Zweistelliger Rückgang auf Hotelinvestmentmarkt: Kapitalträger finden kaum Immobilien

Deutlich unter dem Halbjahresniveau des Vorjahres bewegt sich das Transaktionsvolumen des Hotelinvestmentmarktes Ende Juni 2019. Mit 1,47 Milliarden Euro schlägt bis zur Jahresmitte ein Minus von 20 Prozent zu Buche. Hintergrund ist auch, dass die Investoren schlicht keine Immobilien mehr finden.

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Nach knapp 600 Millionen Euro in den ersten drei Monaten flossen im zweiten Quartal mit etwa 870 Millionen Euro zwar 45 Prozent mehr in die Assetklasse. Das teilt das Unternehmen JLL Hotels & Hospitality Group mit. Dennoch blieb das Minus unterm Strich. Zweistellig ist auch der Rückgang beim Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (- 14 Prozent). „Die Transaktionsvolumina der Jahre 2015 bis 2018 gehören erst einmal der Vergangenheit an. In der Tat könnte auch die wenig euphorisierende Anzahl der Transaktionen von insgesamt 39 auf einen drastischen Nachfragerückgang hinweisen. Erfreulicherweise jedoch stimmt die reine Statistik nicht überein mit den realen Interessen der Investoren”, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Viele Anleger würden ihr Kapital gerne in einer Hotelimmobilie unterbringen, fänden aber kein adäquates Produkt. “Dieser Engpass betrifft insbesondere Bestandsobjekte in zentralen Lagen mit langfristigen Laufzeiten“, so Giesemann. Ein Großteil der Märkte zeige eine solide Performance mit erfreulichen Übernachtungszahlen. Triebfeder sei der weiterhin boomende Tourismussektor und die Nullzinspolitik, die auch bei steigenden Preisen den Käufern eine auskömmliche Rendite beschere.

Investmentmarkt in Zahlen

Die mit 18 Transaktionen aktivste Anlegergruppe waren erneut institutionelle Anleger mit einem Anteil von rund 55 Prozent (entsprechend rund 800 Mio. Euro) am Gesamtvolumen, gefolgt von Immobiliengesellschaften (190 Mio. Euro, sieben Transaktionen) und Hotelbetreibern (172 Mio. Euro, drei Transaktionen). Auf alle übrigen Anlegergruppen u.a. Private Equity Firmen, Privatpersonen und REITs entfiel ein Volumen von insgesamt 306 Mio. Euro und elf Transaktionen. Einzeltransaktionen (33) summierten sich in den ersten sechs Monaten auf insgesamt 950 Mio. Euro. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von etwa 37 Prozent (H1 2018: 1,51 Mrd. Euro mit 47 Transaktionen). Der Schwerpunkt lag auf zahlreichen kleinvolumigenTransaktionen. Damit verringerte sich die durchschnittliche Größe pro Investment um rund drei Mio. Euro auf ca. 29 Mio. Euro. Ein hoher Teil der Transaktionen (ca. 40%) waren aufgrund des mangelnden Angebots im Bestand erneut „Forward Deals“ bzw. Hotels, die im Projektstadium verkauft wurden. „Allerdings können bei solchen Transaktionen für Investoren zeitliche Verschiebungen und Bauverzögerungen bis zur Fertigstellung der Immobilie aufgrund von Bauauslastungen auf Seiten der Entwickler/Bauträger entstehen. Diese Unwägbarkeiten sind als
Risiko durchaus nicht von der Hand zu weisen“, so Giesemann.

Die größten Einzeltransaktionen im ersten Quartal Überblick

– Der Verkauf des Kimpton Hotels in Frankfurt mit 155 Zimmern als Teil des
Hochhausquartiers „Four Frankfurt“ an den offenen Publikumsfonds „Haus Invest“ der
Commerz Real. Die schlüsselfertige Übergabe ist für 2024 geplant. Das Investitionsvolumen des Hochhauses inklusive der Handelsflächen von 1.000 m² lag bei knapp über 100 Mio. Euro. Verkäufer war der Projektentwickler Groß & Partner.
– Die Veräußerung der Projektentwicklung Niu Kettle in Vaihingen / Stuttgart an Barings Real Estate. Auf dem 5.000 m² großen Areal entsteht voraussichtlich bis Dezember 2020 ein
Novum Hotel der Marke Niu mit 200 Zimmern sowie der neue Hauptsitz des Stuttgarter
Wirtschaftsprüfers HWS mit 3.700 m². Verkäufer war der Entwickler weisenburger
projekt GmbH.
– Der Erwerb des ibis Styles Hotel Stuttgart durch den „Core Budget Hotel-Fonds“ der Art-
Invest Real Estate. Das Hotel in Bad Cannstatt verfügt über 156 Zimmer, wurde 1993
eröffnet und wird auf Basis eines langfristigen Pachtvertrages mit der Success Hotel Group
betrieben.
– Der Verkauf des Hotel Europa in Ludwigshafen mit 131 Zimmern an die Dr. Peters Group.
Verkäufer war die Eigentümerfamilie Benke. Das Hotel wird in Zukunft unter der Marke
Tulip Inn betrieben.

Die größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal Überblick

– Das Leonardo Hotel (238 Zimmer) und das Motel One (500 Zimmer) als Teil der „Tafelhof Palais“-Entwicklung in Nürnberg von der Hubert Haupt Immobilien Holding an BMO Real Estate
Partners. Die Fertigstellung des „Tafelhof Palais“ inklusive Büroflächen mit 12.400 m² ist
für Anfang 2021 vorgesehen.
Drei Dorint Hotels mit insgesamt 565 Zimmern in Dortmund, Augsburg und Erfurt an den
schwedischen Hotelinvestor Pandox. Das Investmentvolumen lag bei rund 103 Mio. Euro.
Verkäufer war die HR Group, die die Häuser für eine Dauer von 20 Jahren zurückmietet. Zudem behält der Verkäufer bzw. Betreiber einen Minderheitsanteil von rund 5,1 Prozent.
Fünf Hotelimmobilien mit über 1.000 Zimmern in Hamburg (drei), Schwerin und Zwickau an den Heilbronner Hotelbetreiber Plaza Hotelgroup. Die Häuser wurden bereits seit
mehreren Jahren von der Plaza Hotelgroup als Pachtbetriebe geführt.

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