Hotelimmobilien ESG und Green Deal: Die Verantwortung wächst

Die Berücksichtigung von Umwelt-, Nachhaltigkeits- und Sozialfragen ist das heiß diskutierte Thema am gewerblichen Immobilienmarkt. Und damit auch bei Investoren, Eigentümern und Betreibern.

Hotelneubau, Renovierung, Anbau: Finanzierungen werden ohne den Nachweis einer ESG-Verträglichkeit immer schwieriger. Davon geht auch Benjamin Ploppa aus, Director and Head of Hotels bei Christie & Co, der in seinem Vortrag zum Thema ESG beim Hotelimmobilien-Kongress in Frankfurt in diesem Sommer auf die Dringlichkeit hinwies, sich mit den gesetzlichen ESG-Regelungen und ihrer Umsetzung auseinanderzusetzen. Unter anderem sorgt die im Rahmen des Green Deals der Europäischen Union (EU) greifende EU-Taxonomie-Verordnung dafür, dass die Finanzierung ein Treiber für ESG-Maßnahmen ist. Die Verordnung ist Bestandteil des Aktionsplans zur Finanzierung von nachhaltigem Wachstum, der Kapitalflüsse in ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten lenken soll. Durch einen klimafreundlichen Umbau in sämtlichen Wirtschaftssektoren soll die Reduzierung umweltschädlicher Treibhausgase vorangetrieben werden.

Zwischen Eigentümern und Investoren in Hotels und den Betreibern wird deshalb immer hitziger darüber diskutiert, wer beim Thema ESG welchen Part übernehmen muss. Eine wichtige Rolle dabei spielt auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung. So wird im Januar 2024 die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in Kraft treten, die von Unternehmen fordert, im immer größeren Umfang Einblick in die Umsetzung von ESG-Maßnahmen in den eigenen Betrieben und ihrem Umfeld zu geben. Die Einführung erfolgt in Schritten, die an die Unternehmensgröße gebunden sind. Ab Januar 2026 soll die CSRD-Berichtspflicht auch für kleine und mittelgroße kapitalmarktorientierte Unternehmen erfolgen. Die CSRD umfasst dabei die Einführung der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) sowie der Prüfungspflicht.

>> Lesetipp: Nachhaltigkeitssiegel: Welche Zertifizierungen sind für die Hotellerie sinnvoll?

Auf Investorenseite dokumentieren inzwischen zahlreiche nationale und internationale Zertifikate und Gütesiegel den nachhaltigen Standard von Gebäuden. Betreiber lassen sich ebenfalls zunehmend zertifizieren, wobei der Dschungel der Zertifikate immer undurchsichtiger wird. Auf Nachhaltigkeit ausgerichtete „grüne“ Mietverträge (Green Leases) für Gewerbeflächen sind in Deutschland hingegen noch kaum verbreitet. Doch mit dem steigenden gesellschaftlichen Druck werden die Eigentümer zunehmend versuchen, grüne Mietverträge durchzusetzen. Das heißt, Mieter müssen sich dazu verpflichten, umweltbewusstes Handeln beim Betrieb der Immobilie umzusetzen und dem Vermieter nachzuweisen. „Wir sehen bei den Investoren, dass das Thema ESG aus den Kinderschuhen entwachsen ist“, so Ploppa. „ESG wird ganz oben beim Vorstand angesiedelt, man geht das Thema proaktiv an. Es wird auch die Kleineren treffen.“ Systemisches Denken werde zunehmend erforderlich.

Dem Regulatorien-Tsunami gerecht werden

Um im Bereich ESG nicht ins Hintertreffen zu geraten, müssen Unternehmen und einzelne Betriebe mehr Transparenz denn je bieten. Dabei reicht der Blick auf die eigenen Kennzahlen allein nicht mehr aus, vielmehr müssen Eigentümer, Betreiber, Markengeber, Zulieferer und weitere verbundene Partner eng zusammenspielen. Florian Huber, Co-Leiter Europe West Sustainability bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young (EY), sieht die Wirtschaft in einem „Regulatorien-Tsunami“. Laut dem Experten ist eine der Herausforderungen, dass beispielsweise Thyssen Krupp dieselben Zahlen wie Arabella Hospitality reporten müsste. Andererseits habe aber auch jede Branche und jedes Unternehmen seine spezifischen Herausforderungen, so Huber weiter.

