Moritz Dietl zum Hotelimmobilien-Boom "...heißer Kampf bei der Unterzeichnung von Pachtverträgen"

Moritz Dietl (Treugast)

Der Geschäftsführende Partner der Treugast Solutions Group beantwortet die wichtigsten Fragen zur Nachhaltigkeit des Hotelbooms in Deutschland.

Wie stellt sich die Situation aktuell im Segment der Hotelinvestments dar?
Dietl: „Aufgrund steigender Immobilienpreise und zeitgleich sinkenden Renditen weichen viele Investoren mittlerweile auf Hotelinvestitionen aus und treiben somit den Hotelboom voran. Nicht nur die Immobilienfonds werden mehr, wir sehen aufgrund weiterhin attraktiver Renditen auch eine vermehrte Investition von Pensionsfonds und Versicherungsfonds in Hotelimmobilien.“

Wie hoch liegen die Bruttoanfangsrenditen?
Dietl: “Derzeit bei etwa vier bis sechs Prozent, je nach Standort – wobei die Renditen bei Büro- und Wohnimmobilien nur bei durchschnittlich etwa 3 Prozent liegen. Jedoch geht der Hotelboom auch mit einer stetig steigenden Anzahl an Geschäfts- und Urlaubsreisenden einher, die ein Wachstum an verfügbaren Betten rechtfertigen.”

Wie genau könnte es zur sogenannten Hotelblase kommen?
Dietl: “Eine Blase entsteht dann, wenn sich die Preise von den ertragswertorientierten Immobilienwerten lösen und von einem spekulativen Nachfrageüberhang nach dieser Asset-Klasse getrieben werden. In der Tat ist in den letzten Jahren eine stetig wachsende Nachfrage an Hotelimmobilien bei gleichzeitig beschränktem Angebot zu verzeichnen. Das hohe Interesse an Hotelimmobilien beruht jedoch nicht auf purer Spekulation, sondern auf Basis einer nachhaltigen Attraktivitätssteigerung dieser Asset-Klasse.”

Worin besteht die Gefahr?

Dietl: “Hotelimmobilien sind nicht mehr unbekannt, sie haben sich stark etabliert als eigene Investmentklasse mit immer noch hohen Rendite-Premiums im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. Jedoch ist eine allgemeine Produktknappheit in Kernmärkten erkennbar, was die Hotelimmobilienpreise über Gebühr steigen lassen.Aufgrund akuter Knappheit an verfügbaren Hotelimmobilien, möglichen Konversionen oder bebaubaren Grundstücken für Neuplanungen liefern sich auf der anderen Seite auch die Betreiber einen heißen Kampf bei der Unterzeichnung von Pachtverträgen – getrieben von hohen Wachstumszielen und der Angst, sich ansonsten die verfügbaren Projekte nicht sichern zu können. So werden inzwischen vielfach Pachten unterzeichnet, die an gegebenem Standort nur schwer erwirtschaftet werden können. Hotelbetreiber mit einem stabilen Bestandsportfolio, werden auch solche „over-rented“ Hotels mit wirtschaftlicheren Objekten in ihrem Portfolio aufzufangen wissen. Problematisch kann es eher bei kleineren und neuen Betreibern werden, die sich hier teilweise übernehmen und bei einem Rückgang des Marktes die unterliegenden Pachten womöglich nicht mehr zahlen können.”

Wie fällt Ihr Fazit aus?
Dietl: “Leichte Rückgänge in den Performance-Kennzahlen der Top-Märkte sind aufgrund des starken Angebotswachstums an Hotels zu erwarten. Dieser Rückgang wird jedoch nur eine kurzfristige Auswirkung haben, bis die Nachfrage die Überkapazitäten an Zimmern wieder auffangen wird. Nichtsdestotrotz werden wir in den kommenden Jahren sicherlich Hotels und Hotelketten sehen, die die heute abgeschlossenen überzogenen Pachten nicht nachhaltig und langfristig erwirtschaften können und dann ins Straucheln geraten. Eine Hotelblase für den Gesamtmarkt ist aber nicht zu konstatieren. Die Renditen der Hotelimmobilien liegen im Vergleich zu anderen Asset-Klassen weiterhin auf einem überdurchschnittlichen Niveau und beruhen auf einer auch zukünftig zu erwartenden, positiven Gesamtmarktentwicklung.“

 Weitere Infos: www.treugast.com