4 Vertragstypen und ihre Bedeutung: Wer möchte was? Und welche Details gilt es zu beachten?

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4 Vertragstypen und ihre Bedeutung

Wer möchte was? Und welche Details gilt es zu beachten?

Bei der Projektierung eines neuen Hotels oder bei der Übernahme eines bestehenden Hauses stellt sich stets die Frage, welcher Vertragstyp der Richtige ist. Hierbei scheint es, als würden die Interessen von Betreiber und Eigentümer der Immobilie kollidieren. Ist dies wirklich so? Oder gibt es nicht für jede Situation den passenden Vertragstyp?

Die gastliche Branche kennt in erster Linie Pachtverträge. Diese sind zwar unterschiedlich in den Details – sei es als Umsatzpacht oder mit bestimmten Rechten und Pflichten für Pächter (Hotelbetreiber) oder Verpächter (Eigentümer) –, das Wesen des Pachtvertrages ist aber in der Regel immer gleich: Der Hotelier pachtet die Immobilie und bewirtschaftet diese mit seinen eigenen Mitarbeitern und dem eigenen Inventar (FF&E) auf eigenes Risiko. Der Eigentümer erhält monatliche Pachtzahlungen. Nebenbei bemerkt: Franchiseverträge beziehen sich in der Regel nicht auf die Immobilie, sondern auf die Marke. Ausnahme: Der Markeninhaber ist zugleich Immobilien-Eigentümer, dann wird ein kombinierter Pacht- und Franchisevertrag geschlossen.

Stark gestiegen ist hierzulande in den vergangenen Jahren die Zahl der Managementverträge. Hierbei ist der Manager (Betreiber bzw. Hotelier) in der Rolle des Betriebsführers tätig und der Eigentümer (Owner) stellt die Immobilie, das FF&E und die Mitarbeiter. Der Manager bringt seine Marke, gegebenenfalls seine Führungsmannschaft, sein Know-how und sein Umsatzpotenzial (Stichwort: Revenue Management) in den Vertrag ein und erhält hierfür eine Management Fee. Letztere ist als Gebühr für die Tätigkeit des Managers zu verstehen und liegt derzeit marktüblich zwischen 1,5 und drei Prozent des jährlichen Netto-Umsatzes. Der Owner trägt das wirtschaftliche Risiko, da er insbesondere die Mitarbeiter bei sich angestellt hat. Dafür hat er die Chance, durch gute Umsätze stark vom wirtschaftlichen Erfolg zu profitieren.

Hybridverträge sind Vereinbarungen, in denen bestimmte Aspekte aus Pacht- und Managementvertrag miteinander verknüpft werden. Beispielsweise gibt der Manager bestimmte Umsatz- oder GOP-Garantien in einem Managementvertrag ab, wodurch man sich das wirtschaftliche Risiko teilt. Im Gegenzug erhält der Manager ab dem Erreichen einer bestimmten Umsatzschwelle eine höhere Fee. Oder andersherum: Der Owner erhält Sonderkündigungsrechte für den Fall des Unterschreitens bestimmter Umsatz- oder GOP-Schwellen. Da Hybridverträge immer aus den Notwendigkeiten des Einzelfalles geboren sind, sind die Konstellationen vielfältig.

Was ist nun der richtige Vertragstyp für welches Hotel in welcher Lage und welcher Größe? Sicherlich gibt es klassische Pachtobjekte, bei denen beispielsweise der Eigentümer kein oder nur ein geringes Interesse an der Befassung mit der Immobilie und dem Betrieb hat. Auch sind Hotels in Premiumlagen in Innenstädten allein aufgrund der Marktmacht der Eigentümer fast immer Pachtobjekte, denn das wirtschaftliche Risiko liegt hier im Wesentlichen beim Betreiber und nicht beim Verpächter. Diese Betrachtung ist aber nur auf den ersten Blick richtig. Denn auch bei klassischen Pachtobjekten muss es dem Eigentümer klar sein, dass der Pächter die Pacht nur erwirtschaften kann, wenn die Immobilie dies zulässt und entsprechend die Instandhaltung durchgeführt wird. Auch ist jedem Verpächter rasch klar, dass er im Falle einer Marktverschlechterung an einer schwarz-weiß orientierten Risikobetrachtung mit einer potenziellen Insolvenz des Pächters auch kein Interesse haben kann. Vice versa liegen die Dinge bei Management-Objekten, bei denen der Manager (Hotelkette) dem Owner das Risiko aufbürden kann, da beispielsweise die Lage des Objektes nicht optimal ist. Auch hier ist der Manager natürlich daran interessiert, gemeinsam mit dem Owner erfolgreich zu wirtschaften. Denn für den Manager ist trotz der Begrenzung des rein monetären Risikos die eigene Marke im Feuer.

Fazit: Für jede Immobilie gibt es den richtigen Vertragstyp und jeder Vertragstyp erlaubt bestimmte Anpassungen an die konkrete Situation.

Infos: www.legalcounsel.eu