Aus Sicht von EY ist der Gesetzgeber derzeit eindeutig der Haupttreiber in Sachen Nachhaltigkeit. Dabei beeinflussen die Nachhaltigkeitsanforderungen eines Hotels nicht nur die direkt geltenden Regeln, sondern auch Normen, die auf das umfangreiche Netzwerk wirken. Angefangen beim Projektentwickler über den Eigentümer, Kapitalgeber, Manager, die Marke, die Miterarbeitenden, Reiseveranstalter, Lieferanten, Tourismusorganisationen und Messeveranstalter bis hin zum Kunden. „Hier ist überall Disruption nötig, um wirklich die Net-Zero- oder sogar Net-Positive-Ziele zu erreichen“, so Huber.

Laut Analysen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bezogen vor den momentanen Krisen 60 Prozent der Konsumenten ESG-Komponenten in ihre Kaufentscheidungen mit ein. Dies war zwar zuletzt rückläufig, künftig wird jedoch wieder ein deutlicher Aufschwung erwartet. Für den Tourismus haben die Berater folgende Themen im Nachhaltigkeitskontext als besonders relevant definiert:

• nachhaltigere Angebote von Urlaubsreisen, unter anderem Reisen mit niedrigem CO2-Fußabdruck, umweltzertifizierte Unterkünfte
• Informationsvermittlung, zum Beispiel Tipps zu nachhaltigem Reisen
• Umgang mit natürlichen Ressourcen, nachhaltiges Gebäude- und Energiemanagement, E-Mobilität in Hotels und bei Tourismusattraktionen, u.a. Ladesäulen
• Natur- und Artenschutz, sprich Biodiversität
• überarbeitete F&B-Angebote, wie vegetarische, vegane Komponenten
• Abfallmanagement, zum Beispiel Restevermeidung, smarte Menüplanung
• barrierefreie Unterkünfte und Attraktionen
• Umgang mit Mitarbeitenden, das heißt attraktive Arbeitsplätze, besseres Personalmanagement
• öffentliche Verkehrsmittel/-anbindungen von Attraktionen und Unterkünften sowie Kompensationen für Flüge

Portale verzichten auf Hotels mit niedrigen ESG-Ratings

Wie wichtig das Thema ESG für Reisende inzwischen ist, unterstreiche auch die Tatsache, dass einige Reiseportale wie HRS, Check 24, Booking oder Tui bereits Filterfunktionen für nachhaltiges Reisen eingeführt haben. Im Business-Bereich sei die Lage sogar schon kritischer, dort würden in firmeninternen Portalen Hotels mit niedrigem Rating teilweise gar nicht mehr angeboten.

ESG rücke bei der Betriebsführung andere Messwerte in den Vordergrund als die bisherigen Schlüsselkennzahlen (KPIs, Key Performance Indicators), so Huber weiter. Ganzheitliche Unternehmenssteuerung werde heute etwa über Objectives & Key Results (OKR) betrieben, das ist die intensive Auseinandersetzung mit den Unternehmenszielen über alle Ebenen hinweg. Diese Managementmethode verbindet die Unternehmensziele mit den Zielen von Teams und Mitarbeitenden. Die Ziele werden im OKR-Prozess für drei Monate in Form von Zielen (Objectives) und angestrebten Ergebnissen (Key Results) definiert. Huber rät der Hotellerie, sich den anstehenden Herausforderungen sehr strukturiert zu nähern, die oftmals schon existierenden Initiativen zu priorisieren und zu bündeln.

