Nach BGH-Urteil: Viele Miet- und Pachtverträge vorzeitig kündbar

Nach BGH-Urteil

Viele Miet- und Pachtverträge vorzeitig kündbar

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied kürzlich, dass die Schriftformheilungsklausel in Gewerbemiet- und -pachtverträgen, zu denen auch Hotelmiet- und -pachtverträge zählen, als unwirksam anzusehen ist.

 

In seinem Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) begründet der BGH dies vor allem mit der Warnfunktion und dem Übereilungsschutz des zwingend anzuwendenden § 550 BGB. Dessen Aufgabe sei es, auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten (Beweisbarkeit) und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Übereilungsschutz).

Hintergrund: Gewerbemiet- und -pachtverträge müssen gem. § 550 BGB schriftlich, d.h. in der Form des § 126 BGB, geschlossen werden. Anderenfalls gelten sie auf unbestimmte Zeit geschlossen: Maßgeblich ist somit nicht die vertraglich vereinbarte Mietdauer – mit der Folge, dass der Vertrag nach den gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann. Der Vertrag kann somit zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden, frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietgegenstandes.

Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam
Regelmäßig vereinbarten die Vertragsparteien in der Vergangenheit einen Schutzmechanismus, um die vorzeitige Kündigung wegen Schriftformmängeln zu vermeiden. Hierzu verwendeten sie unterschiedliche Varianten der in Rechtsprechung und juristischen Literatur seit jeher umstrittenen Schriftformheilungsklausel. In solchen verpflichteten sich die Parteien zur Nachholung der Schriftform und bei einigen Klauselvarianten auch zu einem Kündigungsverzicht auf Grundlage eines Schriftformmangels. Schriftformheilungsklauseln sind nun aber nach der neuesten Rechtsprechung des BGH ohne Wenn und Aber unwirksam.

Voraussetzungen für eine wirksame Schriftform
Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Hierunter zählen unter anderem
• die richtige Beschreibung der Parteien,
• der Mietgegenstand (Lage und Umfang),
• der Mietzweck,
• die Laufzeit des Vertrages inkl. Verlängerungsoptionen,
• die vom Vermieter oder Mieter noch durchzuführenden Arbeiten oder Aus- bzw. Umbauten und
• die Miethöhe/Mietberechnung.

Bei Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit kann sich bereits ein Schriftformmangel ergeben. Zudem muss die Vertragsurkunde einheitlich abgefasst sein, hierzu muss die Zusammengehörigkeit einzelner Bestandteile oder Blätter entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise zweifelsfrei erkennbar gemacht werden. Bei Nachträgen ist auf die Ursprungsurkunde und vorherigen Nachträge in geeigneter Form Bezug zu nehmen.

Was ist nun zu tun?
Zunächst sollten Sie schnellstmöglich die eigenen Mietvertragsunterlagen prüfen und auf das Vorliegen von Schriftformverstößen untersuchen. Sind solche gefunden, dürfte damit eine Neubewertung der Vertragslaufzeiten einhergehen. Nur durch eine sorgfältige Prüfung ist der Schutz vor unliebsamen Überraschungen gewährleistet bzw. können Sie die eigenen Chancen bestmöglich nutzen. Liegen Schriftformmängel vor, bleibt zu prüfen, ob einer der wenigen Fälle vorliegt, in denen die Geltendmachung eines Schriftformmangels wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausscheidet, beispielsweise wenn der Kündigende durch eine nicht der Schriftform entsprechende Änderung des Mietvertrags einseitig begünstigt worden ist und gerade mit dem entsprechenden Schriftformmangel eine Kündigung begründet. In jedem Fall sollte die Prüfung durch Spezialisten erfolgen, die Erfahrung mit dieser anspruchsvollen und wirtschaftlich so bedeutenden Thematik aufweisen. Dabei sollte auch eine Strategie entwickelt werden, die den Umgang mit identifizierten Schriftformmängeln behandelt. Im Rahmen der Neufassung von Vereinbarungen kann zudem die Chance ergriffen werden, durch sorgfältigere Formulierungen der geänderten und sich ständig fortbildenden Rechtsprechung und Gesetzeslage Rechnung zu tragen.

 

Jan-Bernd Pöhlking, LL.M
Knauthe Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Berlin
www.knauthe.com