Interview mit Franchise-Experte Wolfgang Gallas: »Unser Geschäft boomt«

Interview mit Franchise-Experte Wolfgang Gallas

»Unser Geschäft boomt«

Novum peilt bis zum Jahr 2020 mit Accor-Franchising 85 Hotels an. Choice Hotels wirbt mehr und mehr mit seiner Rolle als attraktiver Franchisegeber. Und der Europa-Chefin von IHG, Angela Brav, zufolge gehört dem Konzern inzwischen kein einziges seiner Häuser in Europa. Warum der Franchise-Trend uns in Zukunft noch stärker begleiten wird und wo die Herausforderungen für unabhängige Betreiber liegen, erläutert im Interview Primestar Hospitality-Geschäftsführer Wolfgang Gallas.

Tophotel: Herr Gallas, warum setzen die Hotelmarken immer mehr auf den sogenannten »Asset light approach«, bei dem die Immobilie von ihrem Hauptgeschäft, dem Hotelbetrieb, getrennt wird?

Wolfgang Gallas: In den Zentralen vieler Hotelgesellschaften wird das Haus selbst längst als nebensächlich angesehen. Im Fokus stehen die Marken und das jeweilige Serviceversprechen. Marriott beispielsweise geht diesen Weg und konzentriert sich mit der neuen Marke Moxy komplett auf die Rolle des Franchisegebers. Pachtverträge scheinen mittlerweile komplett tabu zu sein – wenn einer ausläuft, wird er nicht verlängert, auch wenn das im Treugast Investment Ranking leichte Nachteile mit sich bringt. Denn: Für Marriott und andere Marken, die voll auf Franchise setzen, wird es immer schwieriger, eine eigene Betreiberkompetenz nachzuweisen.

Tophotel: Warum werden diese Nachteile bewusst in Kauf genommen?

Gallas: Dafür gibt es zwei Gründe. Zum einen wird der mitteleuropäische Markt von Pachtverträgen dominiert. Das liegt daran, dass institutionelle Investoren ihre Einnahmen ausschließlich aus Pacht und Mietverträgen erzielen dürfen. Dies ist durch das Kapitalanlagegesetz geregelt. Der zweite Grund sind die internationalen Richtlinien der Konzernrechnungslegung. Multinationale Hotelgesellschaften wie Hilton, Marriott oder IHG müssen die Pachteinnahmen über die gesamte Laufzeit in ihre Bilanzen aufnehmen.  

Tophotel: Ist das ein Problem?

Gallas: Ja, denn dabei wird das sogenannte Nutzungsrecht aktiviert und die Pachtverbindlichkeiten gleichzeitig passiviert. Diese Logik führt zu einer extremen Bilanzverlängerung und damit zu einer Ausdünnung der Eigenkapitaldecke. Seit der Einführung dieser Richtlinien der Konzernrechnungslegung scheuen die internationalen Hotelgesellschaften Pacht- und Mietverträge wie der Teufel das Weihwasser. Sie wollen aus den genannten Gründen, verständlicherweise, nur noch Management- oder Franchiseverträge abschließen.

Tophotel: Was sind die Folgen für den Hotelmarkt in Deutschland?

Gallas: Das System der freien Marktwirtschaft funktioniert in diesem Fall bislang ganz gut. Denn die Nachfrage nach Partnern, die diese Lücke füllen, kommt in Form unabhängiger Hotelbetreiber wie Primestar Hospitality daher. Unser Geschäft boomt bei dieser Konstellation.

Tophotel: Wer ist denn bei der Entwicklung einer Hotelimmobilie im Franchise-Fall alles beteiligt?

Gallas: Ein Investor und ein Endinvestor, der Projektentwickler, der Betreiber, der  Franchisegeber und nicht zu vergessen der Generalunternehmer sowie der Bauherr. Natürlich wollen sämtliche Beteiligten im Zuge der Entwicklung und des Betriebs des Hotels ihre Marge verdienen.

Tophotel: Das liegt in der Natur der Sache. Gibt es bei diesem Konstrukt ein Risiko – und wenn ja: Wer trägt es?

Gallas: Das eigentliche langfristige wirtschaftliche Risiko liegt eindeutig beim Betreiber. Die Hotels werden in der Regel mit einem sogenannten Double-Net-Pachtvertrag betrieben, was bedeutet, dass der Betreiber das Hotel im veredelten Rohbau pachtet und die Einrichtung selbst mitbringt. Aus steuertechnischen Gründen hat sich diese Vorgehensweise insbesondere im deutschen Markt etabliert. Die Laufzeit dieser Verträge beträgt in der Regel 20 Jahre und mehr.

Tophotel: Wenn es so viele Beteiligte gibt, läuft die Interessenlage der Marktteilnehmer vermutlich nicht zwingend immer in die gleiche Richtung?

Gallas: Das ist sehr vornehm ausgedrückt. Der Betreiber stellt beispielsweise ganz andere Anforderungen an die Langlebigkeit der verbauten Elemente als der Entwickler oder der Generalunternehmer, bei denen die Kosten und die gesamte Investitionssumme im Fokus stehen. Für den Investor hingegen steht die Bonität des Betreibers im Vordergrund, um ein Ausfallrisiko zu minimieren. Dies ist insbesondere bei Hotelimmobilien ein wichtiger Faktor, da die Drittverwendbarkeit von Hotels eingeschränkter ist als bei anderen Immobilienarten.

Tophotel: Sie sagten, das Hauptrisiko liegt beim Betreiber. Welche Parameter sind für ihn ausschlaggebend?

Gallas: Die Lage der Immobilie, die zu erwartende wirtschaftliche Entwicklung, die Wettbewerbslage und die Nachfrage nach Hotelkapazitäten. Das ist entscheidend, um eine Pacht bezahlen zu können, die für Verpächter und Pächter auskömmlich ist. All das muss – und das ist die schlechte Nachricht – in ein Vertragswerk gegossen werden, das die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. Das ist oft langwierig und mühsam. 

Tophotel: Gibt es auch eine gute Nachricht?

Gallas: Ja. Das System des Franchisings funktioniert trotz oder gerade wegen der vielen Beteiligten ganz gut. Dank der dynamischen Märkte innerhalb Europas hat es sich zu einem erfolgreichen Geschäftskonzept entwickelt. Allein in Deutschland gibt es inzwischen über alle Branchen hinweg rund 67.000 Franchisenehmer, die ihren Umsatz von 1996 bis 2006 fast verdreifacht haben. Für die Hotelbranche gibt es bislang leider keine valide Angaben über die Gesamtzahl der im Franchise betriebenen Hotels. Festzustellen bleibt nur, dass die Zahl stark steigt, denn sowohl die Bilanzierungsrichtlinien als auch die »Asset light approach«-Strategie der international tätigen Hotelkonzerne schaffen einen weiterhin boomenden Markt für unabhängige Hotelbetreiber.