Die gestiegene Gästenachfrage treibt die Auslastung in den Hotels an. Dennoch bleibt der Investmentmarkt nach wie vor hinter den Aktivitäten von vor der Coronapandemie zurück. Was die Gründe dafür sind.
Die Gründe für die Talsohle auf dem Hotelinvestmentmarkt sind unter anderem in der noch nicht abgeschlossenen Preisbildung zu finden. Gleichzeitig notiert die Performance der Hotellerie, insbesondere der Ferienhotellerie, hinter den Werten aus 2022. Das sind einige Ergebnisse einer Live-Diskussion von Mrp Hotels, bei der Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner, und Maximilian Ludwig, Head of Asset Management Hotel, Living, Retail & Logistics der Real I.S. AG, die neuesten Entwicklungen erörterten.
Ferienhotellerie noch hinter den Erwartungen
"Die Umsätze entwickeln sich gut, auch inflationsbereinigt. Sie haben aber noch Luft nach oben, da vielerorts die Nachfrage noch nicht gänzlich auf Vor-Corona-Niveau zurück ist. Es wird erwartet, dass die operative Performance hinter den Werten von 2019 bleibt, da das erste Quartal noch etwas schwächer war", sagt Martin Schaffer. In der Ferienhotellerie komme hinzu, dass die Nachholeffekte der vergangenen Jahre nachlassen und – gepaart mit der nach wie vor hohen Inflation und den ungünstigen konjunkturellen Aussichten – das Wachstumstempo bei den Neubuchungen leicht abnimmt. Für viele Hotels, insbesondere Ferienhotels, werde es eine Herausforderung, die Forecasts auf Basis der Erfahrungswerte aus 2022 zu erreichen.
Erholung der Investmentmärkte lässt auf sich warten
Martin Schaffer kommentiert: „Vor dem Jahresende 2023 ist aus unserer Sicht auf den Investmentmärkten keine wesentliche Erholung in Sicht. Am ehesten wird der Hotelinvestmentmarkt Mitte 2024 wieder Fahrt aufnehmen, sobald sich das Investment- und Finanzierungsumfeld stabilisiert haben, Zinsen seitwärts bewegen und mehr Klarheit und Planbarkeit, auch was die Preisfindung angeht, herrschen wird." Vor allem institutionelle Anleger würden in ihren Investmententscheidungen sehr zurückhaltend bleiben. Sie scheiden derzeit als Käufer von Hotelimmobilien, sowohl von Projektentwicklungen als auch von Bestandobjekten, aus.
Als Kaufinteressenten würden aktuell vor allem High Net Worth Individuals (HNWI), Family Offices, Owner/Operator-Kombinationen oder All-Equity-Käufer in Frage kommen, also eigenkapitalstarke Investoren. Martin Schaffer: „Käufe kommen vor allem dann zustande, wenn keine Eigenkapitalrendite benötigt wird und ‚All Equity‘ gekauft werden kann. Gleichzeitig sollte der Wertzuwachs durch die Inflation als Teil der Rendite eingepreist sein.“
"Gefragt sind Budgethotels, Midscale-Hotellerie und Serviced Apartments. Sie haben die Möglichkeit, hohe Pachtzahlungen zu leisten“, so Schaffer. Und weiter: „Hinzu kommt, dass der Developmentmarkt beinahe zum Erliegen gekommen ist. Das heißt, dass auch das Produktangebot gerade in diesem Bereich sehr eingeschränkt ist. Dabei beobachten wir, dass vor allem Conversions, also Umnutzung oder Sanierungen, in diesem Bereich an der Tagesordnung sind. Neubauprojekte haben es aktuell dagegen sehr schwer.“
Maximilian Ludwig: "Trotz der leicht eingetrübten Aussichten glauben wir nach wie vor an die Stärke und Attraktivität gerade von Ferienhotels. Diese Assetklasse wird auf Basis eines nach wie vor hohen Gästeaufkommens weiter das Anlegerinteresse auf sich ziehen."