Welche Art von Hotelimmobilien wird derzeit gekauft und finanziert? Banken, Berater und Investoren nehmen Stellung.
Holger Kuball
Head of Residential & Hotel Real Estate bei Deutsche Kreditbank
"Der Corona-bedingte Einbruch von Übernachtungen führte zu immensen Herausforderungen für Eigentümer und Betreiber, die durch staatliche Stützungsmaßnahmen abgefedert wurden. Dabei zeigten sich Ferienhotels und Owner-Operator-Konstellationen als resilienter und schneller im Restart. Aufsetzend auf dieser Erfahrung begleiten wir derzeit Leisure-Hotel-Projekte in ausgewählten touristischen Destinationen und Cityhotels in Städten mit mindestens 750.000 Übernachtungen pro Jahr, sofern diese auch eine hohe Attraktivität für Individualreisende besitzen.
Bauphasenrisiken gehen wir ein, sofern sie durch angemessene Haftungsbrücken zu Bonitätsträgern reduziert werden. Bei Projektentwicklungen legen wir ohne gesicherten Exit unseren Fokus auf eine rechnerische Kapitaldienstdeckung bei einem alternativen Bestandsszenario. Wir sind ungeachtet des aktuell zurückhaltenden Transaktionsumfeldes davon überzeugt, dass Hotels eine spannende und attraktive Assetklasse sind. Den Schwerpunkt unseres Ferien- und Stadthotellerie-Portfolios von rund 1,2 Milliarden Euro bilden Vorhaben an der Nord- und Ostseeküste."
Bild: Deutsche Kreditbank AG
Heidi Schmidtke
Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group
"Gerade die im deutschen Markt sehr aktiven institutionellen Investoren haben einen strikt definierten Kriterienkatalog, der derzeit nur A-Lagen, zukunftsfähigen Immobilien und starker Bonität einen Platz auf der Transaktionsbühne bietet. Dafür stehen besonders Kapital und Finanzierungen für Value-Add-Opportunitäten zur Verfügung, allerdings befindet sich hier die Preisfindung weiterhin in vollem Gang, sodass das Transaktionsergebnis insgesamt verhalten bleibt.
Aufgrund der anhaltend guten Ergebnisse der Hotels und des damit zurückkehrenden Vertrauens in die Assetklasse Hotel verzeichnen wir grundsätzlich ein starkes Interesse aufseiten der Investoren. Wie im Immobilienmarkt auch anderweitig zu beobachten, erschwert allerdings das Finanzierungsumfeld derzeit noch die Preisfindung. Auslaufende Finanzierungen, Fonds-Laufzeiten sowie größere anstehende Renovierungsmaßnahmen könnten den Druck jedoch zugunsten eines steigenden Transaktionsvolumens im zweiten Halbjahr weiter verstärken."
Bild: JLL Hotels & Hospitality Group
Hotel-Investments in Deutschland im 1. Halbjahr über die Jahre
Quelle: realestate.bnpparibas.de
Philipp Bessler
Geschäftsführer LFPI Hotels
"Wir investieren in Bestandsimmobilien in zentralen Lagen an A-, B- oder C-Standorten – in Stadthotels mit einem ausgewogenen Businessmix, welche sich auf die Kernleistungen Übernachtung und Frühstück konzentrieren. Dabei ist auch die freizeittouristische Übernachtungsnachfrage eine wichtige Säule. Wir kaufen und betreiben sowohl Budget- als auch Mid- und Upscale- Hotels. Außer der Lage sind eine gute Anbindung sowie eine stabile historische Performance Kriterien bei der Auswahl. Die Wertsteigerung der Spezialimmobilie Hotel ergibt sich aus dem optimalen Zusammenspiel verschiedener Faktoren – darunter Standort, Fähigkeiten & Konzept des Betreibers –, deshalb sind für uns Investments spannend, die wir weiterentwickeln und besser positionieren können. LFPI sucht daher betreiberfreie Hotels oder solche mit einer nur noch kurzen Laufzeit des Betreibervertrages. Zielmarke unseres sehr selektiven Investmentansatzes ist der Besitz und/oder Betrieb von rund 30 Hotels in Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Österreich."
Bild: LFPI Hotels
Sabine Schaffer
Co-Founder & CEO Europe, Pro-Invest Group
"Wir betrachten Hotels in Asien wie auch ganz Europa seit Jahrzehnten als eine attraktive Assetklasse, wobei Großbritannien und die DACH-Länder besonders attraktiv sind. Wir investieren dort, wo wir Vermögenswerte und Portfolios erwerben, neu positionieren, umbenennen und verwalten können. Angesichts des steigenden Zinsumfeldes sehen wir bereits heute mehrere hochwertige dislozierte Investmentmöglichkeiten im Markt. Außerdem hat unser Team im Laufe der Jahre weltweit einige Select-Service-Hotel-Portfolios aufgebaut. Hier verringert die erforderliche Personalausstattung unter anderem den Inflationsdruck.
Ebenso haben wir uns auf gehobene Lifestyle-Marken ausgeweitet, die auch die Effizienz eines ausgewählten Serviceansatzes verkörpern. Wir konzentrieren uns gern auf urbane Standorte, die Geschäftsreisende ansprechen, um ein Basisniveau an Geschäftsaktivitäten zu gewährleisten. Doch wir interessieren uns auch zunehmend für den Leisure-Bereich. Jede Hotelmarke, mit der wir zusammenarbeiten, muss beide Segmente bedienen. Die Schaffung von Mehrwert durch ESG-Compliance ist zugleich ein wesentlicher Bestandteil unserer Arbeitsweise. Wir sind davon überzeugt, dass eine aktive Konzentration auf diesen Bereich direkte Wettbewerbs- und Finanzvorteile mit sich bringt."
Bild: Pro-Invest Group
Transaktionsvolumen nach Sternekategorien
Quelle: citysurvey.colliers.de
Andreas Löcher
Head of Department Investment Management Hospitality bei Union Investment
„Grundsätzlich sind wir am Ausbau unseres Hotelportfolios stark interessiert, achten dabei aber auf eine breite Diversifizierung, weshalb nicht jede Lage und jedes Produkt in unsere Strategie passt. Mit dem Erwerb des Caro & Selig am Tegernsee oder dem 25hours Hotel in Kopenhagen im vergangenen Jahr setzen wir sowohl auf exklusive Ferien- als auch auf moderne Stadthotellerie. Solche Core-Objekte, nach denen wir weiterhin Ausschau halten, besitzen starke Alleinstellungsmerkmale und weisen eine hohe Fungibilität auf.
Die Ferienhotel-Strategie richtet sich dabei auf beliebte Berg- und Küstenregionen der deutschsprachigen Länder sowie auf etablierte Destinationen in Spanien und Portugal. Ferner nehmen wir weiterhin kostenbewusste Budget-Produkte mit einer starken Marke in den Blick, diese haben auch nach der Pandemie ihre Berechtigung und können gerade in wirtschaftlich schlechteren Zeiten bessere Pachtabdeckungen erzielen.“
Bild: Urban Zintel