Hotel-InvestmentmarktLehman-Pleite, Top-Renditen, Produkt-Knappheit

Es herrscht Hochstimmung auf dem Hotelimmobilienmarkt, aber die Branche erinnert sich auch noch gut an den großen Crash vor zehn Jahren. Viele Branchenteilnehmer rechnen mit einer stabilen Entwicklung und stellen ihre Portfolios breiter auf, mit neuen Marken und Ausflügen in die Ferienhotellerie.

Die Insolvenz der Lehman-Bank vor zehn Jahren war ein Auslöser für das Platzen der Immobilienblase. Viele Hoteliers und Berater denken nach wie vor mit Unbehagen an die darauffolgende Finanz- und Wirtschaftskrise zurück – und sehen heute eine Entwicklung, die zumindest in Teilen an 2008 erinnert. Von unaufhaltsamem Wachstum war auf der damaligen ITB die Rede, Ritz-Carlton allein plante 30 neue Hotels, bei Hilton International waren es 140. Prall gefüllt sind die Portfolios auch heute.

300.000 neue Zimmer kommen in Europa bis 2021 auf den Markt, darunter zahlreiche in deutschen A- und B-Destinationen. Die Hoffnung vieler Investoren und Betreiber: Dass es genauso weitergeht wie in den zurückliegenden Jahren. Andreas Ewald, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & VölkersHotel Consulting, warnt allerdings vor den anstehenden Kapazitätsausweitungen: „Das kann zu einer potenziellen Blase führen, wenn die Konjunktur auch nur stagniert. Zumal bereits schon jetzt – trotz Anstieg der Übernachtungszahlen – viele Hotels nicht überdurchschnittlich ausgelastet sind.“

Die Experten der Treugast gehen dagegen in ihrem jüngsten Forecast davon aus, dass sich die Hotellerie auch künftig sehr stabil auf dem derzeitigen Rekordniveau bewegen wird – wenngleich die Wachstumszahlen der vergangenen zehn Jahre wohl nicht mehr erreicht würden.

Warnungen wurden also ausgesprochen, Betreiber und Investoren allerdings haben weiterhin ein gutes Bauchgefühl und vertrauen auf den deutschen Markt. So wollen laut einer aktuellen Erhebung von Engel & Völkers („Sentiment Report“) fast 60 Prozent der Investoren der Hochpreisphase zum Trotz mittelfristig weiterhin aktiv Hotelimmobilien erwerben, um Spitzenrenditen von bis zu sechs Prozent zu generieren. A-Destinationen stehen dabei nach wie vor hoch im Kurs, wenngleich es zunehmend schwieriger wird, passende Objekte zu erwerben. In B-Städten sehen hingegen 60 Prozent der Umfrageteilnehmer keinen Angebotsmangel, ebenso wenig in C-Städten (80 Prozent).

Viele Hotelbetreiber sprechen von einem guten Marktumfeld, um die eigenen Expansionsziele realisieren zu können. Um die avisierten Standorte zu sichern, plant jeweils ein Drittel der Befragten verstärkt Projektentwicklungen, Übernahmen von Bestandshotels und Konversionen anderer Nutzungen. Darüber hinaus kristallisieren sich neue Trends heraus: Beherbergungskonzepte an der Schnittstelle zwischen Wohnen und Hotel wie Serviced Apartments betrachten die befragten Betreiber mit großer Mehrheit als spannendes Betriebskonzept.

Vorteil: Ein Anteil an Langzeitübernachtunggästen im Zielgruppenmix erhöht das allgemeine Auslastungsniveau und ermöglicht es, aufgrund weniger Check-ins beziehungsweise Check-outs sowie weniger Bettenwechsel die laufenden Betriebskosten zu senken. Höhere Pachtzahlungen rechtfertigen Longstay-Objekte im Vergleich mit Hotels laut Meinung der Befragten allerdings nicht.

Ein weiterer Trend wurde im Rahmen des Münchner Hotelforums intensiv beleuchtet: die zunehmende Attraktivität der Ferienhotellerie. Aufgrund der Produktknappheit in den Metropolen findet dieses Segment bei den Investoren neben B- und C-Standorten immer mehr Beachtung. Dass 25hours mit dem Bikini Island & Mountain Hotel auf Mallorca sein erstes Leisure-Haus eröffnete und der ehemalige Lindner-Mann Johann Kerkhofs mit den Arborea Resorts den Aufbau einer neuen Gruppe an Destinationen wie der Ostsee, dem Harz und den Alpen begonnen hat, ist ebenso Teil der Entwicklung wie der Erfolg der Heimathafen Hotels von Jens Sroka.

