Investoren achten verstärkt darauf, wie ESG-konform Hotelimmobilien gebaut wurden. Umwelt, Soziales und eine entsprechende Unternehmensführung werden zur wichtigen Währung. Doch über die Messbarkeit der Kriterien herrscht noch Uneinigkeit.
Trotz der anhaltenden Gesundheitskrise beschäftigen sich Entwicklerinnen, Bestandshalter und Betreibende von Hotelimmobilien bereits seit einigen Monaten ausführlich mit der Thematik ESG“, sagt Simon Manstein, Consultant bei der Unternehmsberatung Mrp Hotels. Ein maßgeblicher Grund für das Auseinandersetzen mit Environmental Social Governance (ESG) sei eine in Ausarbeitung befindliche EU-Taxonomie, die der Freiwilligkeit von nachhaltigem Unternehmertum und Investment schrittweise ein Ende bereite. „Beginnend mit dem Pariser Klimagipfel 2015 und inhaltlich aufbauend auf diverse Aktionspläne wie die 17 SDG und die PRI der Vereinten Nationen, findet das Regelwerk mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2050 Umsetzung“, so Manstein (Anm. d. Red.: SDG = Sustainable Development Goals, also Ziele für nachhaltige Entwicklung; PRI = Principles for Responsible Investment, also Prinzipien für verantwortungsbewusste Investitionen).
Den sprichwörtlichen Fuß in der Tür habe der Gesetzgeber über den Kapitalmarkt und durch die Lenkung von Finanzströmen. Betroffen seien demnach vornehmlich Unternehmen mit erheblichem Kapitalaufwand, also Investoren, Finanzierende und Immobilienunternehmen. Es sei zu erwarten, dass künftig auch immer mehr die Betreibenden und deren unternehmerisches Handeln in den Fokus geraten.
Aktuell spielten ESG-Faktoren bei der Betreiberwahl jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Für Investorinnen und Investoren relevante ESG-Faktoren seien aktuell bautechnischer Natur. Eine digitale Talkrunde des Immobilienberatungsunternehmens Drees & Sommer im Februar 2022 zum Thema ESG und Hotelimmobilien bestätigt diese Aussagen. „Das Thema ESG steht bei uns seit zwölf Monaten an oberster Stelle auf der Agenda“, betonte dort Adrian Flück, Director Hotel Asset Management Invesco Real Estate. ESG sei bei Invesco ein wichtiger Bestandteil jeder Ankaufprüfung, das Unternehmen habe eine spezielle „ESG Due Diligence“ entwickelt, mit der geprüft werde, ob die Immobilie in die Strategie des Fonds passe. Lars Wahnschaffe, Senior Manager CSR Deutsche Hospitality, unterstrich, dass die Deutsche Hospitality bereits 2012 damit begonnen habe, Häuser nach ESG-Kriterien zertifizieren zu lassen. Heute sehe man, dass institutionelle Investoren das Thema intensiver als bisher verfolgten. Beim Betrieb liege der Schwerpunkt bisher eher auf den klassischen Themen wie Energiekostensenkung und CO2-Bepreisung. Nun ziehe es weitere Kreise und man erstelle gemeinsam mit den Eigentümern sogenannte „Property-Improvement“-Pläne, das sind Pläne zur Gebäudeverbesserung.
Messbarkeit nicht immer gegeben
„Die EU-Taxonomie entwickelt sich weiter. Was heute gilt, kann morgen schon wieder eine Basisanforderung sein,“ so Wahnschaffe. Die Gästezufriedenheit hinge allerdings bisher noch nicht von ESG ab. „Die Regulierungen der Taxonomieverordnungen stellen insbesondere Projektentwicklerinnen, Bauträger und Bestandshaltende vor neue Herausforderungen im Berichtswesen“, sagt Simon Manstein. Die Frage der Messbarkeit sei dabei noch nicht in allen Belangen geklärt. Die größte Maßeinheit des E (Environmental) sei CO2 – S (Social) und G (Governance) seien wesentlich schwieriger zu bemessen. Manstein: „Ähnlich nehmen wir auch die aktuelle Landschaft der Anbieter von Zertifikaten und Scorings wahr. Trotzdem steht fest: ESG-Zertifikate wirken sich positiv auf Kaufpreise aus.“ Einige Zertifikate schlössen zwar bereits die Hoteloperative mit ein, die Vergleichbarkeit sei dabei bisher jedoch wegen der fehlenden Standardisierung von Leistungskennzahlen limitiert. „Auch eine gesetzlich regulierte Berichtspflicht von ESG-relevanten Performancedaten für Hotelbetreibende ist vorerst nicht zu erwarten,“ so Manstein. Die aktuell verpflichtende CSR-Richtlinie betreffe ausschließlich große Unternehmen ab 500 Mitarbeitenden, eine neue Richtlinie zur Berichterstattung für Unternehmen ab 250 Beschäftigten werde frühestens 2023 rechtswirksam.
ESG-Konformität auch Kriterium bei der Kreditvergabe
Noch, so Mrp Hotels, erfolge die Kreditvergabe an Hotels überwiegend nach den konventionellen Vergabekriterien der Banken, wobei der Finanzierungsmarkt für Hotelinvestitionen ohnehin weiterhin als schwierig zu bewerten sei. Das Neugeschäft hingegen werde zunehmend nach ESG-Kriterien geprüft. Holger Kuball, Fachbereichsleiter Tourismus bei der DKB, die im Wesentlichen inhabergeführte Privathotels finanziert, bestätigt: „Der Mittelstand beschäftigt sich aktuell mehr mit dem Verdauen von Corona und versucht parallel, die Immobilie mit Geld, das er nicht hat, ESG-konform zu machen.“
Der Druck von Investorenseite werde sich jedoch erhöhen und die DKB Schritt für Schritt jeden Kunden einem ESG-Prozess unterziehen. Was das für die Betreiber bedeutet, liegt auf der Hand: Sie müssen Investoren mehr denn je in ihre Kennzahlen blicken lassen. Und das umfasst auch die Gästefrequenzen, da sich diese auf den Verbrauch von Energie und Wasser niederschlagen. „Idealerweise hat ein künftiger Pachtvertrag eine ESG-Klausel“, so Adrian Flück von Invesco. „Wir können die Ziele nur gemeinsam erreichen.“ Um die Betreiber nicht zusätzlich zu belasten, werde künftig auch das automatisierte Sammeln von Gebäude- und Verbrauchsdaten eine große Rolle spielen. |