HVS-Studie: Management-Verträge lösen Pacht immer öfter ab

HVS-Studie

Management-Verträge lösen Pacht immer öfter ab

Pachtverträge waren in der Hotellerie bisher immer vorherrschend und für internationale Investoren übliche Praxis. Allerdings werden jetzt Management- beziehungsweise Geschäftsführungsverträge immer populärer – das geht aus einer aktuellen Studie des Beratungsunternehmens HVS London hervor. Gründe dafür seien zum einen, dass Anleger vermehrt auf den Gewinn aus Handelsgeschäften setzen und gleichzeitig die großen Hotelbetreiber weniger Pachtverträge anbieten wollen.

Geschäftsführungsverträge werden immer komplexer: Die Verhandlungen dauern länger, es werden mehr Klauseln und Sonderbedingungen ausgehandelt als früher – meistens sogar nur mithilfe von spezialisierten Kanzleien, so die Aussage der Studie der weltweiten Hotelberatungsgesellschaft HVS.

Während einzelne Hotelbesitzer mittlerweile gut fundierte Kenntnisse haben, sind große Hotelgesellschaften durch Fusionen und Käufe innerhalb der Branche so stark gewachsen, dass die Eigentümer weniger Verhandlungsgrundlagen haben. „Ein gut verhandelter Managementvertrag sollte die Interessen beider Parteien vereinbaren“, erklärt Dayk Balyozyan, Co-Autor der Studie. „Als Hotelbesitzer sollte es das Ziel sein, einen Betreiber zu wählen, der die Wirtschaftlichkeit steigert.“ Der Betreiber müsse durch bestmögliche Vertragsbedingungen dazu motiviert werden, den Nettoertrag zu erhöhen. 

Viele Besitzer greifen heute bereits auf alternative Betreiber-Modelle, wie etwa Verträge über Drittparteien als Hotelbetreiber, das ermöglicht dem Eigentümer mehr Spielraum. Auch gemischte Pacht-Management-Verträge werden geläufiger: Dabei engagieren Hotelbesitzer eine bestimmte Hotelmarke, die das Haus für die Anfangszeit betreibt. Danach wird die Vereinbarung in einen Pachtvertrag umgewandelt und die Geschäftsführung liegt beim Besitzer – die Marke bleibt aber gegen eine Franchise-Gebühr. „Das ist insofern vorteilhaft, wenn Betreiber eine neue Marke einführen wollen“, erklärt Co-Autorin Sophie Perret.

Dadurch hat der Betreiber anfänglich die geschäftsführende Kontrolle, wenn das Hotel sich noch im Aufbau befindet.  Wie mit jedem größeren Handelsvertrag sollen die Bedingungen für einen Hotel-Managementvertrag genau und sorgfältig ausgehandelt werden, erklärt HVS Hodges Ward Elliot- Abteilungsleiter Chris Martin. „Die Leistungsfähigkeit eines Hotels und damit der Wert hängen unmittelbar mit der Auswahl des Betreibers und damit mit den Klauseln des Managementvertrags zusammen.“