HotelinvestmentmarktRückgang um 15 Prozent im ersten Halbjahr 2020

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 sind Einzeltransaktionen um 34 Prozent gesunken. (Bild: JLL Hotels & Hospitality Group)

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt verzeichnet durch Corona immense Einbußen. Bei lediglich acht Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni haben Investoren 260 Millionen Euro in Hotelobjekte investiert.

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Die gute Nachricht: Durch den starken Jahresauftakt mit 1 Milliarde Euro und 27 Transaktionen, mildert sich der Rückgang für das Halbjahr auf ein Minus von lediglich 15 Prozent. Das ist gleichbedeutend einem Transaktionsergebnis von 1,25 Milliarden Euro, das lag im ersten Halbjahr 2019 bei 1,47 Milliarden Euro). Der Fünfjahresvergleich mit den in diesem Zeitraum stark zugenommenen Volumina liegt da schon eher im Argen: minus 28 Prozent schlagen zu Buche.

Transaktionen mit weniger Volumen

Einzeltransaktionen kamen in den ersten sechs Monaten auf ein Volumen von knapp 632 Millionen Euro, verteilt auf 29 Transaktionen. Das Ergebnis im zweiten Quartal ist deutlich schwächer. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 sind Einzeltransaktionen um 34 Prozent gesunken. Die Transaktionen sind außerdem kleinvolumiger: Die durchschnittliche Größe in den ersten sechs Monaten liegt bei 22 Millionen Euro und dabei rund 7 Millionen Euro unter der Größenordnung des Vorjahres.

Projektentwicklungen machten bis Ende Juni 2020 bei einem Volumen von ca. 270 Millionen Euro 22 Prozent des Gesamtvolumens aus, im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres war es knapp die Hälfte (706 Millionen Euro) des Gesamtvolumens. „Es gibt Investoren, die gerade in diesen Zeiten vor dem erhöhten Risiko einer nicht zeitplangerechten Fertigstellung des Objekts zurückschrecken.  Hinzu kommt, dass derzeit vielfach die Finanzierung von Projekten schwierig ist. Aber wir sprechen auch mit Investoren, die auf Basis eines zukünftigen Szenarios kalkulieren, bei dem also bis zur Fertigstellung eine Erholung der Märkte zu erwarten ist und kein Verzug der Pachtzahlungen berücksichtigt werden muss“, erklärt Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group.

Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal gehörten unter anderem:

  • Der Verkauf des Nhow Berlin, bei dem Signing und Closing direkt am Anfang des zweiten Quartals stattgefunden hatten. Dabei hatte EPH European Property Holdings 89,9 Prozent der Anteile des Hotels von der kanadischen Jesta Group erworben.
  • Der Erwerb der im Bau befindlichen Projektentwicklung The Niu Cure in Erlangen als Teil der gemischt genutzten Immobilie Paul Carré durch Kingstone Investment Management. Verkäufer war der Entwickler S&P Commercial Development.
  • Der Ankauf des im November neu eröffneten Holiday Inn Express Kaiserslautern durch eine Fondsgesellschaft aus Hamburg. Verkäufer war die Ten Brinke Group.
  • Der Verkauf des Park Hotel Egerner Höfe am Tegernsee Ende April. Molkerei-Unternehmer Christian Ehrmann hatte das familiengeführte Traditionshaus von Klaus Dieter Graf von Moltke gekauft.

Sechs Portfoliotransaktionen in 2020

Lediglich eine Portfoliotransaktion wurde im zweiten Quartal 2020 mit dem Ankauf der Ferienpark Plattform Roompot durch KKR realisiert, beraten durch JLL. Verkäufer war Ende Juni der französische Investor PAI Partners. Der Transaktionswert betrug insgesamt 1 Milliarde Euro, auf Deutschland entfiel mit zwei Häusern lediglich ein geringer Anteil.

Das Gesamtvolumen für die sechs Portfoliotransaktionen im ersten Halbjahr 2020 beläuft sich damit auf mehr als 610 Millionen Euro, knappe 18 Prozent über dem Vorjahresergebnis – maßgeblich bedingt durch die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown.

„Dass auch in diesen schwierigen Zeiten eine so große Transaktion wie der Ankauf der Roompot Plattform möglich war, ist nicht nur ein erfreuliches Signal für den Hotelinvestmentmarkt insgesamt. Die Transaktion könnte auch als Indikator dafür gedeutet werden, dass sich der Fokus von Investoren verstärkt auf solche Investments richtet. Denn die Ferienhotellerie erholt sich aktuell mit am schnellsten. otels am Meer und in den Bergen erleben vor allem durch inländische Besucher einen veritablen Nachfrageboom“, so Heidi Schmidtke.

508 Millionen Euro durch institutionelle Investoren

Ein Gros des Kapitaleinsatzes ging erneut auf das Konto institutioneller Investoren: In den ersten sechs Monaten wurden 14 Transaktionen mit insgesamt 508 Millionen Euro registriert, gefolgt von Immobiliengesellschaften, die bei drei Transaktionen 381 Millionen Euro investiert hatten. Insgesamt knapp 80 Millionen Euro (drei Transaktionen) wurden durch Private Equity platziert. Diese Investorengruppe ist in derzeit laufenden Prozessen der aktivste Marktteilnehmer.

„Eine Schärfung des Investitionsfokus auf bestimmte Märkte mit gutem Mix aus Business und Leisure und auf Segmente wie Budget Hotels oder Serviced Apartments, ist wahrscheinlicher als eine grundsätzliche Ablehnung der Assetklasse Hotel“, betont Heidi Schmidtke und ergänzt: „Märkte, die nicht zu sehr auf internationale Nachfrage angewiesen sind und zumindest auch eine hohe freizeittouristische Attraktivität haben, wird die Krise weniger stark treffen.“

Bislang sei der Hotelmarkt fest in der Hand der Verpächter gewesen. Mit dem Risiko, den Betreiber zu verlieren und einen Leerstand zu riskieren, drehe sich der Spieß nun um. „Noch können langfristige Trends zwar nicht definitiv ausgemacht werden. Bisher zumindest galt Mietstundung statt -ausfall oder -reduktion. Nun geht es jedoch in die nächste Phase. Ob temporäre Maßnahmen während der Krisenzeit oder dauerhafte Vertragsanpassungen – die allgemeingültige Lösung gibt es nicht. Und Trends müssen sich erst noch herauskristallisieren, etwa mehr Flexibilität bei Mietstruktur mit höheren variablen Anteilen und Corona-Klauseln in Verträgen“, betont Heidi Schmidtke.

 

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