beziffert DuMont Schütte mit 35 Quadratmetern. Das Unternehmen beschäftigt inzwischen zwei eigene Interior Designer und sucht auch nach Expansionsmöglichketen im europäischen Ausland, vor allem in Spanien und Italien.