Wie schätzen Branchenexperten die Entwicklungen auf dem Hotelimmobilienmarkt 2023 ein? Die Antworten liefert eine Expertenbefragung von MRP Hotels.
Im vergangenen Jahr konnte sich die Hotel- und Tourismusbranche etwas von der Coronakrise erholen. Die aktuelle geopolitische und wirtschaftliche Lage des Jahresprognose versetzt der Branche jedoch wieder einen Dämpfer. "Trotz aller Herausforderungen erwarten wir im kommenden Jahr aber eine Beruhigung des Marktes. Die Branche hat gelernt, sich auf veränderte Marktbedingungen einzustellen und entsprechend flexibel zu reagieren", sagt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei MRP Hotels.
Das sind die Key-Findings der Befragung
Ferienhotellerie weiter als Tourismustreiber
Die Ferienhotellerie konnte sich bereits während der Pandemie deutlich erholen und auch die Stadthotellerie kehrt langsam zu ihren Performance-Zahlen aus 2019 zurück, so die Einschätzung der Experten. Zimmerraten konnten vielerorts bis zu 20 Prozent gegenüber 2019 angehoben werden. Anders als in der Ferienhotellerie bleiben in vielen Städten die Auslastungszahlen weiter niedriger als 2019. Hier fehlten bisher insbesondere Gäste aus dem asiatischen Raum. Ein höheres Gästeaufkommen aus den USA, was auch im laufenden Jahr bei bestehendem Dollar-Euro-Wechselkurs erwartet wird, könne einen Teil davon ausgleichen.
Martin Schaffer dazu: "Der Großteil unserer Kunden erwartet 2023 eine Erholung der Ferienhotels – die Stadthotellerie wird sich voraussichtlich bis 2024 bei Rate und Auslastung wieder auf ein Vorkrisenniveau begeben."
Die omnipräsenten Hürden 2023
Die aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen, insbesondere im Hinblick auf Zinsen und Inflation, beeinflussen die Prognosen für 2023 maßgeblich. Um die inflationsbedingt gestiegenen operativen Kosten auszugleichen, wird laut den Experten eine weitere Steigerung der ADR (Average Daily Roomrate) notwendig sein. Werden Inflation und Kostensteigerung nicht ausgeglichen, gerät die Pacht unter Druck. Damit sinkt die Liquidität der Hotels und die Flexibilität in der Finanzierung beziehungsweise Zahlung von erhöhten Kapitaldiensten werden eingeschränkt, so die Branchenkenner weiter.
Vorsichtig optimistische Erwartungen
Die Vorbuchungslage für 2023 sei verhältnismäßig gut zu bewerten und sei weniger kurzfristig als in den vergangenen zwei Jahren. Gleichzeitig wird von einem Teil des Marktes eine verhaltene Nachfrage erwartet. Insbesondere die gestiegenen Energiekosten seien noch nicht vollends bei Privathaushalten angekommen, bedingen aber die Reiseentscheidungen.
Im Laufe des vergangenen Jahres konnte eine gestiegene Nachfrage nach Fernreisen festgestellt werden. Ähnlich wird die Nachfrage auch 2023 erwartet. Gleichzeitig bedeute das aber auch ein gestiegenes Interesse ausländischer Gäste für Destinationen in Deutschland und Österreich.
Segmente bewegen sich voneinander weg
Der Austausch zwischen Investoren und Betreibern wird sich auch in Zukunft weiter intensiv gestalten, wie bei der Befragung herauskam. Die Partnerauswahl, die gegenseitige Verlässlichkeit und Transparenz gewinne an Bedeutung.
Im Budget-Bereich werden Prozesse digitalisiert und damit automatisiert, um für ein preissensibles Publikum attraktiv zu bleiben. Das Premium-Segment konzentriert sich auf den persönlichen Service sowie Angebotsvielfalt für eine dem Preis angemessene Dienstleistung. Julian Mayer, Managing Partner bei Familux Resort: "Die Übernachtungsnachfrage wird in 2023 etwas gedämpft sein, was sich jedoch vor allem am unteren Ende des Freizeitmarktes beziehungsweise im Zwei- bis Drei-Sterne-Segment bemerkbar machen wird." Der Druck würde im mittleren Segment am stärksten steigen, da eine Abwanderung des Zielpublikums aufgrund von reduzierten Reisekostenbudgets zu erwarten ist.
Transaktionen weiter stockend
Die Experten sind sich zudem einig, dass die allgemeine Marktunsicherheit und das volatile Finanzierungsumfeld die Transaktionsaktivität auf dem Hotelinvestmentmarkt weiter bremst. Eine verlässliche Kalkulation von neuen Projekten sei wegen den sich ständig ändernden Finanzierungsanforderungen und Baukosten nahezu unmöglich. Alexander Lackner, Managing Partner bei Neworld: "Auch die (mögliche) Wirtschaftlichkeit von Projektentwicklungen kann mittelfristige Auswirkungen haben, zum Beispiel durch fehlenden Neubau. Damit kommt möglicherweise mehr Handlungsdruck auf Eigentümer und Betreiber von Bestandsimmobilien zu."
In der Preiserwartung ist zwischen Käufer und Verkäufer weiter ein Unterschied festzustellen. Im Laufe des Jahres wird allerdings erwartet, dass zum einen aufgrund sinkender Neubauaktivitäten und zum anderen aufgrund von möglicherweise zunehmender Distressed Properties am Markt, die Preise von Bestandshäusern unter Druck geraten werden. Bei erwarteter stabilisierter Marktlage werden auch Investoren besser einzuschätzen wissen, wie sich finanzielle Parameter bewegen.
Tourismusexpertin Susanne Kraus-Winkler: "Die Frage wird sein, wie viele Distressed Immobilien dieses Jahr auf den Markt kommen. In Österreich stehen viele Übergaben an. Sollten diese scheitern, kommen die Objekte wieder auf den Markt."
Value-Add Transaktionen im Fokus der Investoren
Neu- beziehungsweise Repositionierung, Renovierung oder Umnutzung, die eine Wertsteigerung der Immobilie als Ziel haben, werden nach Einschätzung der befragten Experten auch in diesem Jahr stark verfolgt. Auch voll digitalisierte Produkte hätten derzeit den Vorteil, dass sie aufgrund von geringeren operativen Kosten ihren Break-even auch mit weniger Auslastung erreichen. Zudem können Betreiber so das Problem des Personalmangels besser umgehen. Hannibal Dumont-Schütte, Gründer und Geschäftsführer von Stayery: "Das Interesse an der Asset-Klasse Service-Apartments ist investorenseitig größer denn je, da die Zukunftsfähigkeit der diversen Konzepte und Marken immer offensichtlicher wird."
ESG-Kriterien werden immer wichtiger
Abschließend halten die Experten fest, dass auch die ESG-Regulatorik Betreiber, Eigentümer und Entwickler in Handlungsdruck bringt. Die Auswirkung der erfüllten oder nicht erfüllten ESG-Kriterien auf die Bewertung von Immobilien und Finanzierungszusagen gewinnt an Bedeutung.