Letzterer berichtet aktuell von einer Netto-Durchschnittsrate von 102 Euro bei einer Jahresbelegung von 87 Prozent im Budgethotel Bretterbude Heiligenhafen. Im zweiten Betriebsjahr liege der GOP bei 30 Prozent, und die Rendite bei acht Prozent. Erfolgreiche Konzepte wie diese weckten Begehrlichkeiten, weshalb es kaum eine Destination an Nord- und Ostsee gebe, die nicht schon Interesse an einem Beachmotel oder einer Bretterbude geäußert habe. Investorenseitig wiederum sorgen Ergebnisse wie das aus Heiligenhafen dafür, die stets mit der Ferienhotellerie verbundenen Bedenken hinsichtlich wenig professioneller Betreiberstrukturen, schwankender Erträge und daraus folgend unsicherer Pachterlöse in den Hintergrund rücken zu lassen.

Von Avid bis Urban Loft

Die diesjährige Expo Real wurde von einigen Hotelgesellschaften auch als Plattform genutzt, um die Erweiterung des eigenen Markenportfolios zu kommunizieren. So bringt die Intercontinental Hotels Group ihren jungen, noch unter Holiday Inn Express angesiedelten Brand Avid jetzt auch nach Deutschland. Zusammen mit dem Hotelbetreiber GS Star werden 15 Hotels im Rahmen eines Multiple Development Agreement (MDA) entwickelt; der erste Avid-Neubau soll 2020 an den Start gehen. Auf internationaler Ebene wollen die Briten jetzt mit Voco zusätzlich Fahrt bei der Expansion aufnehmen. Die neue Upscale-Marke soll der IHG dabei helfen, sich auf die Umwandlung bestehender Individualhotels zu konzentrieren und damit eine Lücke im Portfolio zu schließen. Für sieben Hotels in Großbritannien und Australien wurden bereits Verträge unterschrieben.

„Boutique Hotel meets Airbnb.“ – Mit diesem Auftrag schicken die Althoff Hotels ihren neuen Brand Urban Loft ins Rennen, der für „neue Qualität und Designkompetenz an urbanen Standorten“ stehen soll. Infrage kommen als Destinationen ausschließlich Toplagen in A-Destinationen, in denen Häuser mit rund 200 Zimmern entwickelt werden sollen. Grundkonzept ist ein offener Loft-Stil, der die Kommunikation in den Mittelpunkt rückt und so Hotelgäste mit Locals zusammenbringen soll. Dementsprechend sollen lokale Trends in das Hotel gezogen und die Gäste in einem „Open Space“ inspiriert werden. Letzterer kann einmal Galerie, ein anderes Mal Pop-up-Store sein. Standort des ersten Urban Lofts wird das ehemalige Brauereigrundstück von Gaffel in Köln sein, das fußläufig vom Hauptbahnhof erreichbar ist. 2020 soll der Newcomer mit 212 Zimmern an den Start gehen.

Dass Dorint künftig mit den Hommage Hotels eine Luxusmarke im Sortiment führen wird, kündigte Dirk Iserlohe bereits Anfang des Jahres an. Im Rahmen der Expo Real konkretisierte der Honestis-CEO die Pläne, dass ab Mitte 2020 das Maison Messmer in Baden-Baden nach umfangreichem Facelift als erstes Hommage Hotel umgewidmet wird. Es folgen das Parkhotel Bremen und der Söl’ring Hof auf Sylt. Sobald der Nassauer Hof in Wiesbaden komplett saniert und modernisiert ist, wird dieser ebenfalls zur Kollektion hinzustoßen. Mittelpunkt der Häuser soll der „Hommage Salon“ sein, ein exklusiver Rückzugsort ausschließlich für Hotelgäste und gleichzeitig private Location für kulturelle Events wie Lesungen, Kon- zerte und Weinproben.

Auch mit der Stammmarke wird Dorint mittelfristig weiter wachsen: Zwei klassische Business-Hotels in Hannover und Zwickau sind in Planung und sollen 2020 an den Start gehen. Darüber hinaus wurde mit der neuen Gruppe Halbersbacher Privathotels eine Multi-Entwicklungsvereinbarung unterzeichnet. Dieses Agreement sieht vor, dass in den kommenden drei Jahren insgesamt neun integrationsfähige Betriebe der privaten Hotelgruppe neu entwickelt beziehungsweise angepachtet werden. Ein zehntes Hotel wurde mit dem Parkhotel Siegen bereits übernommen.