FCSIImmobilienboom ohne Hotels?

»Deutschland schwelgt im Immobilienboom« titelte der »Spiegel« bereits vor einem Jahr. Egal ob Mietshaus oder Luxusvilla: Auch aktuell ist die Nachfrage bei Wohnimmobilien groß. Doch was macht der Hotelmarkt?

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Nach Angaben des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) wurden 2010 rund 890 Millionen Euro in Hotelimmobilien in Deutschland investiert. Diese Summe enthält auch Transaktionen von unter zehn Millionen Euro und kleine Projekte. Damit lag das Niveau im langfristigen Mittel auf einem Stand von vor 2006/2007. Besonders die Rückkehr internationaler Investoren trug zur Marktbelebung der vergangenen Jahre bei. Portfolio-Transaktionen auf Käuferseite tätigten hauptsächlich ausländische Investoren; inländische Investoren waren vor allem im Zwei- und Drei-Sterne-Segment aktiv. Olivia Kaussen, ­Head of CBRE in Deutschland: »Die deutsche Hotellerie konnte deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen. Diese positive Entwicklung trug maßgeblich zu einer Wiederbelebung des Hotelinvestmentmarktes bei. Insbesondere ausländische Investoren interessieren sich wieder stark für deutsche Hotelimmobilien.«

Allerdings geht der Immobilienboom an einem Teil der Branche vorbei. Private Investoren, die sich für Familienbetriebe interessieren – in erster Linie, um sich eine Existenz aufzubauen oder um die bestehende zu festigen – haben das Nachsehen. Denn häufig bereinigen die Banken lieber ihr Portfolio von klein- und mittelständischen Hotels statt neue Kreditrisiken einzugehen. Bedauerlicherweise agieren die Kreditinstitute so, egal wie gut die Bonität des Investors/Käufers ist, und unabhängig vom guten Betriebsergebnis und dem vorbildlichen Bedienen des Kapitaldienstes. Risiko- und strategisches Denken haben in der Phase zwischen Basel 2 und 3 bei den Banken Vorrang. Aktiv sind in diesem Marktsegment lediglich die Regionalbanken, also Sparkassen und Volksbanken, sowie die DKB in den östlichen Bundesländern.

Anders ist die Situation bei den institutionellen Anlegern wie Fonds. Hier werden vorrangig größere Businesshotels in Städten mit 1a- und 1b-Lagen nachgefragt. Die Banken stufen dabei das Kreditrisiko deutlich niedriger ein als bei den in der Regel kleineren Familienbetrieben. So verwundert es nicht, dass in diesem Marktsegment auch Groß- und Hypothekenbanken mitspielen, auch weil die Kreditsummen meist ein höheres Niveau haben. Die mittelständische Hotelwirtschaft, also das Rückgrat der Hotelbranche, steht dadurch vor Problemen. Deshalb ist es notwendig, in Basel 3 günstigere Rahmenbedingungen zu schaffen, die den Verkauf eines gesunden Betriebes zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen ermöglichen.

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