"Wir wollen keine Hotels mehr kaufen, die ihre Performance nicht transparent machen. Und so werden wir auch keine mehr kaufen, die ihren Energieverbrauch nicht bekanntgeben."

Frank Hildwein, Head of Hotel Acquisitions & Sales  bei Deka Immobilien Invest

EY hat dafür ein sogenanntes ESG Gap Assessment entwickelt. Dieses besteht aus vier Phasen – beginnend damit, bei allen Mitarbeitenden ein Bewusstsein für die Sache zu schärfen –, bis zu den Umsetzungsvorschlägen. Dabei wird nicht nur das gesamte Unternehmen eingebunden, sondern auch wichtige „Player“ im Netzwerk. Im ersten Schritt erfolgt gemeinsam mit dem Kunden die Analyse seines Ist-Zustands. Danach wird eine Long-Liste mit wesentlichen Themen erstellt, bevor es an die individuelle Strategie-Entwicklung geht. Dazu gehört auch die Definition ausgewählter KPIs. Zum Schluss erfolgt die Unterstützung bei der Verankerung von Nachhaltigkeit in der Organisation, etwa über eine Roadmap.

Fakt ist: Nachhaltige Unternehmensführung und nachhaltiges Immobilienmanagement müssen Hand in Hand arbeiten. Aktuell haben viele Investoren und Eigentümer noch Probleme, die Verbrauchsdaten ihrer Betreiber und Mieter überhaupt zu erhalten. „Die ESG-Prüfung gehört bei uns zu jeder Immobilienprüfung“, beklagte Rene Schappner, Geschäftsführer und Head of Hotels bei Colliers, beim Hotelimmobilien-Kongress. „Wir haben ein ESG-Team, aber viele Eigentümer haben keine Verbrauchswerte gesammelt.“ Bei Neubauten könne man immerhin mit Bedarfsrechnungen arbeiten.

Potenzial für positiven Beitrag im Social-Bereich

Ähnliche Erfahrungen hat auch Frank Hildwein gemacht, Head of Hotel Acquisitions & Sales bei Deka Immobilien Invest mit rund 100 Hotels: Manchmal kenne der Betreiber den CO2-Ausstoß nicht, manchmal sei er nicht bereit, ihn mitzuteilen, berichtete er. Dabei könne es durchaus vorkommen, dass die Benchmarks schlechter seien als die tatsächlichen Ist-Verbräuche. „Wir sind mit der Bestandsaufnahme des aktuellen Portfolios noch nicht fertig“, so Hildwein. Man müsse versuchen, ein solch großes Portfolio scheibchenweise voranzubringen. Zwischen Rendite und ESG bestehe kein Zielkonflikt, denn am Ende verlangten ja auch die Nutzer danach. „Wir wollen keine Hotels mehr kaufen, die ihre Performance nicht transparent machen. Und so werden wir in Zukunft auch keine mehr kaufen wollen, die ihren Energieverbrauch nicht bekanntgeben.“

Auch wenn Hotelimmobilien im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilientypen vergleichsweise viel CO2 ausstoßen, bleiben sie als Betreiber unter ESG-Gesichtspunkten durchaus interessant. „Hotels sind nah am Gast und der Umwelt,“ so Ploppa. „Sie müssen daher eine aktive Rolle spielen, und Nachhaltigkeit ist für sie nicht neu.“ Dies beträfe auch den sozialen Aspekt, also das S in ESG. Die Branche arbeite sehr hart daran, die Arbeitsbedingungen für ihre Mitarbeitenden zu verbessern, zum Beispiel durch das Verringern von Teildiensten. Auch Rene Schappner sieht insbesondere bei Hotelbetreibern ein großes Potenzial für einen positiven Beitrag im Bereich „Social“. Hoteliers könnten beispielsweise Flächen für Schulen oder Workshops zur Verfügung stellen. Sie seien also verstärkt aufgefordert, darüber nachzudenken, was sie mit der von ihnen betriebenen Immobilie Gutes tun könnten.